Người nước ngoài không được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Tổng cục Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), tại Điều 9 Luật Đất đai năm 2003 đã quy định các đối tượng được sử dụng đất, trong đó liên quan đến nước ngoài gồm 2 đối tượng: tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư. Trường hợp nhà đầu tư là cá nhân nước ngoài có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì phải thành lập pháp nhân theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về doanh nghiệp.
Tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 đã quy định các đối tượng được sử dụng đất, trong đó liên quan đến đối tượng nước ngoài được sử dụng đất tại Việt Nam có 3 đối tượng, gồm: Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Như vậy, pháp luật về đất đai qua các thời kỳ đều không quy định đối tượng cá nhân nước ngoài được sử dụng đất tại Việt Nam và không được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, để bảo đảm quốc phòng, an ninh, pháp luật đất đai năm 2013 (Điều 58 Luật Đất đai, Điều 13 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đã quy định điều kiện đối với các dự án đầu tư có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì phải được sự chấp thuận bằng văn bản của các Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ Ngoại giao.
Các phần móng biệt thự xây dựng khi chưa được cấp giấy phép tại dự án Khu du lịch sinh thái Biển Tiên Sa. Ảnh: Trần Lê Lâm/TTXVN.
Vụ việc ở Đà Nẵng đã được Bộ TN&MT kiểm tra từ năm 2019
Trong thời gian qua, Chính phủ đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách nhằm thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam trong nhiều lĩnh vự như: công nghiệp, nông nghiệp, bất động sản, kinh doanh dịch vụ…điển hình như các nhà đầu tư đến từ Hàn Quốc (Samsung, Lotte, LG), Nhật Bản (Toyota, Yamaha, Honda, Aeon Mall), Trung Quốc (Taxhong), Singapore (VSIP)… đã góp phần tích cực vào tạo việc làm, đóng góp cho nguồn thu ngân sách và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế của đất nước.
Với phương châm phát triển kinh tế - xã hội, gắn với việc củng cố quốc phòng, an ninh, trong thời gian vừa qua Chính phủ đã chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố thường xuyên kiểm tra, hướng dẫn, rà soát các dự án có vốn đầu tư nước ngoài đang thuê đất trước năm 2013, nhất là tại các khu vực nhạy cảm về quốc phòng, an ninh để xử lý theo quy định của pháp luật đối với các dự án có vi phạm, đảm bảo quốc phòng, an ninh; kiên quyết thu hồi các dự án đã được giao đất, cho thuê đất nhưng chậm tiến độ.
Liên quan đến một số thông tin báo chí nêu về việc tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại các khu vực trọng yếu trên địa bàn thành phố Đà Nẵng trong những ngày qua. Về nội dung này, từ năm 2019 Bộ Tài nguyên và Môi trường đã thành lập đoàn công tác để kiểm tra, rà soát việc giao đất, cho thuê đất và tình hình sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân nước ngoài trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.
Kết quả kiểm tra cho thấy về thủ tục giao đất cho Công ty Thương mại dịch vụ và Du lịch V.N. Holiday còn thiếu dự án đầu tư; quá trình sử dụng Công ty Thương mại dịch vụ và Du lịch V.N. Holiday đã thực hiện việc chuyển nhượng cho doanh nghiệp có vốn đầu nước ngoài là không đúng quy định; mặc dù quy hoạch khu vực các lô đất dọc sân bay Nước Mặt là đất ở nhưng doanh nghiệp nhận chuyển nhượng không có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định tại Khoản 3 Điều 21 Luật Nhà ở.
Ngoài ra, một số khu vực trọng yếu về quốc phòng, an ninh trong quá trình giao đất, cho thuê đất Ủy ban nhân dân Thành phố Đà Nẵng chưa tranh thủ ý kiến các cơ quan về quốc phòng, an ninh và ngoại giao (các trường hợp này được giao đất, cho thuê đất trước thời điểm Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành), ngoài ra trong quá trình sử dụng đất các đối tượng đã thực hiện việc chuyển nhượng vốn đầu tư (trong đó có giá trị quyền sử dụng đất) để thay đổi tỷ lệ góp vốn của các cổ đông trong nước và nước ngoài.
Nguyên nhân của tình trạng này là do hầu hết các trường hợp được giao đất, cho thuê đất được thực hiện trong giai đoạn pháp luật đất đai không có quy định việc lấy ý kiến các cơ quan về quốc phòng, an ninh và ngoại giao; pháp luật đầu tư cho phép các doanh nghiệp nhận, chuyển nhượng vốn đầu tư; chưa có cơ chế kiểm soát dòng tiền đầu tư; công tác kiểm tra, giám sát quá trình sử dụng đất chưa chặt chẽ.
Trên cơ sở kết quả kiểm tra, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã làm việc trực tiếp với Ủy ban nhân dân thành phố Đà Nẵng và đại diện các Bộ: Quốc phòng, Công an, Tư pháp, Kế hoạch và Đầu tư, Xây dựng liên quan đến nội dung sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài trên địa bàn thành phố Đà Nẵng, đồng thời đã báo cáo Thủ tướng Chính phủ và đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố Đà Nẵng xử lý các trường hợp sử dụng đất ở không đúng đối tượng, đến nay Ủy ban nhân dân thành phố Đà Nẵng đã chỉ đạo, xử lý giải quyết đối với các trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở không đúng đối tượng dọc theo sân bay Nước Mặn. Đối với các trường hợp liên doanh, liên kết các đối tượng nước ngoài góp vốn đã chuyển nhượng phần vốn góp cho đối tượng là người Việt Nam.
Pháp luật về đất đai, pháp luật về dân sự và pháp luật khác có liên quan chỉ công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với các trường hợp sử dụng đất hợp pháp. Đối với người nước ngoài mượn pháp nhân hoặc thể nhân để đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (núp bóng) là vi phạm pháp luật và không được pháp luật bảo hộ.
Việc cá nhân nước ngoài mượn pháp nhân hoặc thể nhân để đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (như thông tin vừa qua) thì cần phải làm rõ về động cơ, về dòng tiền đầu tư và Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền tại địa phương phải có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn.
Cần có quy hoạch các khu vực trọng yếu liên quan an ninh, quốc phòng
Trong thời gian tới, để đảm bảo ổn định chính trị, xã hội, quốc phòng, an ninh, thực hiện tốt đường lối chủ trương của Đảng, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất cần có quy hoạch các khu vực trọng yếu, nhạy cảm có liên quan đến quốc phòng, an ninh cần được tính toán trước một bước nhằm xác định khu vực, phạm vi, giới hạn để thực hiện các dự án đầu tư cũng như những khu vực hạn chế quyền tiếp cận và giao dịch của nhà đầu tư nước ngoài.
Cùng với đó, nghiên cứu xem xét, bổ sung sửa đổi vào Luật Đầu tư, Luật Hôn nhân và Gia đình các quy định để khi đầu tư vào khu vực này phải được kiểm soát chặt chẽ về đối tượng và dòng tiền đầu tư để ngăn chặn các hình thức mượn pháp nhân hoặc thể nhân thay thế yếu tố nước ngoài.
Thực hiện nghiêm túc chính sách, pháp luật đất đai trong việc giao đất, cho thuê đất tại các khu vực trọng yếu về quốc phong, an ninh.
Đồng thời, xác định cụ thể các tiêu chí về quốc phòng, an ninh xuyên suốt và thống nhất giữa các pháp luật về đất đai, nhà ở, đầu tư…, nhưng đồng thời không cản trở việc thu hút đầu tư, phát triển kinh tế - xã hội.
Đặc biệt, cần sớm xây dựng cơ sở dữ liệu kết nối liên thông giữa cơ quan quản lý đầu tư và cơ quan quản lý đất đai để kịp thời theo dõi việc thay đổi vốn chủ sở hữu nhằm quản lý chặt chẽ quyền của người sử dụng đất gắn với nguồn vốn đầu tư;
Tổng cục Đất đai cho rằng, cần tăng cường sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng trong việc phòng ngừa, phát hiện và ngăn chặn các hoạt động ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh. Đồng thời, đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật cho các đối tượng để nâng cao cảnh giác, không để bị lợi dụng làm ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh quốc gia. Tăng cường vai trò giám sát của các tổ chức trong hệ thống chính trị, của các tầng lớp nhân dân trong việc thực thi các quy định của pháp luật đất đai nói chung và các quy định của pháp luật liên quan đến yếu tố nước ngoài nói riêng.