Khu nhà ở xã hội Ecohome 1 là một trong những Dự án nhà ở xã hội tiêu biểu của Hà Nội. Ảnh: Nguyễn Thắng/TTXVN
Nếu theo dự thảo mới của Ngân hàng Nhà nước, từ nay sẽ chỉ có những người vay vốn để đầu tư, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở xã hội mới nhận được hỗ trợ từ các ngân hàng thương mại. Điều này khiến nhiều người lo lắng về cơ hội vay vốn ưu đãi để mua nhà của người thu nhập thấp ngày càng khó và sẽ dần bị thu hẹp.
Theo Ngân hàng Nhà nước, chính sách hỗ trợ vay vốn cho nhà ở xã hội được quy định tại 3 văn bản pháp luật gồm: Luật Nhà ở, Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội và Nghị định 49/2021/NĐ-CP sửa đổi Nghị định số 100 về phát triển, quản lý nhà ở xã hội. Tuy nhiên, các văn bản này lại không có sự thống nhất.
Vì theo Luật Nhà ở quy định, các chính sách hỗ trợ tại Ngân hàng Chính sách xã hội để mua, thuê mua nhà ở xã hội, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở. Trong khi đó, các ngân hàng thương mại được chỉ định chỉ hỗ trợ khách vay để xây mới, cải tạo, sửa nhà để ở mà không có chính sách hỗ trợ để mua, thuê mua nhà ở xã hội.
Trên thực tế, hiện nay, cùng với Ngân hàng Chính sách xã hội, một số ngân hàng thương mại khác cũng được Ngân hàng Nhà nước chỉ định cho vay ưu đãi nhà ở xã hội gồm: Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank), Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (Vietinbank), Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank), Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV)… Mỗi năm, Nhà nước cấp 50% vốn cho Ngân hàng Chính sách xã hội và huy động thêm 50% từ các kênh khác nhau để hỗ trợ cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội, theo quy định của Luật Nhà ở. Còn các ngân hàng thương mại tự huy động 100% vốn để cho vay và được cấp bù một phần lãi suất.
Trao đổi về nội dung này, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) nhận xét, kinh nghiệm quốc tế cho thấy, chính sách cốt lõi nhất về nhà ở xã hội của các nước đều đặt trên hai trụ cột là hỗ trợ tín dụng ưu đãi với lãi suất thấp và thời hạn cho vay dài hạn.
Tại Việt Nam, Luật Nhà ở ra đời đã điều chỉnh để dần hoàn thiện chính sách về nhà ở xã hội với 9 nhóm đối tượng được thụ hưởng chính sách; trong đó có 5 nhóm đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở được vay tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi trong 15 năm. Nhờ đó, đã có hàng trăm ngàn người được hưởng lợi từ chính sách ưu đãi về nhà ở nhà xã hội.
Tuy nhiên, trong giai đoạn 2015-2020 lại có rất ít người dân được vay tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội do thiếu nguồn cung và nguồn vốn tín dụng ưu đãi hoặc cấp bù lãi suất của Nhà nước chậm và ít. Bởi vậy, với đề xuất mới tại dự thảo Thông tư của Ngân hàng Nhà nước, ông Châu cho rằng sẽ “tước bỏ” chính sách cốt lõi của Nhà nước là hỗ trợ cho vay vốn tín dụng ưu đãi dài hạn với lãi suất thấp để mua, thuê mua nhà ở xã hội. Trong khi đó, đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội sẽ là những người bị thiệt nhất, có tác động tiêu cực đến thực hiện mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở.
Theo ông Châu, đề xuất loại trừ đối tượng được vay vốn tín dụng ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội của Ngân hàng Nhà nước không phù hợp với các quy định của Luật Nhà ở 2014. Bởi lẽ, Luật Nhà ở hiện hành không cấm các ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước chỉ định cho vay ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội.
Do đó, Chủ tịch HoREA kiến nghị, Ngân hàng Nhà nước vẫn giữ nguyên quy định và chỉ bỏ mục đích thuê. Như vậy, quy định nên được sửa là: “Đối với khách hàng vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội thì mức vốn cho vay tối đa bằng 80% giá trị hợp đồng mua, thuê mua nhà”. Điều này có loại bỏ tình trạng “bất nhất” về chính sách nếu các ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước chỉ định tham gia thực hiện chính sách về nhà ở xã hội lại không được cho vay tín dụng ưu đãi để “mua, thuê mua nhà ở xã hội” trong quy định của luật Nhà ở.
Mặt khác, HoREA cũng cho rằng, thời gian tới cần thiết phải sửa đổi, bổ sung khi xem xét xây dựng Đề án xây dựng Luật Nhà ở. Đồng thời, HoREA đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét bổ sung “Chương trình mục tiêu thực hiện chính sách về nhà ở xã hội” vào Nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quyết định các Chương trình mục tiêu quốc gia được sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước chi trung hạn trong giai đoạn 2021 - 2026, để có căn cứ pháp luật bố trí nguồn vốn ngân sách nhà nước thực hiện chính sách về nhà ở xã hội.
Xung quanh các chính sách ưu đãi tín dụng cho người thu nhập thấp vay để mua nhà ở xã hội, ông Châu nhận xét thêm, việc quy định người dân muốn được vay tiền tại Ngân hàng Chính sách xã hội để mua nhà ở xã hội phải gửi tiết kiệm tối thiểu 12 tháng mới đủ điều kiện là khá hợp lý khi lãi suất cho vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội 4,8%/năm, thấp hơn lãi suất cho vay ưu đãi tại 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước chỉ định là 5%/năm. Tuy nhiên, nếu áp mức lãi suất cho vay ưu đãi như nhau thì nên tạm dừng thực hiện quy định “hộ gia đình, cá nhân khi vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội phải thực hiện việc gửi tiết kiệm”.
"Về lâu dài, khi nền kinh tế phát triển mạnh hơn, Chính phủ xem xét áp dụng mức lãi suất ưu đãi vay mua nhà ở xã hội từ 3-3,5%/năm để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp đô thị, như nhiều nước đã thực hiện” – ông Châu đề xuất.
Liên quan đến dự thảo mới của Ngân hàng Nhà nước, ông Đặng Văn Quang - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quản lý và kinh doanh bất động sản Thái Nam nhận xét, người dân khi mua nhà ở xã hội, các ngân hàng chủ yếu cho vay theo chính sách mà nhìn chung mức lãi áp dụng đối với nhóm này là ưu đãi nên không cao. Vì vậy, bản thân các ngân hàng cũng sẽ muốn cho vay tập trung vào một khoản vay như cho vay vào một công ty nào đó thì chi phí sẽ thấp xuống.
Bởi vậy, quy định như dự thảo thông tư sửa đổi cũng khá hợp lý vì thực tế nó sẽ không ảnh hưởng đến người dân. Hơn nữa, từ trước đến nay người dân khi mua nhà ở xã hội đều không vay nhiều từ các ngân hàng thương mại.
Người mua nhà có thể đến Ngân hàng Chính sách xã hội để vay. Vấn đề chỉ là đi vay từ nơi này chuyển sang nơi khác còn chính sách vẫn không thay đổi. Nguồn vốn vẫn là của Nhà nước dành cho phát triển nhà ở xã hội. Theo quy định mới, nguồn vay chỉ tập trung vào một mối, lúc đó, chính Ngân hàng Chính sách xã hội cũng sẽ phải hoạt động năng động hơn, cởi mở hơn để người dân dễ tiếp cận nguồn vốn này – ông Quang phân tích.
Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, các chính sách về nhà ở xã hội thay đổi theo từng mục tiêu, chương trình an sinh mà không theo luật tài chính. Bởi vậy, cũng đến lúc nên tách riêng hệ thống ngân hàng thương mại ra khỏi chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội.
Việc tiếp tục duy trì gói cho vay ưu đãi đối với chương trình nhà ở xã hội là cần thiết nhưng nên rút ngân hàng thương mại ra khỏi chương trình cho vay mua, thuê mua nhà ở xã hội và giao trọng trách này cho Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc Quỹ Phát triển nhà đảm nhận.