Hai Luật Nhà ở sửa đổi, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua tác động thế nào đến nguồn cung BĐS nói riêng và thị trường BĐS nói chung, thưa ông?
Xây dựng NOXH tại Bắc Giang. Ảnh: Tuấn Anh/TTXVN
Trong bối cảnh thị trường BĐS đang cần sự thay đổi để tạovà tăng nguồn cung cho thị trường, việc thông qua hai luật này tạo tác động lớn, nhất là đối với những phân khúc thị trường có nhu cầu nhiều nhất hiện nay là NOXH. Hai luật này sẽ góp phần thúc đẩy chủ đầu tư, nhà đầu tư phát triển phân khúc này.
Đơn cử, hai luật đã “cởi trói” những rào cản về chính sách hỗ trợ phát triển các dự án NOXH tại các địa phương, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp phát triển NOXH dễ tiếp cận đầu tư, phát triển, thực hiện các quy trình xin dự án. Điều này sẽ làm tăng nguồn cung sản phẩm NOXH cho thị trường trong năm 2024, đáp ứng nhu cầu người cần.
Bên cạnh đó, hai luật này đã có thêm những quy định siết chặt tình trạng phân lô bán nền thời gian qua, thậm chí cấm luôn. Điều này tác động trực tiếp đến nguồn cung phân khúc đất nền, vì hiện có tới hơn 90% sản phẩm này trên thị trường bị ảnh hưởng, khi các đô thị loại 1, loại 2, loại 3 siết chặt quản lý phân khúc này. Trong ngắn hạn có thể thị trường bị ảnh hưởng, nhưng trong dài hạn sẽ phát triển bền vững hơn và thúc đẩy hoàn thiện quy hoạch đất đai tại các địa phương tốt hơn.
Ngoài phân khúc NOXH, phân khúc nhà ở giá rẻ, giá thấp đang được người dân mong chờ, vì ít bị ràng buộc. Vậy hai luật có kích thích, tác động, thu hút chủ đầu tư tham gia nhiều hơn để phát triển phân khúc này, mà không phải NOXH, thưa ông?
Nhà ở vừa túi tiền có xu hướng phát triển theo hướng xây dựng diện tích căn hộ nhỏ lại để giảm chi phí đầu tư, vì thực tế trên thị trường, các chủ đầu tư phát triển sản phẩm này có không giảm giá, mà linh hoạt phần thanh toán cho khách hàng hoặc di chuyển ra xa ngoại thành, đô thị vệ tinh để tìm đất phát triển dự án, thay vì tiến sâu vào khu vực nội đô khan hiếm đất đai. Thị trường nhà giá thấp tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đang sôi động xu hướng này, đây cũng là giải pháp phát triển chính giúp cho chủ đầu tư tìm kiếm được đối tượng khách hàng, thay đổi chính sách, có thêm cơ chế để phát triển và đảm bảo nhiều người có thêm cơ hội sở hữu sản phẩm này phù hợp với mức thu nhập.
Mặt khác, việc gia tăng các sản phẩm căn hộ nhỏ, vừa túi tiền người dân không chồng chéo với các quy định của Luật Xây dựng, vì căn hộ nhỏ vừa túi tiền có thể chỉ cần rộng khoảng 50 m2 có 2 phòng ngủ, vẫn phù hợp với các quy định hiện hành liên quan về nhà ở. Trước đây, với mức tiền khoảng 2 tỷ đồng chỉ mua được căn hộ 1 phòng ngủ, nhưng với nhà ở vừa túi tiền có thể mua được căn hộ 2 phòng ngủ... Như vậy, nhiều người có thể tiếp cận, dễ mua được sản phẩm, dễ sở hữu và vẫn đáp ứng được các nhu cầu tối thiểu...
Thưa ông, quỹ đất để phát triển NOXH, nhà ở vừa túi tiền tới đây có sự chuyển động tích cực nào, nhất là trong năm 2023 gần như không có dự án mới nào tạo nguồn cung?
Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương thời gian qua đã có nhiều Nghị định, chính sách tháo gỡ, hỗ trợ và phát động nhiều chương trình phát triển dự án NOXH, nhà ở vừa túi tiền, nhưng để đến tay các chủ đầu tư triển khai dự án vẫn gặp nhiều khó khăn, khiến các chủ đầu tư không có động lực triển khai. Đơn cử, trước đây, các chủ trương của Nhà nước tạo điều kiện giao đất cho chủ đầu tư triển khai dự án, nhưng lại giới hạn về lợi nhuận của chủ đầu tư chỉ được 10% hay thủ tục xin phép, xét duyệt dự án kéo dài tới 2 – 3 năm, khiến nhiều chủ đầu tư nản lòng.
Còn đối với các dự án nhà ở vừa túi tiền, các chủ đầu tư phát triển dự án phải chịu mức lãi suất cao, trong vòng một năm thực hiện dự án, mức lãi suất tăng nhanh, mà không có phương án hỗ trợ, việc gây áp lực trả nợ cũng khiến chủ đầu tư không muốn thực hiện.
Xu hướng phát triển quỹ đất cho 2 loại hình NOXH và nhà ở vừa túi tiền tới đây, nhất là ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh chủ yếu tại các khu vực vệ tinh xung quanh các tuyến đường vành đai đang xây dựng hoặc gần các tuyến đường cao tốc đang định hình, để người dân dịch chuyển ra khỏi vùng đô thị lõi, trung tâm, vữa giãn dân, vừa hạn chế ùn tắc.
Theo ông, thị trường BĐS năm 2024 có những thách thức và cơ hội nào?
Những khó khăn nhất của thị trường BĐS trong năm 2023 đã đi qua, nhưng thị trường năm 2024 vẫn còn không ít thách thức đến từ cả chủ đầu tư, tâm lý người mua và những chính sách hỗ trợ của Nhà nước chưa thể đi vào cuộc sống ngay, cần có thời gian thích nghi để hồi phục.
Hy vọng các bộ luật liên quan trực tiếp đến thị trường BĐS mới được thông qua sẽ sớm có các văn bản dưới luật hướng dẫn cụ thể để nhanh chóng phát triển thị trường BĐS ổn định, minh bạch, lành mạnh. Đáng chú ý là Luật Đất đai sửa đổi được thông qua bộ luật bao trùm, trong đó, vấn đề được dư luận quan tâm nhất là đất và quỹ đất phát triển các dự án sẽ được tháo gỡ, có quy định cụ thể, nhất là với các dự án chậm tiến độ, đảm bảo tăng nguồn cung có thị trường.
Xin trân trọng cảm ơn ông!