Vướng mắc từ quỹ đất và thủ tục pháp lý
Thị trường NOXH tại TP Hồ Chí Minh đang bộc lộ rõ nghịch lý: Nhu cầu rất lớn nhưng nguồn cung vẫn nhỏ giọt. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), một ví dụ điển hình là dự án chung cư nhà ở xã hội tại số 324 Lý Thường Kiệt (phường Diên Hồng, Quận 10 cũ). Dự án chỉ có khoảng 750 căn hộ nhưng thu hút hơn 12.000 hồ sơ đăng ký. Nằm trên trục đường trung tâm, đối diện Nhà thi đấu Phú Thọ và Bệnh viện Trưng Vương, kỷ lục hồ sơ này cho thấy sức hút mãnh liệt và cơn khát nhà ở xã hội tại khu vực nội đô là cực kỳ lớn.
Một dự án nhà ở xã hội ở phường Cát Lái, TP Hồ Chí Minh.
Trong khi đó, nguồn cung thực tế chưa thể bắt kịp tốc độ gia tăng dân số. Từ đầu năm 2026 đến nay, TP Hồ Chí Minh mới khởi công 2 dự án với quy mô 2.656 căn; hoàn thành 1 dự án, cung cấp thêm 580 căn hộ. Hiện toàn thành phố có 11 dự án đang thi công với khoảng 9.700 căn. Con số này còn khá khiêm tốn so với chỉ tiêu phát triển 199.400 căn đến năm 2030 mà Chính phủ giao. Riêng giai đoạn 2026 - 2030, thành phố phải hoàn thành 181.257 căn; trong đó năm 2026 gánh chỉ tiêu 28.500 căn, đặt ra sức ép vô cùng lớn.
Lý giải sự chênh lệch pha cung - cầu, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng Lê Thành cho biết, trở ngại lớn nhất hiện nay không nằm ở sức cầu mà ở tính khả thi về tài chính của các dự án. Một trong những vướng mắc đáng chú ý là chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng chưa sát thực tế. Doanh nghiệp thường phải chi trả khoảng 20 - 25 triệu đồng/m2 đối với đất nông nghiệp, trong khi khung giá đất Nhà nước quy định chỉ ở mức khoảng 500.000 đồng/m2. Sự chênh lệch khổng lồ này làm giảm sức hấp dẫn của dự án.
Bên cạnh đó, quy trình triển khai kéo dài cũng khiến doanh nghiệp kiệt sức. Lãi vay hiện hành chỉ cho phép tính trong giai đoạn xây dựng là bất cập, bởi doanh nghiệp phải vay vốn từ khâu chuẩn bị quỹ đất và gánh lãi sau bàn giao do người mua thường trả góp.
Để tháo gỡ, TP Hồ Chí Minh đã có động thái tích cực khi ban hành quy trình 7 bước, rút ngắn thời gian xử lý thủ tục pháp lý tối đa xuống còn 132 ngày đối với dự án có quỹ đất hợp pháp (trước đây có thể kéo dài tới 500 ngày). Đây được xem là tín hiệu tích cực. “Điều quan trọng là các sở, ngành phải bám sát quy trình, đảm bảo đúng tiến độ. Hiện chúng tôi đang nộp hồ sơ xin chủ trương đầu tư dự án quy mô 2.300 căn ở Bình Chánh. Nếu quy trình 132 ngày được thực hiện đúng cam kết, đây sẽ là bước đột phá lớn”, ông Nghĩa kỳ vọng.
"Nút thắt" nguồn vốn tín dụng
Không chỉ vướng quỹ đất, bài toán nguồn vốn cũng đang là “nút thắt” kìm hãm đà phát triển của phân khúc này. Thực tế cho thấy, dù Chính phủ đã triển khai gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng (hiện quy mô đã được các ngân hàng đăng ký tăng lên mức 140.000 - 145.000 tỷ đồng) dành cho phát triển NOXH, nhưng tỷ lệ giải ngân đến nay vẫn vô cùng “nhỏ giọt”, chỉ loanh quanh mức 2 - 3%.
Nguyên nhân chính được chỉ ra là do nguồn cung dự án hạn chế, nhiều chủ đầu tư không đáp ứng đủ điều kiện vay vốn, thiếu tài sản đảm bảo, trong khi thời gian hưởng ưu đãi lãi suất ngắn, chưa thực sự tạo động lực cho cả doanh nghiệp lẫn người vay mua nhà.
Một dự án nhà ở chung cư ở phường An Lạc, TP Hồ Chí Minh.
Bà Đặng Thị Kim Oanh, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty Kim Oanh chia sẻ, đơn vị đang triển khai khoảng 8 dự án theo chủ trương 1 triệu căn nhà ở xã hội của Chính phủ. Dù hiện nay đã hoàn thiện hơn 3.000 căn hộ đủ điều kiện bàn giao, nhưng mức giải ngân từ ngân hàng đối với công ty mới chỉ đạt khoảng 10%.
Đồng tình với nhận định này, ông Lê Hoàng Châu (HoREA) chỉ ra rằng, cơ chế tín dụng hiện nay vẫn còn nhiều bất cập cần Bộ Xây dựng sớm xem xét giải quyết. Cụ thể, các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội hiện chưa được vay vốn tín dụng ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội trong giai đoạn 2024 - 2030.
Không những vậy, người mua, thuê mua nhà ở xã hội đang phải chịu mức lãi suất vay ưu đãi là 5,4%/năm - một con số được đánh giá là khá cao so với mức 4,8%/năm trong giai đoạn 2021 - 2024, gây thêm áp lực trả nợ cho nhóm người thu nhập thấp.
Về định hướng phát triển bền vững, bà Bùi Thị Phương Hiền, Tổng Giám đốc SonKim Land, cho rằng phát triển NOXH không chỉ là bài toán về số lượng mà còn liên quan mật thiết đến chất lượng và khả năng vận hành lâu dài. Thực tế, nhiều dự án sau khi đưa vào sử dụng chưa phát huy hiệu quả do không chú trọng đúng mức đến thiết kế và nhu cầu thực tế của cư dân.
“Không thể chỉ dừng lại ở việc xây dựng và bán nhà, mà chúng ta cần tính toán đến các yếu tố vận hành để đảm bảo cuộc sống ổn định lâu dài cho người dân. Các cơ quan quản lý cần hệ thống hóa các khâu từ thiết kế, phương án vận hành đến phê duyệt dự án”, bà Hiền nhấn mạnh.
Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, tính đến ngày 26/2/2026, cả nước có 737 dự án nhà ở xã hội với 701.247 căn hộ, đạt 70,1% mục tiêu phát triển tối thiểu 1 triệu căn giai đoạn 2021-2030. Riêng năm 2025, cả nước hoàn thành 102.633 căn.
Để TP Hồ Chí Minh bắt nhịp và hoàn thành chỉ tiêu gắt gao được giao, cộng đồng doanh nghiệp kiến nghị các cơ quan có thẩm quyền cần mạnh dạn phân cấp, trao quyền, tinh gọn thủ tục hơn nữa, đồng thời Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cần phát huy vai trò cầu nối hiệu quả để tháo gỡ điểm nghẽn cho thị trường.
Bài cuối: Tạo cú hích từ thể chế để bức phá