Thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh - Bài 1: Vướng mắc pháp lý, nguồn cung hụt hơi

Bài 1: Vướng mắc pháp lý, nguồn cung hụt hơi

Theo Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), những chính sách hỗ trợ, cùng sự đồng hành từ các doanh nghiệp và cơ quan quản lý, không chỉ mang lại cơ hội phục hồi mạnh mẽ mà còn định hình lại cấu trúc thị trường, hướng đến một tầm nhìn phát triển dài hạn.

Thách thức còn tồn đọng

Theo báo cáo từ Cục Thống kê TP Hồ Chí Minh, doanh thu từ bất động sản năm 2024 đạt 199.155 tỷ đồng, chiếm 60,3% tổng doanh thu “dịch vụ khác”, với mức tăng trưởng dương 6,7%. Tuy nhiên, theo Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), mức tăng trưởng này không thể che giấu thực tế khó khăn kéo dài trong suốt 4 năm qua, với nhiều dự án bị đình trệ hoặc trì hoãn.

Dù vậy, với những nỗ lực tháo gỡ pháp lý từ Chính phủ và UBND TP Hồ Chí Minh đã mang lại một số kết quả nhất định, như việc giải quyết 64 dự án trong năm 2024, trong đó 8 dự án đã hoàn tất. Tuy nhiên, hơn 100 dự án khác vẫn chưa được giải quyết, làm cản trở nghiêm trọng đến nguồn cung mới cho thị trường.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, việc hơn 100 dự án bị vướng mắc pháp lý chưa được giải quyết không chỉ khiến nguồn cung nhà ở mới bị chặn đứng, mà còn ảnh hưởng nghiêm trọng đến cơ cấu sản phẩm trên thị trường. Phân khúc nhà ở cao cấp tiếp tục áp đảo, trong khi nhu cầu nhà ở trung cấp và bình dân ngày càng gia tăng.

Ngoài ra, sự trì trệ trong việc phê duyệt các dự án nhà ở xã hội đã gây ra hệ quả nghiêm trọng về mặt xã hội. Người thu nhập thấp và trung bình không thể tiếp cận nhà ở giá rẻ, làm tăng bất bình đẳng trong tiếp cận tài nguyên đô thị.

Đáng chú ý, TP Hồ Chí Minh chỉ có 12 dự án nhà ở được chấp thuận đầu tư trong năm 2024, thấp hơn rất nhiều so với con số trung bình 60 dự án/năm trước đại dịch COVID-19. Trong số này, chỉ 1 dự án nhà ở xã hội được phê duyệt, cho thấy sự trì trệ nghiêm trọng trong việc phát triển phân khúc nhà ở bình dân.

Bên cạnh đó, không có dự án nào được giao đất hoặc cho thuê đất và chỉ 2 dự án nhà ở thương mại được cấp giấy phép xây dựng. Các quy trình pháp lý phức tạp, từ chấp thuận đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 đến định giá đất tiếp tục là những rào cản lớn đối với sự phát triển của thị trường.

Mặt khác, thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh cũng đang chịu ảnh hưởng từ hàng loạt chính sách pháp lý chưa đồng bộ. Các quy định về thẩm định dự án theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở và các nghị định liên quan vẫn chưa thực sự tạo điều kiện thuận lợi để giải quyết các rào cản pháp lý. Việc triển khai các cơ chế mới như Nghị định 115/2024/NĐ-CP và sửa đổi các Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư được kỳ vọng sẽ là bước ngoặt, nhưng cần thêm thời gian để đi vào thực tế.

Chưa kể, hiện nay các doanh nghiệp BĐS đang phải đối mặt với áp lực lớn từ việc thiếu vốn đầu tư. Theo ước tính, tổng giá trị đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản vào năm 2025 có thể lên đến 180.000 tỷ đồng. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp phải trì hoãn hoặc dừng hẳn các dự án đang triển khai, tạo ra vòng luẩn quẩn làm đình trệ thị trường.

Nguồn cung mất cân đối, giá nhà tăng cao

Trong năm 2024, thị trường TP Hồ Chí Minh chỉ có 31 dự án nhà ở thương mại đang triển khai, với tổng cộng 31.167 căn hộ, giảm mạnh so với mức trung bình hàng năm trước đây. Đặc biệt, chỉ có 4 dự án đủ điều kiện huy động vốn, với 1.611 căn hộ, toàn bộ thuộc phân khúc cao cấp. Đây là lần đầu tiên trong lịch sử thị trường, không còn bất kỳ nguồn cung nào cho phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân.

Thêm vào đó, cơ cấu sản phẩm BĐS đang rơi vào tình trạng "kim tự tháp lộn ngược", khi nhà ở cao cấp chiếm 100% nguồn cung trong 11 tháng của năm 2024, so với 70,6% năm 2020. Trong khi đó, nhà ở bình dân - phân khúc có nhu cầu lớn nhất - hoàn toàn biến mất khỏi thị trường.

Sự mất cân đối nghiêm trọng này đã khiến giá nhà tăng cao không kiểm soát. Giá trung bình của các căn hộ cao cấp đạt 9,39 tỷ đồng/căn, chưa tính đến các chi phí phát sinh trên thị trường thứ cấp. Tại các khu vực trung tâm như Quận 1 và Quận 3, giá nhà tiếp tục leo thang, trong khi thành phố Thủ Đức và Bình Chánh vẫn thiếu dự án mới, làm sâu sắc thêm khoảng cách giữa giá nhà và khả năng chi trả của người dân.

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng dự báo rằng, với sự điều chỉnh bảng giá đất năm 2024, giá nhà có thể tiếp tục tăng thêm 15 - 20% trong năm 2025. Sự tăng giá này không chỉ làm giảm cơ hội sở hữu nhà của nhóm thu nhập trung bình và thấp, mà còn làm gia tăng khoảng cách bất bình đẳng trong tiếp cận nhà ở tại đô thị lớn như TP Hồ Chí Minh.

Dù còn nhiều khó khăn, thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh vẫn được kỳ vọng sẽ có sự phục hồi nếu các vấn đề pháp lý được giải quyết triệt để. Các khu vực như Bình Chánh, Nhà Bè và thành phố Thủ Đức với quỹ đất lớn và hạ tầng giao thông đang được cải thiện, có thể trở thành động lực tăng trưởng chính.

Các dự án trọng điểm như metro số 1, cao tốc TP Hồ Chí Minh - Mộc Bài và đường Vành đai 3 được kỳ vọng không chỉ giúp kết nối khu vực trung tâm với vùng ngoại ô mà còn tạo cơ hội phát triển cho các đô thị vệ tinh như Long An, Đồng Nai và Bình Dương.

Tuy nhiên, để tận dụng những tiềm năng này, các nút thắt pháp lý cần được tháo gỡ sớm. TP Hồ Chí Minh cần tăng cường cơ chế liên thông giữa các cơ quan quản lý, rút ngắn thời gian xử lý thủ tục cho các dự án đầu tư; đồng thời việc giám sát giá nhà và cân bằng cơ cấu sản phẩm trên thị trường cũng cần được chú trọng để đảm bảo sự phát triển bền vững.

Bài cuối: Tháo gỡ nút thắt, đón đầu cơ hội bức phá