Hàng loạt thách thức
Trao đổi về thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội năm 2021, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội môi giới BĐS Việt Nam nhận định, nền kinh tế và thu nhập suy giảm do ảnh hưởng của dịch COVID-19 đang làm giảm lực cầu mua nhà ở, cũng như đầu tư kinh doanh BĐS lâu dài và xuất hiện sự chuyển dịch đầu tư vào thị trường BĐS từ các ngành kinh tế khác làm tăng lực cầu đầu tư trong ngắn hạn. Điều này đang làm thị trường nóng lên ở một số khu vực nông thôn, vùng chuẩn bị lên quận.
Khu phía Đông TP Hồ Chí Minh đang nổi lên các dự án BĐS căn hộ cao cấp và thu hút khá nhiều khách hàng quan tâm. Ảnh: Hoàng Tuyết.
Hiện nay, trên thị trường, loại hình căn hộ chỉ hấp thụ tốt ở phân khúc bình dân và chậm ở phân khúc cao cấp. Kể cả những dự án được đánh giá là chất lượng tốt cũng có tỉ lệ hấp thụ không cao. Hàng tồn trên thị trường chủ yếu nằm ở căn hộ có giá trên 35 triệu đồng/m², nhà đất có giá trên 100 triệu đồng/m². Nhiều giao dịch trên thị trường chào bán khá phổ biến, nhưng khó thành công vì giao dịch lần đầu cao, khó được thị trường hấp thụ lại.
Trong khi đó, quá trình đô thị hóa mạnh các vùng Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức… đã đẩy giá đất trong làng xã khu vực này lên mức 25-30 triệu đồng/m², tăng 50% so với năm 2019, các vùng Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng tăng khoảng 20-30%... nhưng giao dịch chủ yếu là sự "qua lại" giữa các nhà đầu cơ.
Còn tại TP Hồ Chí Minh, lực cầu đang dồn về khu vực thành lập TP Thủ Đức như: Quận 9, Quận 2, Quận Thủ Đức và lan tỏa sang cả khu vực miền Đông Nam Bộ. Tuy nhiên, lực cầu này là ngắn hạn, các nhà đầu tư tham gia với mục đích sinh lời nhanh rồi rút vốn, đó chính là tính "ảo" của thị trường khu vực này.
Bên cạnh đó, mặt bằng giá mới tại TP Hồ Chí Minh đã được thiết lập, các dự án thuộc phân khúc bình dân đã biến thành trung cấp, dự án thuộc phân khúc trung cấp biến thành cao cấp. Điều đáng nói, sự thay đổi phân khúc là vì tăng giá chứ không phải vì tăng chất lượng của các dự án. Điều này là bất thường bởi không phản ánh đúng giá trị của BĐS, tiềm ẩn nhiều nguy cơ phát triển không bền vững.
Dự báo cung cầu
Theo ông Nguyễn Văn Đính, các dự án đang bị vướng mắc pháp lý sẽ được tháo gỡ từ đầu năm, khiến nguồn cung sẽ tăng mạnh so với năm 2020.
Thị trường BĐS 2021 đón nhận nhiều xung lực.
Cụ thể, tại Hà Nội, ngay quý I-II, dự kiến sẽ có hàng vạn sản phẩm với đa dạng các phân khúc chào hàng thị trường. Trong đó, khu vực phía bắc và tây Hà Nội chiếm tỷ trọng nhiều nhất. TP Hồ Chí Minh sẽ có khoảng 20 dự án chào hàng trong 6 tháng đầu năm 2021, cung cấp ra thị trường khoảng 3 vạn sản phẩm với đủ loại phân khúc, hứa hẹn thị trường chất lượng hơn cho hoạt động kinh doanh và môi giới BĐS.
Lực cầu thị trường cũng sẽ tăng trở lại vì kinh tế Việt Nam giữ nhịp, đạt tốc độ tăng trưởng tốt hơn, đồng nghĩa một số ngành kinh tế khác sẽ hồi phục, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư ngắn hạn quay trở lại thị trường truyền thống dài hạn.
Các chuyên gia BĐS dự báo, nhu cầu về phân khúc căn hộ tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong năm 2021, với khoảng từ 90.000-100.000 sản phẩm căn hộ được giao dịch tại 2 thành phố này. Trong khi đó, đất nền vẫn là sản phẩm được giới đầu tư quan tâm nhiều nhất tại các địa phương ngoài Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, nhưng sẽ khan hiếm dần vì các địa phương cũng hạn chế cho phát triển dự án đất nền, chỉ còn chủ yếu ở những dự án đấu giá. Riêng loại hình nhà ở xã hội vẫn có nhu cầu lớn, đặc biệt nhà ở xã hội cho công nhân tại các khu công nghiệp.
Về giá BĐS, giá căn hộ tại Hà Nội có thể giữ nguyên hoặc tăng nhẹ so với 2020, còn tại TP Hồ Chí Minh trong 6 tháng đầu năm 2021 cũng vẫn có chiều hướng tăng. Giá nhà đất tại các khu đô thị được đầu tư tốt, chất lượng tại Hà nội và TP Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục tăng giá trong năm 2021, dự báo tăng khoảng 5-10% so với năm 2020...