Văn hóa chung cư Hà Nội – Bài 2: Muôn kiểu tranh chấp

Trong khi các bên vẫn chưa tìm được tiếng nói chung để dung hòa lợi ích, các cơ quan quản lý nhà nước vẫn đang loay hoay để gỡ rối. Điều này cho thấy, các cơ chế, chính sách pháp luật để giải quyết mâu thuẫn trong quản lý, sử dụng và mua bán chung cư vẫn chưa theo kịp tốc độ phát triển đô thị của Thủ đô.

Khách hàng tố chủ đầu tư 

Không chỉ treo băng rôn khẩu hiệu, biểu tình, tại nhiều tòa chung cư, cư dân đã phải dùng đến cả "khổ nhục kế" để thể hiện sự bất bình, phản đối chủ đầu tư như đun bếp than tổ ong, sinh hoạt tại sảnh tòa nhà, cho xe máy vào thang máy để đưa lên phòng… 

Điển hình tại chung cư cao cấp Imperia Garden, số 203 Nguyễn Huy Tưởng, quận Thanh Xuân do Công ty Cổ phần HBI làm chủ đầu tư, cư dân còn mang cả xô, chậu xuống sảnh chính gội đầu. Những việc làm hy hữu này xuất phát từ việc một số cư dân không chịu nộp phí dịch vụ vì cho rằng quá cao so với quy định, trong khi chất lượng, tiện ích của chung cư không đúng với cam kết ban đầu. Để đối phó với những cư dân này, đơn vị quản lý tòa nhà đã cắt nước sinh hoạt, cắt điện hay không nhận gửi xe dẫn đến khiếu kiện, tụ tập đông người.

Dư luận vẫn còn nhớ hàng loạt những tranh chấp ồn ào, thậm chí xảy ra xô xát tại chung cư Home City, quận Cầu Giấy; chung cư ARTEMIS, số 3 Lê Trọng Tấn, quận Thanh Xuân…, khiến lực lượng an ninh phải vào cuộc xử lý để đảm bảo trật tự khu vực.

Theo cư dân Home City, ngay sau khi nhận nhà, người dân mới "té ngửa" khi chủ đầu tư chặn lối đi chính vào dự án này và yêu cầu toàn bộ cư dân phải đi một lối vòng cung khác mới vào được khu nhà của mình. Điều này không những làm giảm giá trị của căn hộ mà còn gây rất nhiều bất tiện cho việc đi lại, sinh hoạt của người dân, trong khi địa chỉ dự án ghi trong hợp đồng mua bán nhà chính là lối vào chính của khu chung cư… Tại chung cư ARTEMIS, chủ đầu tư đã hợp thức hóa việc sở hữu, thu lợi từ khối nhà kỹ thuật máy phát tại khu đất số 3 (theo thiết kế là khu vực kỹ thuật máy phát, cây xanh). Nghiêm trọng hơn là việc cho quán bia thuê, sử dụng mặt bằng khối nhà kỹ thuật gây ảnh hưởng đến giao thông khu vực lối xuống hầm xe và giao thông ngã ba Lê Trọng Tấn - Tôn Thất Tùng - Nguyễn Viết Xuân. 

Tương tự, tại chung cư 229 Phố Vọng, quận Hai Bà Trưng, ông Trần Việt Long, Phó Ban quản trị tòa nhà bức xúc cho biết, chủ đầu tư đã vi phạm một số vấn đề như: Không đấu thầu quản lý vận hành nhà chung cư, nhất là khu thương mại; tầng trệt nhà A1, A2 cho doanh nghiệp thứ ba thuê lại. Điều này là trái với quy định của thành phố vì không công khai lợi nhuận thu được từ việc tổ chức cho thuê diện tích tầng trệt và tầng hầm. Không những vậy, việc tổ chức kinh doanh tại tầng trệt 2 tòa nhà rất lộn xộn, dễ gây cháy nổ. Diện tích sân chung cho dân cư vui chơi biến thành bãi xe cho khách hàng đến chơi game…

Ở một diễn biến khác, tranh chấp chung cư gây "nóng" dư luận hơn 1 năm qua khiến hàng trăm người dân bức xúc đã xảy ra tại Tổ hợp chung cư cao cấp D’Capitale Trần Duy Hưng, quận Cầu Giấy. Phản ánh của cư dân cho biết, dự án này luôn được quảng cáo là cao cấp, đạt tiêu chuẩn 5 sao với giá trung bình trên 60 triệu đồng/m2. Nhưng thực tế, khi sắp đến thời hạn nhận bàn giao nhà, khách hàng mới "té ngửa" phát hiện hành lang của các tòa nhà chỉ rộng có 1,4m, không có điều hòa và chỉ có cửa kính mở rộng phía hai đầu hành lang rất nguy hiểm cho trẻ nhỏ. Điều đáng nói là theo căn hộ mẫu, hành lang công cộng này rộng tới 2,4m. Ngoài ra, hàng loạt vấn đề liên quan đến chất lượng hoàn thiện căn hộ không đảm bảo cam kết trong hợp đồng mua bán cũng được nhiều cư dân phản ánh.

Trước sự thật như bị lừa này, người dân mua dự án D’Capitale Trần Duy Hưng đã tập trung đông người với nhiều băng rôn, khẩu hiệu mang nội dung phản đối chủ đầu tư và làm đơn kêu cứu tới các cơ quan có thẩm quyền, yêu cầu chủ đầu tư phải giảm giá bán căn hộ cho tương xứng với chất lượng thực tế, họ mới nhận bàn giao nhà…

Mâu thuẫn chồng mâu thuẫn

Đánh giá của Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Lê Văn Dục cho thấy, mâu thuẫn chung cư đang trở nên phức tạp hơn với nhiều vấn đề đặt ra giữa người dân và chủ đầu tư, người dân và Ban quản trị, Ban quản trị và chủ đầu tư. Trong đó, tranh chấp lợi ích liên quan đến kinh phí quản lý, vận hành là một nội dung tồn tại ở nhiều dự án. 

Bức xúc được dư luận phản ánh nhiều là tình trạng chủ đầu tư không đóng phí quản lý vận hành đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của mình hoặc phần diện tích căn hộ chưa bán, áp dụng mức kinh phí quản lý vận hành không đúng quy định, sử dụng kinh phí không đúng mục đích và không công khai thu chi tài chính trong giai đoạn chưa bàn giao cho Ban quản trị…

Một tranh chấp gay gắt khác thường thấy là việc quản lý phí bảo trì phần sở hữu chung (2%) mà chủ đầu tư không bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần cho Ban quản trị. Về vi phạm này, Sở Xây dựng Hà Nội đã xử phạt 12 đơn vị với số tiền xử phạt 125 triệu đồng/đơn vị. Đối với các chủ đầu tư cố tình chây ỳ không bàn giao quỹ bảo trì, Sở báo cáo thành phố kiên quyết cưỡng chế, phong tỏa tài khoản để thu phí bảo trì, trường hợp có dấu hiệu vi phạm pháp luật sẽ chuyển cơ quan công an điều tra.

Cũng theo ông Lê Văn Dục, không chỉ mâu thuẫn về phí, khó khăn vướng mắc khó giải quyết nhất ở hầu hết các chung cư thời gian qua lại là việc xác định diện tích sử dụng chung - riêng (nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích kinh doanh cho thuê…). Bên cạnh đó, hiện tượng tranh chấp chuyển hóa tầng sinh hoạt chung thành căn hộ hay cách tính diện tích căn hộ… cũng là những vấn đề "nóng", chiếm đến 37% trong tổng số các vụ tranh chấp chung cư gần đây.

Lý giải nguyên nhân để xảy ra thực trạng trên, Bộ Xây dựng thừa nhận, một số quy định pháp lý về quản lý, sử dụng nhà chung cư như cách tính diện tích căn hộ, diện tích lô gia, hộp kỹ thuật, diện tích chung - riêng… chưa đủ rõ. Quy định về các chế tài xử phạt các hành vi vi phạm chưa phù hợp với yêu cầu quản lý, chưa theo kịp với tốc độ phát triển đa dạng của loại hình nhà chung cư.

Một số chủ đầu tư chưa đủ năng lực thực hiện dự án, chuyển nhượng dự án không đúng quy định, vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, về nhà ở, kinh doanh bất động sản, phòng cháy chữa cháy… Thậm chí, có những chủ đầu tư chỉ chú trọng đến thu lợi nhuận từ việc bán căn hộ mà chưa quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng, không công khai đầy đủ các thông tin về dự án và những thay đổi trong quá trình thực hiện. Trong khi đó, vai trò quản lý nhà nước của các cơ quan chuyên ngành và chính quyền địa phương chưa thực hiện tốt, chưa kịp thời phát hiện, giải quyết các mâu thuẫn ngay từ khi mới phát sinh dẫn đến tranh chấp kéo dài.

Địa bàn thành phố Hà Nội đang tồn tại nhiều mô hình, nhiều cách quản lý, vận hành nhà chung cư khác nhau và những vụ việc nêu trên chỉ nằm trong số hàng trăm vụ việc tranh chấp khiếu kiện chung cư kéo dài suốt thời gian qua. Theo các chuyên gia, để giải quyết những tranh chấp trên phải từ hai phía (chủ đầu tư và người dân), cơ quan quản lý nhà nước là trung gian đứng ra điều chỉnh chứ không phải để ai cũng vì quyền lợi của mình mà đưa ra ý kiến nhằm tranh thủ lợi ích.

Bài 3: Loay hoay xử lý vi phạm