Thủ Thiêm, Nhà Bè, Cần Giờ - những tâm điểm mới của dòng tiền
Nếu giai đoạn trước, dòng tiền tập trung chủ yếu vào khu vực trung tâm thì nay bản đồ đầu tư của TP Hồ Chí Minh đang thay đổi đáng kể. Sự xuất hiện của các dự án hạ tầng quy mô lớn cùng chiến lược phát triển đô thị đa cực đang mở ra cơ hội cho những khu vực từng được xem là vùng ven.
Minh hoạ quy hoạch Cần Giờ.
Nổi bật nhất là Khu đô thị mới Thủ Thiêm với quy mô khoảng 657 ha bên bờ Đông sông Sài Gòn. Sau hơn 20 năm triển khai, Thủ Thiêm đang từng bước hình thành trung tâm tài chính, thương mại và dịch vụ mới của TP Hồ Chí Minh. Nhiều dự án quy mô lớn của Đại Quang Minh, Keppel, Lotte, SonKim Land và các nhà đầu tư quốc tế đã hiện diện tại khu vực này.
Theo định hướng của TP Hồ Chí Minh, Thủ Thiêm sẽ là hạt nhân của trung tâm tài chính quốc tế trong tương lai, đóng vai trò kết nối dòng vốn, dịch vụ tài chính và các hoạt động thương mại của khu vực phía Nam.
Tại Hội nghị công bố quy hoạch TP Hồ Chí Minh thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050, lãnh đạo UBND TP Hồ Chí Minh xác định Thành phố sẽ phát triển theo mô hình đô thị đa trung tâm, trong đó khu vực Thủ Đức và Thủ Thiêm là động lực tăng trưởng mới của nền kinh tế đô thị.
Không chỉ phía Đông, khu Nam cũng đang nổi lên với hàng loạt dự án và dòng vốn đầu tư mới. Nhà Bè được đánh giá là một trong những khu vực hưởng lợi lớn nhất từ quá trình mở rộng không gian đô thị của thành phố. Khu vực này sở hữu quỹ đất phát triển còn tương đối lớn, nằm liền kề Phú Mỹ Hưng và kết nối trực tiếp với hệ thống cảng Hiệp Phước.
Đáng chú ý, cuối năm 2025, Công ty cổ phần đầu tư TT Capital đã hoàn tất thương vụ mua lại quỹ đất rộng 1,9 ha tại Nhà Bè với giá trị hơn 800 tỷ đồng để phát triển dự án nhà ở cùng các đối tác Nhật Bản. Theo giới chuyên môn, đây chỉ là một trong nhiều thương vụ đang diễn ra tại khu Nam khi các nhà đầu tư bắt đầu tìm kiếm quỹ đất mới trong bối cảnh nguồn cung tại khu vực trung tâm ngày càng hạn chế.
Trong khi đó, Cần Giờ đang trở thành điểm nhấn mới trên bản đồ phát triển của thành phố. Dự án Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ có quy mô khoảng 2.870 ha với tổng vốn đầu tư hơn 282.000 tỷ đồng được kỳ vọng sẽ tạo bước ngoặt cho khu vực này trong nhiều thập niên tới.
Theo quy hoạch, Cần Giờ sẽ được phát triển thành trung tâm kinh tế biển, du lịch sinh thái, logistics và dịch vụ mới của TP Hồ Chí Minh. UBND TP Hồ Chí Minh đánh giá, kinh tế biển sẽ là một trong những động lực tăng trưởng quan trọng trong chiến lược phát triển dài hạn của thành phố, bên cạnh tài chính, thương mại, công nghệ cao và đổi mới sáng tạo.
Từ hạ tầng đến TOD: Cuộc chơi của chu kỳ mới
Các chuyên gia cho rằng điểm khác biệt lớn nhất của chu kỳ phát triển mới nằm ở vai trò của hạ tầng. Nếu trước đây, nhiều khu vực tăng giá chủ yếu nhờ kỳ vọng, thì nay dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển theo tiến độ triển khai hạ tầng và khả năng khai thác thực tế.
Tuyết metro số 1 sẽ kết nối TP Hồ Chí Minh đi qua khu vực Bình Dương (cũ), Đồng Nai và Long An, tạo điểm thu hút mới cho BĐS phía Nam.
Nổi bật nhất là dự án Vành đai 3 TP Hồ Chí Minh với tổng chiều dài hơn 76 km và tổng mức đầu tư khoảng 75.300 tỷ đồng. Tuyến đường đi qua TP Hồ Chí Minh, khu vực Bình Dương (cũ), Đồng Nai và Tây Ninh, kết nối trực tiếp các khu công nghiệp, cảng biển, sân bay và các trung tâm logistics của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.
Theo giới quy hoạch, khi hoàn thành, Vành đai 3 sẽ mở ra không gian phát triển mới cho hàng chục nghìn ha đất đô thị và công nghiệp dọc tuyến. Song song với đó, Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên dài 19,7 km với 14 nhà ga đang đặt nền móng cho mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD). TP Hồ Chí Minh hiện đã xác định nhiều khu vực quanh các nhà ga metro và các nút giao lớn trên Vành đai 3 để nghiên cứu phát triển TOD.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), đây là hướng đi phù hợp với các đô thị lớn trên thế giới. Ông Châu cho rằng, mô hình TOD không chỉ giúp khai thác hiệu quả giá trị đất đai mà còn tạo nguồn lực tài chính để tái đầu tư cho hạ tầng, giảm áp lực giao thông và nâng cao chất lượng sống của người dân.
Ở góc độ thị trường, ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, nhận định thị trường BĐS đang chuyển từ giai đoạn tăng trưởng dựa trên kỳ vọng tăng giá sang giai đoạn phát triển dựa trên nhu cầu thực và chất lượng tài sản. Theo ông, những khu vực có hạ tầng đồng bộ, quy hoạch rõ ràng và khả năng tạo ra giá trị sử dụng thực tế sẽ trở thành điểm đến ưu tiên của dòng vốn trong những năm tới.
Minh hoạ các nhà ga metro và các nút giao lớn trên Vành đai 3.
Nhìn lại toàn bộ quá trình từ năm 2022 đến nay, thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh đã trải qua cuộc tái cấu trúc sâu rộng về doanh nghiệp, dòng vốn và chính sách. Sau giai đoạn thanh lọc, dòng tiền không còn chạy theo những cơn sốt đất ngắn hạn mà đang hướng tới các khu vực có hạ tầng, quy hoạch và động lực phát triển rõ ràng.
Trong chu kỳ mới, lợi thế sẽ thuộc về những địa bàn có khả năng thu hút dân cư, doanh nghiệp và các hoạt động kinh tế thực. Đó cũng là lý do Thủ Thiêm, Nhà Bè, Cần Giờ cùng các khu vực phát triển theo mô hình TOD đang được xem là những cực tăng trưởng mới, dẫn dắt thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2026 - 2030.