Định hình phát triển thị trường bất động sản

Thách thức và xu hướng thị trường

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc batdongsan.com.vn (Kênh thông tin dịch vụ BĐS tại Việt Nam), mỗi chu kỳ phát triển của thị trường BĐS đều đối mặt với những yếu tố khác nhau, nhưng vừa có thách thức, vừa có cơ hội đan xen. 

Trong bối cảnh thị trường đang chờ các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành các Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai để phát triển thị trường ổn định, minh bạch, các doanh nghiệp và thị trường đang đối mặt với ba thách thức. Đầu tiên, phải kể đế hậu đại dịch COVID-19 khiến thị trường, doanh nghiệp không còn khả năng chống chịu về tài chính, nhân lực, dẫn đến các dự án "ảm đạm", ngưng trệ.

Bên cạnh đó, sau khi thị trường bắt đầu có những dấu hiệu phục hồi, các chủ đầu tư, nhà đầu tư đang dồn sức chuẩn bị cho chu kỳ mới, thị trường lại giảm sút mạnh mẽ, đẩy các doanh nghiệp vào tình thế khó khăn. Nhiều doanh nghiệp không có phương án dự phòng vì trong giai đoạn thị trường “sốt nóng” từ năm 2021 - 2022 đã không tính đến rủi ro, không kịp trở tay ứng phó về tài chính, nguồn lực.

Theo thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam, có đến 70% doanh nghiệp BĐS bất động, phá sản vì chờ thị trường hồi phục, trong khi không có dòng tiền từ những dự án "đắp chiếu". Cộng với những vướng mắc về pháp lý, càng khiến các dự án BĐS bị trì hoãn, làm giảm nguồn cung, mất niềm tin trên thị trường và chôn vốn vào các dự án không thành công.

Ngoài ra, khó khăn trong việc tiếp cận vốn, bao gồm phát hành trái phiếu, tín dụng và vốn từ khách hàng... đã và đang khiến các doanh nghiệp hết khả năng hoạt động. Trái phiếu doanh nghiệp là kênh quan trọng để huy động vốn triển khai các dự án dài hạn, nhưng trong tình hình phải trả nợ ngắn hạn, các doanh nghiệp gặp áp lực từ các vụ án, chính sách thay đổi, dẫn đến việc mất nguồn vốn, không có đủ tiền để trả lương, phải cắt giảm lao động hoặc chuyển sang ngành nghề khác. 

Trong khi đó, nhà đầu tư ngày càng cân nhắc kỹ lưỡng về đầu tư, chu kỳ, xu hướng thị trường để có dữ liệu định hình, quyết định giao dịch. Trước đây, việc ra quyết định mua bán thường dựa trên cảm tính, thông tin nhận được, nhưng hiện nay, sự biến động của các yếu tố kinh tế vĩ mô, chính sách và các vụ án kinh tế đã làm thay đổi thị trường BĐS, nên nhà đầu tư đặc biệt quan tâm đến dữ liệu BĐS.

Cũng theo ông Nguyễn Quốc Anh, người mua nhà đất hiện nay chú trọng nhất đến tính pháp lý của dự án, sản phẩm BĐS, tiến độ xây dựng và bàn giao theo đúng cam kết. Chỉ khi chủ đầu tư đáp ứng được các yêu cầu mới quyết định đầu tư. Điều này được thể hiện rõ trong quy định mới của các bộ luật liên quan được thông qua. 

Những yếu tố trên cho thấy, xu hướng thị trường BĐS đang chịu tác động mạnh từ thương mại điện tử, chuyển đổi, với những số liệu minh bạch. 

Thay đổi để bắt kịp xu hướng

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc CBRE Vietnam (Đơn vị tư vấn BĐS), thời điểm này đang là giai đoạn giao thoa để doanh nghiệp BĐS định hình lại chiến lược phát triển và đầu tư, cần tái cơ cấu kế hoạch kinh doanh để thích ứng với những thách thức. Khi các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành các bộ luật được ban hành, sẽ có nhiều quy định mới ảnh hưởng đến việc định hình phát triển thị trường. Đơn cử, quy định chủ đầu tư không được thu tiền đặt cọc quá 5% giá trị BĐS cho đến khi ký hợp đồng mua bán, buộc các chủ đầu tư phải tính toán lại dòng tiền. Hay các quy định tại Luật Đất đai 2024 sẽ tác động đến việc phê duyệt dự án.

Ông Nguyễn Quốc Anh chia sẻ thêm, trong năm 2024, các chủ đầu tư sẽ đẩy mạnh nguồn cung ra thị trường, bởi nếu chậm thì sang năm 2025 sẽ không thu hồi được nhiều vốn; đồng thời, các chủ đầu tưcần cơ cấu lại nguồn vốn và chất lượng sản phẩm để lấy lại niềm tin khách hàng, nhất là về mặt pháp lý của dự án. Nếu giải quyết được những vấn đề này, cơ hội cho các chủ đầu tư, nhà đầu tư sẽ lớn hơn khi thị trường hồi phục mạnh.

Mặt khác, với những thách thức trên, vai trò của nghề môi giới BĐS ngày càng trở nên quan trọng trong việc tạo ra sự kết nối hiệu quả giữa người mua và người bán trên thị trường. Dữ liệu từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) chỉ ra rằng, hiện có khoảng 100.000 cá nhân môi giới đang hoạt động, nhưng chỉ có khoảng 40.000 trong số này có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS, còn lại là “tay ngang”, không có đào tạo chuyên nghiệp, tạo ra một môi trường hoạt động không chuyên nghiệp và không được quản lý theo cách thức hệ thống.

Để thích nghi với các thay đổi về quy định pháp luật, môi giới BĐS cần nâng cao kiến thức, kỹ năng và sử dụng công nghệ hiệu quả; cần nắm vững và áp dụng đúng các quy định pháp luật mới, nâng cao kỹ năng giao tiếp, đàm phán; tận dụng công nghệ và hệ thống quản lý để tối ưu hóa quy trình làm việc, từ đó tăng cường tính chuyên nghiệp, minh bạch trong hoạt động kinh doanh, giao dịch BĐS.

Theo Chủ tịch Tập đoàn G6, ông Nguyễn Anh Quê, việc có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS đang trở thành xu hướng trong năm 2024, những người có tham vọng và mục tiêu dài hạn với nghề này sẽ thành lập doanh nghiệp sau khi trang bị đầy đủ kiến thức, chứng chỉ. Tuy nhiên, nghề môi giới BĐS cần phải chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước, để tránh lặp lại các vấn đề đã xảy ra trong quá khứ.

Còn TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch VNREA nhận định, để thích nghi với các quy định siết chặt của Luật Kinh doanh BĐS mới, môi giới BĐS phải thay đổi để thích nghi, không ngừng trau dồi kiến thức đàm phán giao dịch, tham gia các sự kiện của ngành BĐS thông qua các tổ chức xã hội nghề nghiệp và tìm kiếm cơ hội mới trong các phân khúc thị trường BĐS khác nhau. Đơn cử, Luật Kinh doanh BĐS mới quy định rõ việc các cá nhân không được phép hoạt động môi giới BĐS tự do, bắt buộc người hoạt động môi giới phải có đầy đủ năng lực thông qua chứng chỉ hành nghề theo đúng quy định. Điều này giúp tạo điều kiện sàng lọc tự nhiên, tạo ra sự công bằng cho thị trường, để thị trường chỉ còn những môi giới BĐS chuyên nghiệp, có đầy đủ kỹ năng, kinh nghiệm.