Thăng trầm
Thị trường BĐS Việt Nam 30 năm qua chia thành 5 giai đoạn: Khởi đầu (trước 2009), Định hình (2009 – 2012), Tăng trưởng (2013 – 2019), Biến động (2020 – 2021) và Thách thức (2022 – 2024).
Thị trường BĐS Việt Nam khởi đầu với hành lang pháp lý từ Luật và môi trường vĩ mô thuận lợi. Sau khi gia nhập WTO năm 2007, Việt Nam có FDI vào lĩnh vực BĐS tăng trưởng mạnh, từ 8,5 tỷ USD năm 2007 tăng lên 23,6 tỷ USD năm 2008 và 21,5 tỷ USD năm 2009. Nhiều doanh nghiệp BĐS lớn đã ra mắt và các dự án mới đều thu hút sự quan tâm.
Hội nghị Bất động sản Việt Nam - VRES 2024.
Sang giai đoạn định hình, tín dụng giảm, lãi suất tăng, khiến thị trường BĐS mất thanh khoản và giá giảm liên tiếp. Lượng hàng tồn kho BĐS đã tăng từ 108.400 tỷ đồng năm 2009 lên 192.700 tỷ đồng năm 2011. Lúc này, các doanh nghiệp trải qua quá trình sàng lọc khắc nghiệt. Khi người tiêu dùng mất niềm tin, nhiều kênh thông tin BĐS trực tuyến đã ra đời để cải thiện tính minh bạch gồm: Batdongsan.com.vn, Chợ tốt, Alo nhà đất…
Theo ông Bạch Dương, Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, đến giai đoạn tăng trưởng, 3 bộ luật mới gồm: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS đã tiếp tục định hướng cho thị trường, ghi nhận cải thiện tích cực.
Ngay sau đó, thị trường trải qua giai đoạn biến động khi đại dịch COVID-19 ảnh hưởng đến mọi lĩnh vực. Dù vậy, hoạt động mua bán BĐS thời điểm này vẫn tiếp tục với nguồn cung tăng và được cao cấp hoá. Trong đó, cơ cấu lượng tin đăng loại hình BĐS cao cấp có giá bán trên 80 triệu đồng/m2 đã tăng từ 4% vào quý I/2020 lên 10% vào quý IV/2021.
Giá bất động sản biến động mạnh sau 30 năm phát triển thị trường.
Từ năm 2022 đến nay, thị trường BĐS trải qua giai đoạn thách thức với tình hình vĩ mô khó khăn, nhiều doanh nghiệp bộc lộ yếu kém về tài chính và pháp lý. Trong khi, yêu cầu của người tiêu dùng về chủ đầu tư, sàn giao dịch/môi giới BĐS khắt khe, minh bạch hơn. Hiện tại, các chủ đầu tư và nhà đầu tư BĐS vẫn đang gặp không ít khó khăn trong quá trình tìm hiểu và lựa chọn khách hàng và xây dựng thương hiệu.
Để khắc phục những vấn đề trên, Batdongsan.com.vn đã đưa ra nhiều giải pháp như: Tính năng Lịch sử giá và Tin đăng xác thực nhằm tăng tính minh bạch thông tin; danh hiệu môi giới chuyên nghiệp; giải thưởng dành cho chủ đầu tư và nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp... nhằm góp phần mang lại niềm tin cho thị trường.
Năm 2024 đánh dấu cột mốc 10 năm tổ chức VRES. Dịp này, Batdongsan.com.vn đã lần đầu tiên tổ chức và trao giải thưởng Nhà Môi giới BĐS Việt Nam - VREAA với 7 hạng mục trao cho 130 nhà môi giới xuất sắc toàn quốc. Giải thưởng khẳng định uy tín và tận tâm với nghề của các nhà môi giới tại Việt Nam, góp phần thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch và bền vững.
Ông Bạch Dương nhận định, biến động vĩ mô luôn giữ vai trò quan trọng trong việc hình thành các chu kỳ của thị trường BĐS Việt Nam. Hiện nay, thị trường đã không ngừng hoàn thiện, sàng lọc và đang cần nhiều sản phẩm, dịch vụ đi sát với nhu cầu của người dân để phát triển. Năm 2024 ghi nhận mức quan tâm lớn đến các vấn đề về giá bán và khó khăn khi sở hữu BĐS. Thống kê của Batdongsan.com.vn cho thấy, giá bán BĐS Việt Nam đang tăng trưởng nhanh chóng so với thế giới.
Cụ thể, tăng trưởng giá 5 năm của Việt Nam đạt mức 59%, cao hơn nhiều quốc gia khác như Mỹ (54%), Úc (49%), Nhật Bản (41%), Singapore (37%)… Mức giá tăng cao khiến lợi suất cho thuê BĐS ở Việt Nam chỉ ở mức 4%, trong khi nhiều quốc gia khác như Philippines, Malaysia, Thái Lan, Indonesia, Anh, Úc, Mỹ... có lợi suất cho thuê giao động từ 5 – 7%.
Kênh BĐS vẫn là kênh trú ẩn vốn an toàn
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, kinh tế, quản lý và xã hội là 3 yếu tố tác động đến giá BĐS trên thị trường. Việt Nam là quốc gia có tốc độ tăng trưởng kinh tế GDP, lạm phát mạnh mẽ và có môi trường lãi suất, hiệu quả đầu tư các kênh thu hút vốn đều phục vụ nhu cầu mua BĐS của người dân.
Thực tế hiện nay, GDP bình quân đầu người của Việt Nam ở mức 34,8%, cao hơn trung bình thế giới (20,8%) và các nước đang phát triển (22%). Mặt khác, lạm phát tại Việt Nam cũng ở mức cao hơn so với trung bình các nước. Môi trường lãi suất ở Việt Nam đang dần trở về mức thuận lợi và tỷ trọng tài sản tích trữ trong GDP của Việt Nam khá cao (32,8%), đứng thứ 27 trên thế giới (trung bình 27,1%). Với lượng tiền tích trữ, người Việt Nam có các kênh đầu tư như thị trường tài chính, BĐS, vàng, ngoại tệ và gửi tiết kiệm.
Trong khi kênh đầu tư vàng nhiều biến động, rủi ro và có chênh lệch lớn giữa giá vàng trong nước và thế giới, kênh ngoại tệ và gửi tiết kiệm có lợi suất ở mức khá thấp từ 9 – 13%/2 năm, BĐS được đánh giá là kênh đầu tư có lợi suất tốt nhất tại Việt Nam trong 10 năm qua với tỷ suất lợi nhuận của phân khúc chung cư đạt 197%, đất nền đạt 137% vào quý IV/2024 so với quý I/2015.
Bên cạnh đó, giải pháp quản lý thuế của Nhà nước vừa là nguồn thu, vừa là công cụ quản lý thị trường. Kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới cho thấy, thuế BĐS được sử dụng làm giải pháp quản lý thị trường và tối ưu nguồn thu. Tuy nhiên, trước khi áp dụng, nhiều thách thức về lý thuyết và vận hành cần được cân nhắc phù hợp, đảm bảo hài hòa lợi tích giữa Nhà nước - nhà đầu tư - người dân.
Cuối cùng là yếu tố xã hội. Dân số và tốc độ đô thị hóa của Việt Nam cho thấy nhiều cơ hội cho tăng trưởng nhu cầu bất động sản. Xu hướng gia đình nhỏ hơn cũng thúc đẩy nhu cầu mua bất động sản cho thế hệ sau thừa kế và hành trình tự sở hữu nhà của người trẻ. Ngoài ra, về mặt văn hóa, người Việt Nam có nguyện vọng lớn với việc sở hữu bất động sản trong đời.
Cũng theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, thời điểm năm 2004, cá nhân thuộc thế hệ 7x mất khoảng 31,3 năm thu nhập để mua được một căn chung cư (60 m2) giá 0,6 tỷ đồng, trong điều kiện lãi suất huy động là 7,4%. Sau 10 năm, số năm thu nhập để một cá nhân thuộc thế hệ 8x mua được căn hộ như trên là 22,7 năm. Giá căn hộ đã tăng lên 1,5 tỷ đồng, trong khi lãi suất huy động giảm còn 6%. Đến năm 2024, một cá nhân 9x cần 25,8 năm thu nhập để mua căn hộ trên (giá 3 tỷ đồng) trong điều kiện lãi suất huy động là 4,5%.
Thực tế này cho thấy, tuy số năm thu nhập và lãi suất đã giảm dần theo thời gian, nhưng người trẻ thuộc các thế hệ vẫn cần nỗ lực lớn trong thời gian dài mới có thể tự sở hữu nhà. Dù vậy, người dân vẫn kỳ vọng cao về việc sở hữu BĐS trong đời, với các lý do phổ biến gồm lợi suất cao và ổn định, thị trường tài chính chưa phát triển, sự công nhận từ xã hội và tài sản là nơi "an cư lạc nghiệp". Đáng chú ý, Việt Nam hiện lọt top quốc gia có tỷ lệ tỷ lệ sở hữu BĐS cao nhất thế giới với 90%, cao hơn các nước trong khu vực Đông Nam Á như Singapore (88%), Indonesia (84%) và cao hơn Mỹ (66%), Úc (66%)...