Thưa Đại biểu, thực tế hiện nay, không ít trường hợp người mua nhà đã đặt cọc, nhưng không biết bao giờ mới nhận được nhà, theo ông, nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là gì?
Thực tế, câu chuyện nhà ở tương lai là vấn đề phát sinh nhiều bất cập, từ khâu quản lý cho đến quy định của pháp luật chưa chặt chẽ, dẫn đến nhiều hệ lụy đáng tiếc.
Tuy nhiên, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã có những bước tiến đáng kể, khi quy định hẳn 1 mục về nhà ở hình thành trong tương lai, đặc biệt thiết kế quy định chặt chẽ từ hợp đồng, đặt cọc…
Quy định đặt cọc còn có 2 phương án. Phương án 1 là chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật này.
Phương án 2, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan Nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản (BĐS).
Nếu áp dụng phương án 1 phải chặt chẽ hơn. Với phương án 2, nhà đầu tư có thể nhận đặt cọc khi mới có hồ sơ, nhưng các ĐBQH đang cân nhắc và thường vụ Quốc hội đề xuất có 2 phương án trong quá trình tiếp thu.
Cá nhân tôi đồng tình phương án 2, vì nhà ở hình thành trong tương lai hoặc tài sản BĐS hình thành trong tương lai đang cần nguồn tài chính và luật hiện hành đã quy định giao dịch về BĐS hình thành trong tương lai chặt chẽ.
Ngoài ra, pháp luật có hẳn một mục về kinh doanh BĐS, có thể hạn chế được hành vi lừa đảo, trục lợi, huy động trái phép tiền của nhà đầu tư. Khi Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) ra đời càng siết chặt quản lý hơn tình trạng, hành vi lừa đảo.
Còn nội dung về điều kiện chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án, quan điểm của đại biểu về vấn đề này ra sao?
Nhiều đại biểu đã đề cập tới vấn đề chuyển nhượng dự án. Đến nay, đã xảy ra một số vụ việc, thậm chí phải xử lý hình sự liên quan đến chuyển nhượng dự án. Đây là quy định cần đánh giá thêm và phải rà soát kỹ trong dự thảo trước khi thông qua. Cần làm rõ thế nào là một phần, thế nào là cả dự án và liên quan đến thẩm quyền của người quyết định.
Hiện nay, quy định pháp luật đã xác định thẩm quyền của Thủ tướng và UBND các địa phương. Song, có thể Thủ tướng quyết định chủ trương lớn, còn chuyển nhượng 1 phần dự án thuộc địa phương, không cần đẩy lên theo nguyên tắc ai quyết định chủ trương thì người đó quyết định việc chuyển nhượng.
Tôi nghĩ rằng việc chuyển nhượng dự án là điều tất yếu sẽ xảy ra trong quá trình kinh doanh, quá trình thực hiện các dự án kinh doanh BĐS. Đây cũng là quyền của doanh nghiệp, tổ chức cá nhân, nên phải minh định hoá, minh bạch hóa các điều kiện chuyển nhượng hợp pháp để dự án đó được triển khai, chứ không phải là chuyển nhượng để lòng vòng, sau đó gây mất tiền và mất lợi ích của nhà đầu tư.
Đặc biệt, điều kiện của các doanh nghiệp khi nhận chuyển nhượng, quy định trong luật đã quy định cụ thể thẩm quyền, nếu đã có thủ tục chặt chẽ và phân biệt về năng lực tài chính, điều kiện pháp lý, giấy tờ, đáp ứng đủ các điều kiện, thẩm quyền này hoàn toàn có thể phân cấp phân quyền để thúc đẩy việc kinh doanh BĐS theo quy luật thị trường. Do đó, cần ủng hộ việc dự án, nếu làm tốt thì có thể chuyển nhượng theo quy định và trình tự thủ tục mới khuyến khích được.
Thưa đại biểu, một trong những nội dung được nhiều người quan tâm là vấn đề điều tiết và chống thao túng thị trường bất động sản, đại biểu có đề xuất gì về vấn đề này?
Đây là vấn đề cần đánh giá kỹ lưỡng vì đã được nêu ra từ khi thẩm tra sơ bộ. Uỷ ban thường vụ Quốc hội cũng có nhiều ý kiến chuyên gia, nhà khoa học đề nghị phải có quy định cụ thể về hành vi thao túng thị trường BĐS.
Bản chất thị trường chứng khoán và BĐS có những điều tương đồng trong việc có những hành vi theo giải trình hiện nay là gian lận, nhưng theo tôi không phải, thao túng rất khác. Hành vi thao túng tác động trực tiếp đến thị trường và dẫn đến nguy cơ tạo nên mặt bằng giả hay còn gọi là “bong bóng”, khi thao túng thì không diễn ra đơn giản mà phải có bài bản, tổ chức, cách thức.
Hiện nay, việc thao túng BĐS có hai dấu hiệu là đấu giá, bỏ giá cao xong huỷ cọc hoặc đấu giá cao lên để đẩy giá lên, hai nữa là dùng dự án này để nâng giá bán dự án khác, nhưng dự án được nâng giá thì trao đổi theo dạng nội bộ, đẩy giá lên. Chuyện này hết sức phổ biến trên thị trường là hiện tượng làm giá và tôi cho rằng mặt bằng giá thị trường BĐS đang quá cao chính bởi hành vi này. Vì vậy, cần bổ sung điều cấm hành vi thao túng đối với thị trường BĐS. Về lâu dài cần bổ sung vào Bộ Luật Hình sự nội dung này.
Tôi cho rằng nếu không được đánh giá cẩn trọng thì sẽ dẫn đến tình trạng bong bóng đổ vỡ như một số nnưc thời gian qua, mọi vi phạm đều bắt nguồn từ hành vi thao túng thị trường BĐS.
Về nội dung điều tiết thị trường, Luật lần này đã rất tiến bộ khi có quy định về điều tiết. Lâu nay chúng ta nói đến việc phân khúc không đồng đều và không đáp ứng được yêu cầu do câu chuyện điều tiết thị trường. Chúng ta có điều tiết trước và điều tiết sau, điều tiết trước qua chính sách, quy hoạch, còn điều tiết sau là khi thị trường có vấn đề thì luật quy định theo hướng khi thị trường có vấn đề thì nhà nước điều tiết, nhưng điều tiết như thế nào, công cụ điều tiết là gì và cần quy định cụ thể trong luật.
Xin trân trọng cảm ơn đại biểu!