Mất cân đối về cơ cấu hàng hóa, lệch pha về cung cầu, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam những năm qua đã phải đối mặt với những cơn “sốt nóng lạnh thất thường” mà đỉnh điểm là đợt đóng băng kéo dài từ 2011 - 2013. Phóng viên Thông Tấn xã Việt Nam đã phỏng vấn ông Nguyễn Mạnh Hà (ảnh), Cục trưởng Cục Quản lý nhà ở và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) về các nguyên nhân và giải pháp để thị trường BĐS phát triển bền vững. Thị trường BĐS có bước phát triển mạnh mẽ nhưng lại thiếu sự bền vững nên đã gây ra nhiều hệ lụy. Vậy đâu là những nguyên nhân chủ yếu thưa ông?
Trước tiên là hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo, lại do nhiều bộ, ngành phụ trách nên chưa tạo được hành lang pháp lý ổn định. Công tác quản lý nhà nước còn nhiều bất cập, chưa phát huy được vai trò của nhà nước trong việc định hướng, điều tiết vĩ mô và kiểm soát hoạt động của thị trường. Vì vậy, thị trường BĐS còn phát triển tự phát, mất cân đối khiến cho phân khúc nhà ở thương mại cao cấp thì dư thừa trong khi một một phận không nhỏ người nghèo, người có thu nhập thấp tại đô thị vẫn khó khăn trong tạo dựng chỗ ở. Bên cạnh đó, năng lực các chủ thể của thị trường BĐS, kể cả năng lực chuyên môn cũng như năng lực tài chính còn nhiều hạn chế, hoạt động thiếu chuyên nghiệp, nhiều doanh nghiệp đầu tư theo phong trào, chụp giật, thậm chí lừa đảo làm mất lòng tin của xã hội.
Là cơ quan quản lý nhà nước về lĩnh vực nhà ở và thị trường BĐS, theo ông đâu là giải pháp để định hướng thị trường phát triển bền vững? Trước hết cần phải hoàn thiện hệ thống pháp luật. Thứ hai là nâng cao hiệu quả, hiệu lực tác quản lý Nhà nước, sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai. Nhà nước tham gia thị trường BĐS với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai để kiểm soát, điều tiết thị trường BĐS phát triển có kế hoạch. Thứ ba là hình thành và tạo điều kiện để các định chế tài chính phát triển nhằm thu hút các nguồn vốn điều chỉnh chính sách tín dụng linh hoạt. Đặc biệt, việc hoàn thiện chính sách thuế, phí và lệ phí liên quan tới BĐS sẽ khuyến khích mỗi phân khúc nhà ở cần phát triển, thúc đẩy việc sử dụng có hiệu quả BĐS, cũng như góp phần hạn chế đầu cơ, trốn lậu thuế, giúp tăng nguồn thu cho Nhà nước. Việc thực hiện tái cơ cấu thị trường bất động sản, phát triển đa dạng các loại hàng hóa BĐS, nhất là nhà ở cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, khắc phục lệch pha cung - cầu.
Người dân mong muốn có thêm nhiều lựa chọn về nhà ở phù hợp với nhu cầu và thu nhập của họ.Ảnh: Hoàng Dương |
Theo tính toán của Bộ Xây dựng, từ nay đến năm 2015, nhu cầu về nhà ở xã hội lên tới hơn 1 triệu căn hộ, tập trung ở các thành phố lớn và các tỉnh có nhiều khu công nghiệp. Mặc dù nhu cầu về phân khúc này rất cao nhưng hiện khả năng đáp ứng vẫn còn hạn chế. Vì vậy, trong Dự thảo Luật Nhà ở được Chính phủ trình lên Quốc hội xem xét thông qua trong kỳ họp thứ 8 này có một chương riêng bao gồm các quy định cụ thể cho phát triển nhà ở xã hội. Theo đó, ngoài các ưu đãi để thu hút doanh nghiệp tham gia đầu tư như miễn thuế sử dụng đất, miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế VAT cũng như cho vay ưu đãi, Dự thảo Luật cũng khuyến khích các hộ gia đình cá nhân tham gia phát triển nhà ở xã hội. Dự thảo Luật cũng xác định trách nhiệm của doanh nghiệp trong phát triển nhà ở xã hội. Cụ thể, doanh nghiệp bắt buộc phải dành ra khoảng 20% quỹ đất của dự án nhà ở thương mại để xây nhà xã hội. Các doanh nghiệp phát triển nhà ở cho công nhân thuê sẽ được hạch toán giá thành nhà ở vào giá thành sản xuất kinh doanh để giảm thuế cho doanh nghiệp.
Việc thu xếp nguồn tài chính cho các dự án nhà ở luôn là thách thức với doanh nghiệp do Việt Nam chưa hình thành được các định chế tài chính hỗ trợ thị trường xây dựng và BĐS. Vậy Bộ Xây dựng có kiến nghị gì về vấn đề này? Nhu cầu vốn trung và dài hạn của thị trường bất động sản là rất lớn bởi vốn ngắn hạn chỉ cho nhà đầu tư cần trong 1 - 2 năm khi triển khai công trình. Trong khi đó, đại đa số người dân cần vốn vay dài hạn lên tới 20 - 30 năm để có thể đủ thời gian tiết kiệm trả nợ dần tiền mua nhà.
Hiện nhiều nước trên thế giới đã hình thành được các định chế tài chính và hỗ trợ hiệu quả cho thị trường bất động sản phát triển ổn định như cho vay ưu đãi trong thời hạn rất dài, có các quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, ở Việt Nam, hầu hết nguồn tài chính để phát triển thị trường bất động sản là phụ thuộc vào ngân hàng. Trong khi đó, các ngân hàng đi vay cũng chủ yếu là ngắn hạn nên cho vay lại cũng chỉ cùng lắm là trung hạn hoặc nếu cho vay dài thì lãi suất cao để hạn chế rủi ro cho ngân hàng. Vì vậy, cùng với việc đổi mới trong công tác tín dụng, việc hình thành các quỹ tại Việt Nam sẽ hỗ trợ thị trường phát triển ổn định, đồng thời giúp người có nhu cầu về nhà ở có thể dễ dàng hơn trong việc tạo dựng chỗ ở ổn định.
Xin chân thành cảm ơn ông!
Hằng Anh (thực hiện)