Lo ngại gói tín dụng 120.000 tỷ đồng khó giải ngân như kỳ vọng

Gói 120.000 tỷ đồng cho phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân là gói tín dụng do 4 ngân hàng thương mại nhà nước tự nguyện tham gia để thực hiện mục tiêu xây dựng 1 triệu căn hộ cho công nhân cũng như người có thu nhập thấp. Nguồn vốn do chính các ngân hàng huy động và lãi suất giảm từ 1,5 - 2%. Chương trình dự kiến giải ngân trong giai đoạn 2023 - 2030, nhưng sau 2 tháng triển khai thì vẫn chưa phát sinh dư nợ. Có nhiều nguyên nhân được chỉ ra, đặc biệt là vướng mắc khâu pháp lý dự án đang khiến các bên lo ngại gói tín dụng 120.000 tỷ đồng khó giải ngân như kỳ vọng.

Chậm vì vướng pháp lý dự án

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng Lê Thành, một số ngân hàng đã chủ động tiếp cận với dự án nhà ở xã hội đang làm thủ tục và sẵn sàng rót vốn theo gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, nếu dự án đủ pháp lý. Bản thân công ty có dự án nhà ở xã hội Lê Thành - Tân Kiên đang triển khai và đã có Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) tiếp cận.

Ông Nghĩa cho biết, BIDV đã lấy hồ sơ dự án này để làm thủ tục, xin chủ trương cho vay sẵn. Đến khi dự án của Lê Thành xong pháp lý thì phía ngân hàng sẽ hoàn thiện thủ tục cho vay. Tuy nhiên, các thủ tục hành chính liên quan đến các dự án nhà ở xã hội hiện nay giải quyết quá chậm. Như dự án Lê Thành - Tân Kiên đến nay đã hơn 4 năm song vẫn chưa được phê duyệt các thủ tục pháp lý để xây dựng. Nếu không tháo gỡ được vấn đề này, doanh nghiệp rất khó đẩy nhanh triển khai các dự án nhà ở xã hội theo kế hoạch.

Theo Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân giai đoạn 2021 - 2025 là 2,5 triệu m2 sàn xây dựng (tương đương khoảng 35.000 căn). Tuy nhiên, đến nay thành phố chỉ có 1 dự án hoàn thành đưa vào sử dụng (260 căn hộ), 7 dự án đang triển khai (5.117 căn hộ). Từ nay đến cuối năm 2025, TP Hồ Chí Minh còn phải phát triển thêm khoảng 29.623 căn hộ thì mới đảm bảo mục tiêu đã đề ra.

Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh đánh giá, trường hợp không quyết liệt tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở lưu trú công nhân thì TP Hồ Chí Minh sẽ không có dự án đủ điều kiện để hấp thụ gói tín dụng 120.000 tỷ đồng theo Nghị quyết 33/NQ-CP về tháo gỡ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Ở góc độ ngân hàng tham gia gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, ông Nguyễn Minh Trí, thành viên Hội đồng Thành viên Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) cũng cho biết, các ngân hàng lo nhất là khâu pháp lý của dự án. Nếu pháp lý dự án đảm bảo, năng lực doanh nghiệp đảm bảo thì ngân hàng sẵn sàng cho vay để doanh nghiệp thực hiện dự án nhà ở xã hội. Đây cũng là trách nhiệm của ngân hàng trong góp phần phát triển kinh tế - xã hội. 

Thực tế, nhiều ý kiến lo ngại thị trường khó hấp thụ gói tín dụng 120.000 tỷ đồng không phải là không có cơ sở, khi các chương trình cho vay ưu đãi liên quan đến nhà ở xã hội gần đây đều trong tình trạng giải ngân rất chậm.

Trong năm 2022, Nghị quyết 11/NQ-CP ngày 30/1/2022 của Chính phủ về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội có gói 15.000 tỷ đồng cho công nhân vay mua nhà ở xã hội qua Ngân hàng Chính sách. Tuy nhiên, tiến độ giải ngân gói tín dụng này cũng không như kỳ vọng.

Tại một tọa đàm do Báo Người Lao động tổ chức cuối tháng 3/2023, ông Huỳnh Văn Thuận, Phó Tổng Giám đốc Ngân hàng Chính sách xã hội cho biết, số vốn còn lại để cho vay trong năm 2023 là gần 11.000 tỷ đồng. Đến nay, theo danh sách các địa phương gửi về thì nhu cầu vốn chỉ hơn 4.300 tỷ đồng. Như vậy còn hơn 7.000 tỷ đồng trong gói tín dụng 15.000 tỷ đồng đang bị “ế”.

Đối với gói hỗ trợ giảm lãi suất 2% cho doanh nghiệp vay xây nhà cho công nhân trong gói 40.000 tỷ đồng theo Nghị quyết số 43/2022/QH15 của Quốc hội về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội thì cũng chỉ mới giải ngân được khoảng 1%.

Bên cạnh vướng mắc pháp lý dự án dẫn đến thiếu nguồn cung nhà ở xã hội trên thị trường, thì thủ tục, điều kiện cho vay trong các gói chính sách cũng là một trong những nguyên nhân chính khiến các gói tín dụng trên chưa giải ngân như kỳ vọng.

Người mua nhà vẫn chịu lãi suất cao

Theo Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HOREA), từ năm 2016 đến nay, hàng năm Thủ tướng Chính phủ đều ban hành quyết định lãi suất vay ưu đãi 4,8%/năm để mua, thuê mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội và Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cũng đã ban hành quyết định lãi suất vay ưu đã 5%/năm để mua, thuê mua nhà ở xã hội tại 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước chỉ định (Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV). 

Tuy nhiên trên thực tế, hầu hết người mua nhà ở xã hội chưa vay được tín dụng ưu đãi mà đã phải vay tín dụng thương mại với lãi suất khoảng 9%/năm. Mức lãi suất này đang là gánh nặng đối với người mua nhà ở xã hội.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HOREA, bản chất gói tín dụng 120.000 tỷ đồng không phải là gói tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội mà là gói tín dụng thương mại, được giảm 1,5 - 2% lãi suất so với lãi suất vay thông thường dành cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thuộc dự án cải tạo xây dựng lại nhà chung cư, chứ không phải là gói tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội.

Bởi lẽ nếu là gói tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội thì phải đảm bảo 2 tiêu chí. Đầu tiên, lãi suất thấp dành cho chủ đầu tư và người mua, thuê mua nhà ở xã hội quy định thường bằng 50% mức lãi suất cho vay thương mại, như quy định mức lãi suất ưu đãi hiện nay là 4,8 - 5%/năm và mức lãi suất ưu đãi này được xác định hàng năm. Bên cạnh đó, thời hạn vay ưu đãi dài hạn tối đa 25 năm áp dụng cho cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội và 5 năm đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.

“Trước mắt, gói tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng cũng có tác động tích cực đối với các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân; hoặc chủ đầu tư và người mua nhà tại các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Tuy nhiên, đối với người mua nhà tại các dự án nhà ở xã hội thì tác động rất hạn chế”, ông Châu nhận định.

Đại diện HOREA phân tích, với mức lãi suất 8,2%/năm áp dụng cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thuộc dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, tuy có thấp hơn một chút so với mức lãi suất 9%/năm mà người mua nhà ở xã hội đang vay hiện nay. Tuy nhiên, mức lãi suất này vẫn là quá cao so với khả năng tài chính của đối tượng là người có thu nhập đô thị mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Riêng mức lãi suất 8,7%/năm áp dụng cho chủ đầu tư thì khá phù hợp và có tác động tích cực, do hiện nay doanh nghiệp đang phải vay với lãi suất rất cao, có thể lên đến 12 - 13%/năm. Do đó, nếu được vay với lãi suất chỉ 8,7%/năm sẽ giúp kéo giảm giá thành, giá bán nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở của các dự án xây dựng lại nhà chung cư.

Mặt khác, thời gian ưu đãi của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng đối với người mua nhà chỉ trong 5 năm là quá ngắn. Riêng thời gian ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong 3 năm chỉ phù hợp với các dự án quy mô trung bình nhưng chưa phù hợp với các dự án quy mô lớn. 

Chưa kể, hiện Ngân hàng chính sách xã hội đang còn tồn gần 11.000 tỷ đồng, nhưng do không có nhà ở xã hội nên không có người vay. Do đó, HOREA cho rằng, nếu có nguồn cung nhà ở xã hội thì người mua, thuê mua nhà ở xã hội chắc chắn sẽ lựa chọn vay ưu đãi 4,8%/năm tại Ngân hàng chính sách xã hội.

Để tránh lãng phí và sử dụng hiệu quả các nguồn vốn trên, HOREA đề xuất Ngân hàng Nhà nước báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét nên dành một phần gói tín dụng 120.000 tỷ đồng và gói 40.000 tỷ đồng giảm 2% lãi suất nhưng kết quả giải ngân chưa đáng kể để sử dụng các nguồn vốn này hỗ trợ các doanh nghiệp đang gặp khó khăn hiện nay nhưng có triển vọng phục hồi, phát triển trở lại. Đặc biệt, tập trung hỗ trợ người tiêu dùng và khách hàng để làm tăng tổng cầu giúp cho nền kinh tế; trong đó, có thị trường bất động sản phục hồi và phát triển trở lại theo hướng lành mạnh, an toàn, bền vững...