Thị trường bất động sản khởi sắc sau chu kỳ biến động

Thị trường bất động sản đã khởi sắc sau chu kỳ biến động là nhận định của nhiều chuyên gia. Đây chính là giai đoạn thị trường bất động sản gia cố nền móng bởi móng có chắc nhà mới vững.

Tiến sỹ Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia nhận xét, một số trợ lực chính đã tác động tích cực đến thị trường bất động sản. Các yếu tố hỗ trợ cho quá trình khởi sắc của thị trường bất động sản Việt Nam bao gồm việc kinh tế thế giới năm 2024 đi ngang, tạo cơ hội cho sự phục hồi nhẹ vào năm 2025.

Bên cạnh đó, nền kinh tế Việt Nam trong giai đoạn 2024 - 2025 được dự báo khả quan hơn so với năm 2023 với việc lạm phát được kiểm soát. Cùng đó, xu hướng lãi suất toàn cầu giảm và lãi suất trong nước duy trì ở mức thấp cũng giúp kích thích đầu tư và tiêu dùng. Tỷ giá hối đoái cũng có xu hướng ổn định hơn, giảm bớt áp lực cho thị trường tài chính...

Đặc biệt, chuyên gia này đề cao vấn đề pháp lý trong lĩnh vực bất động sản đang dần được tháo gỡ. Cùng với việc hoàn thiện thể chế pháp lý quan trọng như các bộ luật liên quan đã được thông qua và có hiệu lực, nhiều nghị định và chính sách mới cũng được ban hành. Những yếu tố này sẽ tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Dưới góc độ thị trường, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cũng cho rằng, bất động sản Việt Nam đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất chính tín hiệu đáng mừng cho cả người mua và nhà đầu tư. Đặc biệt, cả 3 bộ luật sửa đổi quan trọng liên quan đến bất động sản (Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024) có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 đang tạo chuyển động tích cực cho thị trường.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, không chỉ người có nhu cầu mua nhà mà ngay cả lực lượng môi giới, sàn giao dịch và chủ đầu tư đều đánh giá cao những đổi mới về pháp lý. Các quy định mới không chỉ giúp minh bạch hóa thông tin mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho việc cải thiện nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội.

“Với các chính sách ưu đãi và hỗ trợ mới, thị trường dự kiến sẽ có thêm nhiều sản phẩm phù hợp với nhu cầu của đa dạng nhóm khách hàng, góp phần giảm áp lực về nhà ở, đồng thời thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản trong thời gian tới” - ông Nguyễn Quốc Anh kỳ vọng.

Báo cáo Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam 2024 của Batdongsan.com.vn cũng phản ánh rõ bức trong thị trường trong 3 quý đầu năm. Giá cả tại các dự án nhà ở mở bán mới tại đô thị trung tâm là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh vẫn có xu hướng tăng cao.

Cụ thể, tại Hà Nội, giá bán trung bình của các dự án mới hiện dao động từ 45 - 90 triệu đồng/m2, tùy theo vị trí và tiện ích đi kèm. Tại TP Hồ Chí Minh còn ghi nhận mức giá trung bình cao hơn, với khoảng từ 45 - 130 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý là mặc dù giá bán tăng cao nhưng tỷ lệ hấp thụ các dự án mới vẫn rất tốt. Các dự án này đạt tỷ lệ hấp thụ trung bình từ 30-60%, thậm chí có nhiều dự án đạt mức hấp thụ ấn tượng trên 80%. Điều này cho thấy nhu cầu về nhà ở tại hai đô thị lớn vẫn rất mạnh mẽ; đồng thời phản ánh sức hút bền vững của thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, phân khúc nhà riêng và đất nền cũng ghi nhận những tín hiệu khởi sắc. Theo dữ liệu thu thập từ thị trường của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm và số lượng giao dịch của hai loại hình này trong 9 tháng vừa qua đã có những cải thiện đáng kể so với giai đoạn trầm lắng trước đó.

Đặc biệt, nhu cầu tìm kiếm nhà riêng và đất nền gia tăng, hoạt động giao dịch cũng trở nên sôi động hơn. Tuy nhiên, sự phục hồi này chỉ diễn ra cục bộ, tập trung tại một số khu vực có tiềm năng phát triển mạnh mẽ về hạ tầng và kinh tế, đặc biệt là tại các tỉnh phía Bắc, thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư và người mua thực.

Không riêng phân khúc nhà ở mà thị trường cho thuê cũng đang bước vào chu kỳ tăng trưởng do ảnh hưởng từ mùa cao điểm và sức ép từ đà tăng của giá bán. Trong 9 tháng của năm 2024, giá bán bất động sản liên tục gia tăng, vượt ngưỡng 50 triệu đồng/m2, đã tạo sức ép khiến giá thuê cũng tăng theo.

Sự tăng trưởng này cũng phản ánh nhu cầu thuê nhà ngày càng cao, nhất là khi giá bán tăng quá mạnh khiến giấc mơ mua nhà của nhiều người ngày càng xa tầm với. Họ buộc phải tìm đến giải pháp thuê nhà để đáp ứng nhu cầu chỗ ở. Cũng vì vậy, thị trường cho thuê dần trở thành điểm sáng, hấp dẫn nhiều nhà đầu tư khi nguồn cầu tiếp tục tăng mạnh trong thời gian tới.

Chỉ còn chưa đầy 3 tháng là kết thúc năm 2024. Bước vào quý cuối cùng của năm, kỳ vọng về đà phục hồi tiếp diễn đủ mạnh mẽ để thị trường bất động sản bứt tốc trong năm 2025 vẫn được nhiều người mong đợi.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, nhìn về tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam mới chỉ đang trong giai đoạn phục hồi ban đầu. Dự kiến, ở quý IV/2024 này điểm đảo chiều mới thực sự rõ nét.

Để thị trường thực sự phục hồi và phát triển bền vững thì cần phải trải qua giai đoạn củng cố. Giai đoạn này dự kiến sẽ diễn ra vào khoảng quý I và II của năm 2025. Đây là giai đoạn quan trọng nhất và cần tập trung xử lý 3 vấn đề chính.

Cụ thể là cần tháo gỡ khó khăn, khơi thông về nguồn vốn bởi hiện nay vẫn còn khoảng 140.000 tỷ đồng đang "mắc kẹt" trong các khoản nợ trái phiếu bất động sản. Do đó, cần có những chính sách phù hợp để "cởi trói", giúp cho dòng tiền được lưu thông trên thị trường.

Tiếp đến là ổn định lãi suất cho vay vì dù lãi suất hiện nay đã giảm nhưng đa phần chỉ là ưu đãi trong vòng 2 năm đầu. Còn về lâu dài, cần có chính sách để duy trì lãi suất ở mức hợp lý, hỗ trợ người mua nhà tiếp cận vốn vay dễ dàng hơn.

Điểm sáng nổi bật nhất theo chuyên gia này chính là vấn đề hoàn thiện chính sách và pháp lý. Các luật mới đã có hiệu lực và tạo khung pháp lý rõ ràng hơn cho thị trường. Sau thời gian “thẩm thấu” các chính sách mới sẽ là một điểm sáng giúp củng cố niềm tin cho nhà đầu tư và người mua nhà.

Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Đầu tư DKRA Group nhận định, thị trường bất động sản trong quý cuối của năm 2024 sẽ tiếp nối xu hướng như hồi đầu năm, mặc dù có những điểm sáng nhất định nhưng vẫn sẽ chỉ ở mức cầm chừng; trong đó phân khúc nhà ở vừa túi tiền vẫn dẫn dắt.

“Trong ngắn hạn, thị trường rất khó có sự đột biến tăng trưởng bởi cần có khoảng thời gian thẩm thấu chính sách. Sự khởi sắc rõ nét, điểm rơi bứt phá sẽ vào quý II/2025” - ông Thắng phân tích.

Các Luật được thông qua đều có những điểm sáng nhất định và nổi bật. Trước tiên là tháo gỡ những vướng mắc pháp lý còn tồn đọng liên quan đến việc tính tiền sử dụng đất, cơ chế đền bù giải tỏa, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội…

Cùng đó, giúp tăng cường sự kiểm soát quản lý nhà nước đối với các hoạt động phân lô bán nền. Đảm bảo sử dụng hợp lý, hiệu quả đất đai, tránh tình trạng đầu cơ tích trữ sau đó bỏ hoang hóa, gây lãng phí tài nguyên quỹ đất quốc gia.

Bên cạnh đó, quyền lợi người mua bất động sản được tằng cường bảo vệ với quy định thu tối đa 5% giá trị hợp đồng, thanh toán giao dịch thông qua ngân hàng… Việc đẩy mạnh minh bạch hóa thị trường giúp sàng lọc được những chủ đầu tư yếu kém về năng lực. Từ đó góp phần hạn chế được vấn nạn dự án "treo", chậm trễ trong triển khai dù đã được giao đất.

Dưới góc nhìn trung và dài hạn, đây sẽ là những bệ đỡ vững chắc, có sức ảnh hưởng sâu rộng và là nền tảng cho bước phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới.