Đánh thuế căn nhà thứ hai - Bài 1: Nỗi lo xáo trộn thị trường

Trong dự thảo nghị quyết thay thế Nghị quyết 54/2017/QH14 ngày 24/11/2017 về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP Hồ Chí Minh vừa gửi đến Bộ Kế hoạch và Đầu tư thẩm định, TP Hồ Chí Minh kiến nghị tăng thu thuế nhà, đất mà người sở hữu không trực tiếp sử dụng hoặc bất động sản thứ hai trở lên. Đề xuất của UBND TP Hồ Chí Minh về thí điểm đánh thuế căn nhà thứ 2 lập tức thu hút sự quan tâm của dư luận cho dù đây không phải là lần đầu tiên câu chuyện thu thuế bất động sản được đề cập tới. Hiện vẫn còn rất nhiều ý kiến đa chiều xung quanh vấn đề này và mong muốn duy nhất là phải tránh tác động “ngược”, ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản vốn đang gánh nhiều khó khăn.

Bài 1: Nỗi lo xáo trộn thị trường

Nguồn cung nhà ở tại TP Hồ Chí Minh đã xuống mức thấp nhất trong nhiều năm qua. Rào cản pháp lý cũng đang cản trở nhiều dự án triển khai, trong khi quỹ đất ngày càng khan hiếm, nhiều dự án chậm tiến độ, chi phí đầu tư tăng. Các chuyên gia lo ngại, với đề xuất mới này, liệu có xảy ra tình trạng nhà đầu tư “rời bỏ” TP Hồ Chí Minh để chuyển hướng về những thành phố cấp hai. Khi đó, xáo trộn thị trường sẽ hiện hữu.

Hạ nhiệt hay lại “đóng băng”

Đánh thuế bất động sản thứ hai được những người làm chính sách kỳ vọng sẽ hạn chế nguy cơ đầu cơ, ngăn chặn nhà đầu tư thứ cấp, giúp giá bất động sản sẽ không bị đẩy lên cao và thị trường ngày càng minh bạch.

Mặc dù ủng hộ quan điểm đánh thuế căn nhà thứ hai vì về lâu dài phải phù hợp với thông lệ quốc tế, nhưng ông Trần Minh Hoàng - Phó tổng thư ký Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, nếu áp dụng phải có chính sách ưu đãi, hỗ trợ cho người mua căn nhà đầu tiên mới công bằng. Hơn nữa, việc áp thuế ở thời điểm này là chưa phù hợp bởi thị trường bất động sản đang đóng băng, thông tin này sẽ gây tâm lý hoang mang khiến đã khó càng khó hơn.

“Chưa chắc đánh thuế sẽ làm giá bất động sản giảm đi và cần cân nhắc mức thuế. Tại nhiều nước, căn nhà thứ hai trở đi có mức thuế cao hơn một chút để tránh tích trữ, tránh để tiền quá nhiều vào bất động sản. Vì vậy đã đánh thuế thì nên áp dụng trên cả nước chứ không riêng gì TP Hồ Chí Minh” - ông Trần Minh Hoàng nêu ý kiến.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó giám đốc nghiên cứu và phát triển Tập đoàn DKRA chia sẻ, tuy ở Mỹ đánh thuế bất động sản nhưng vẫn có nhiều người sở hữu nhiều nhà để cho thuê. Do đó, đánh thuế làm sao phù hợp để hạn chế đầu cơ, tránh bất động sản “bỏ hoang” nhưng không nên áp thuế quá cao để tránh “bóp nghẹt” thị trường.

“Thị trường bất động sản cũng là một thị trường hàng hóa, nếu can thiệp quá thô bạo sẽ tác động đến hàng chục ngành nghề khác. Để có mức thuế phù hợp, nên so sánh với tỷ suất lợi nhuận cho thuê nhà. Làm sao phải ít hơn so với việc mua nhà đất để cho thuê bởi nhiều người, nhất là những người làm công ăn lương hay những người lớn tuổi về hưu, họ mua nhà để cho thuê nhằm có thêm thu nhập, giúp trang trải cuộc sống” - chuyên gia này phân tích. 

Đặc biệt, theo ông Thắng, cần quy định lộ trình cụ thể về mức sở hữu bất động sản và mức thuế phải đóng. Trường hợp nhà có 5 người, mỗi người sở hữu tối ưu được bao nhiêu mét vuông, sau đó mới đánh thuế số diện tích sở hữu thừa ra. Nếu đánh thuế một cách “cào bằng” thì sẽ không công bằng.

Dù ủng hộ việc đánh thuế căn nhà thứ hai trở lên nhưng chuyên gia Nguyễn Hoàng khẳng định việc đánh thuế này chắc chắn sẽ không ngăn được đầu cơ, bởi hiện chưa có nghiên cứu nào khẳng định đánh thuế sẽ giảm đầu cơ và tỷ lệ giảm đầu cơ là bao nhiêu.

Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam Dương Thùy Dung nhận xét, đánh thuế với bất động sản thứ 2 có thể gây ra sự suy giảm thanh khoản của thị trường trong ngắn hạn do tình trạng mất cân đối giữa giá mua và giá bán, khi người mua phải cân nhắc phần thuế mới và người bán để đảm bảo lợi nhuận sẽ cộng thêm giá trị của phần thuế này.

Việc này sẽ có ảnh hưởng lớn đến thị trường. Tăng giá bất động sản dẫn đến tình trạng đầu cơ, bỏ hoang nhà không sử dụng. Do đó, đánh thuế với căn nhà thứ hai sẽ buộc các nhà đầu tư phải có chiến lược sử dụng tài sản một cách hiệu quả trong thời gian nắm giữ tài sản do có tác động áp lực tài chính mới.

Nỗi lo thuế “chồng” thuế       

Mục đích của đề xuất này là để thí điểm chính sách về bất động sản làm cơ sở thực tiễn xây dựng chính sách chung về sau này, đồng thời tăng nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách địa phương, hạn chế tình trạng đầu cơ bỏ hoang nhà ở, đất ở tại nhiều dự án bất động sản hiện nay. Nhưng cách thu và mức thu, cũng như xác định thế nào là bất động sản thứ hai hoặc nếu áp dụng thì có hồi tố với những người đã có nhiều bất động trước đây hay không… vẫn chưa được cụ thể hóa. Bởi vậy thị trường đang hoang mang.

Thêm một nỗi lo được các chuyên gia "gọi tên" đó là xảy ra tình trạng thuế “chồng” thuế bởi hiện nay mỗi bất động sản đang gánh quá nhiều loại thuế phí như: tiền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế chuyển nhượng, phí trước bạ…

Để xây được căn nhà, các loại vật tư vật liệu cũng đã phải chịu nhiều loại thuế phí. Các chi phí đầu vào này đều được tính vào giá nhà ở. Không những vậy, để có tiền mua căn nhà, người dân đã phải đóng thuế thu nhập cá nhân; khi mua nhà phải đóng thêm thuế giá trị gia tăng.

Do đó, đánh thuế đối với căn nhà thứ hai chưa chắc là công cụ hữu hiệu để hạn chế đầu cơ mà chỉ là bài toán tốt để tăng nguồn thu ngân sách. Bởi nếu mỗi bất động sản mỗi năm có tỷ suất 20% lợi nhuận nhưng đóng thuế 5 hay 10% thì người dân vẫn sẵn sàng xuống tiền để đầu tư, “găm” hàng.

Dưới góc độ pháp lý, ông Thăng Nguyễn - Cố vấn cao cấp đặc biệt của Công ty luật ACSV Legal cho rằng, đề xuất này có một số điều cần được xem xét kỹ lưỡng. Nếu mức thuế này không áp dụng cho cư dân ở ngoài TP Hồ Chí Minh sở hữu tài sản trong thành phố thì sẽ không công bằng cho cư dân thường trú tại thành phố.

Theo ông Thăng Nguyễn, cơ quan chức năng cũng nên xem xét miễn trừ đối với trường hợp người dân có nhu cầu chính đáng về nhiều tài sản hoặc các tài sản này đều được sử dụng mà không bị bỏ hoang phế.

“Nếu nghĩa vụ thuế chỉ phát sinh khi xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, người dân có thể chọn cách trì hoãn vô thời hạn để trốn thuế. Cơ quan có thẩm quyền cũng phải xác định mức thuế phù hợp chứ không thể áp dụng cùng một mức thuế cho các bất động sản có giá trị, loại và vị trí khác nhau. Cơ chế thuế suất lũy tiến hay linh hoạt cần được xem xét” - chuyên gia này đề xuất.

Thậm chí, quy định về khoản thuế mới này cần phải có sự nhất quán với các luật hiện hành. Hiện nay, loại thuế này chưa có trong các quy định hiện hành về thuế. Việt Nam có thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, nhưng thuế này chỉ áp dụng cho quyền sử dụng đất.

Đặc biệt, cần có giải pháp ngăn chặn việc trốn và lách thuế. Do sự thiếu minh bạch và số hóa trong lĩnh vực này vẫn còn kém nên cơ quan chức năng cần xem xét phương án chống trốn thuế khả thi. Đơn cử như trường hợp để người thân quen đứng ra làm chủ sở hữu tài sản và sử dụng đất trên giấy tờ...

Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp phản ánh, một trong những nguyên nhân chính dẫn đến việc giá nhà đất liên tục tăng thời gian qua là sự thiếu hụt nguồn cung, mà nguồn cung tại Tp.Hồ Chí Minh đang ở mức gần như thấp nhất trong nhiều năm qua vì vướng mắc pháp lý.

Giải pháp mà cộng đồng doanh nghiệp mong chờ là nhanh chóng tháo gỡ vướng mắc thủ tục pháp lý để sớm hoàn thiện dự án, đưa sản phẩm ra thị trường. Từ đó,  tăng nguồn cung nhà ở chứ không phải là áp chính sách thuế mới để tăng gánh nặng cho doanh nghiệp và thị trường.

Mặt khác, việc đánh thuế cần phải chuẩn bị xây dựng cho cụ thể, rõ ràng và công bằng giữa các khu vực. Ví dụ, khu vực nội - ngoại thành, đô thị - nông thôn, nhà đất ở và bất động sản dùng để sản xuất kinh doanh là khác nhau. Cần đặt ra các tình huống, trường hợp chứ không chỉ tính đến tăng thu cho ngân sách. Có như vậy mới đảm bảo công bằng.

Bài cuối: Đừng để lợi bất cập hại