Đánh thuế căn nhà thứ hai - Bài cuối: Đừng để lợi bất cập hại

UBND TP Hồ Chí Minh đề xuất thí điểm bổ sung chính sách áp thuế khi mua từ hai bất động sản trở lên. Việc thí điểm này nhằm tạo cơ sở thực tiễn để xây dựng các chính sách chung, tăng nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách địa phương, hạn chế tình trạng đầu cơ, gây lãng phí nguồn lực. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, đề xuất đánh thuế đối với hai bất động sản trở lên chưa chắc đã ngăn được tình trạng đầu cơ, giúp giá nhà đất “hạ nhiệt”, mà ngược lại, có thể gây bất lợi cho thị trường.

Học hỏi có chọn lọc

Trên thực tế, câu chuyện đánh thuế bất động sản đã được nhiều quốc gia áp dụng với những hình thức, mức độ và cách tính toán khác nhau. Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, bước sang nền kinh tế thị trường, quyền của người sử dụng bất động sản tại Việt Nam đã tương đương so với các nước phát triển trên thế giới.

Tuy nhiên, mức thuế phải nộp của những người đang sở hữu bất động sản lại chưa được áp dụng mức thuế khắt khe như các nước khác. Các thuế trong kinh doanh đầu tư bất động sản đang được hưởng lợi tốt hơn so với các lĩnh vực kinh doanh ngành nghề khác. Đây cũng chính là lý do thị trường bất động sản luôn thu hút nhiều nhà đầu tư mới, gây bão hòa thị trường, làm hoạt động kinh doanh lĩnh vực này chưa được hiệu quả.

Với cách thu hiện nay, khi Nhà nước phát triển kinh tế địa phương, chi đầu tư hạ tầng lớn từ ngân sách, giúp giá đất tăng nhưng ngân sách không có khoản thu tương xứng, khiến chính quyền phải tăng các thuế phí thu trên mọi người dân là điều bất hợp lý và không cân bằng - chuyên gia này phân tích.

Bởi vậy, theo ông Hiển, để điều tiết lại thực trạng này, việc áp dụng đánh thuế bất động sản cũng tập trung hơn vào những bất động sản không được đưa vào sử dụng nhằm tăng hiệu quả sử dụng đất, hạn chế lãng phí nguồn tài nguyên. Thế nhưng, việc điều tiết thu thuế cần tính sao cho đáp ứng đúng và đủ chi phí hạ tầng, đô thị thành phố, thu trong mức hợp lý để người đó vẫn có thể tăng tài sản mà không tạo ra rào cản với các hoạt động mua bán.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đánh giá, việc đề xuất thí điểm thu thuế bất động sản thứ 2 trở lên là đi đúng với dự định đánh thuế tài sản của Bộ Tài chính đã nêu ra suốt thời gian qua.

Sắc thuế đánh vào bất động sản thứ hai sẽ có tác động tích cực là hạn chế nguy cơ đầu cơ trên thị trường bất động sản, ngăn chặn nhà đầu tư thứ cấp, giá bất động sản sẽ không bị đẩy lên cao, giúp thị trường ngày càng minh bạch.

Hiện nay, các nước phát triển đã triển khai việc áp dụng thuế bất động sản từ lâu, cho nên, khi một người muốn mua bất động sản mà không khai thác thì phải cân nhắc xem khả năng trước khi mua, còn nếu mua để khai thác thì phải tính toán chi phí thuế mà người sở hữu sẽ phải trả hàng năm - ông Alex Crane, CEO Knight Frank Vietnam chia sẻ.

“Chính quyền nên tham vấn rộng rãi ý kiến của công chúng về thuế và pháp lý trước khi thực hiện đề xuất này. Ý tưởng về việc đánh thuế đối với hai hoặc nhiều nhà đất là tốt và sẽ tăng nguồn ngân sách cho thành phố mà cuối cùng sẽ được chi cho việc phát triển hệ thống hạ tầng và dịch vụ công cộng” - ông Alex Crane phân tích.

Hai nền kinh tế trong khu vực là Thái Lan và Singapore đều đã áp dụng sắc thuế tương tự. Tuy nhiên, cơ quan đăng ký đất đai của họ hoạt động rất hiệu quả, điều kiện tiên quyết cho việc triển khai dễ dàng bất cứ một vấn đề gì.

Theo ông Alex Crane, các vấn đề nảy sinh có thể tiên liệu trước liên quan đến việc truy nguồn gốc và đăng ký tài sản, tình trạng, tỷ lệ thuế được phân bổ của tài sản cũng như tình trạng của chủ sở hữu. Nếu không có cơ quan đăng ký đất đai giống như ở hầu hết các quốc gia khác thì việc truy xuất những thông tin này sẽ vô cùng khó khăn.

Việc áp dụng sắc thuế này vẫn còn ở thì tương lai nhưng hy vọng là thông tin về tình trạng sở hữu đất đai và tài sản của Việt Nam sẽ trở nên minh bạch hơn để cơ quan có thẩm quyền dựa vào đó mà xem xét các mức thuế - chuyên gia này bày tỏ.

Cân nhắc chọn thời điểm

Giám đốc điều hành Acclime Việt Nam Matthew Lourey thì cho rằng, việc đánh thuế bất động sản thứ hai trở lên có thể gây tranh cãi vì bất động sản là vấn đề nhạy cảm. Thuế này nếu áp dụng cần tính toán kỹ để có thể mang lại lợi ích tốt nhất cho nền kinh tế.

Ở góc độ tiếp cận quốc tế đối với việc đánh thuế bất động sản, nên xem xét hai mô hình doanh thu: đánh thuế vào các giao dịch và đánh thuế vào các tài sản hiện đang nắm giữ. Việc này để đảm bảo tính công bằng cho thị trường và các chủ thể thu thuế có được lợi ích kinh tế một cách thích hợp.

Đối với Việt Nam, việc nắm giữ và sở hữu nhiều bất động sản đã dẫn đến tình trạng đầu cơ và tích lũy, trong khi lợi ích kinh tế của chủ tài sản không bị đánh thuế.

Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng, việc đánh thuế những người nắm giữ nhiều bất động sản là một loại thuế lũy tiến bởi chỉ những “người giàu” mới phải trả và do đó sẽ cho phép đánh thuế thấp hơn đối với những người hoặc lĩnh vực nộp thuế khác.

Mặt khác, đánh thuế dựa trên việc nắm giữ bất động sản sẽ kiểm tra độ tin cậy và tính chính xác của cơ quan đăng ký quyền sở hữu đất đai, đặc biệt là của địa phương đang đưa ra đề xuất này, cụ thể ở đây là TP Hồ Chí Minh.

Bởi việc đánh thuế chỉ có thể được coi là chính xác khi dữ liệu cơ bản hỗ trợ hệ thống thuế đầy đủ và minh bạch. Nếu không có điều này, trốn thuế sẽ diễn ra phổ biến và việc thực thi chính sách sẽ không đạt được mục tiêu đề ra.

Trong bối cảnh hiện nay, nguồn cung nhà ở tại TP Hồ Chí Minh ghi nhận đã xuống mức thấp nhất trong nhiều năm qua. Rào cản pháp lý cũng đang cản trở nhiều dự án triển khai, trong khi quỹ đất ngày càng khan hiếm, nhiều dự án chậm tiến độ, chi phí đầu tư tăng... Do đó, nhà đầu tư có xu hướng sẽ đổ về các thành phố cấp 2 - nơi chưa đề cập đến sắc thuế này để tìm kiếm cơ hội.

Bên cạnh đó, nhiều chuyên gia e ngại đề xuất thuế này sẽ dẫn đến tình huống “lách luật” bằng cách chia cho các thành viên trong gia đình sở hữu ngôi nhà thứ hai, thứ ba, mà thực chất là tài sản của bố mẹ. Tình huống này thì chính quyền địa phương cũng rất khó để quản lý.

Viện Nghiên cứu phát triển TP Hồ Chí Minh cũng khuyến nghị, Thành phố sẽ chỉ đánh được loại thuế này nếu thị trường được số hóa và minh bạch hóa các yếu tố như quỹ đất, các loại thuế, mức thuế và tất cả yếu tố liên quan.

Nhiều chuyên gia cho rằng, việc thu thuế bất động sản thứ hai trở đi cần có lộ trình cụ thể, có thể là 3 - 5 năm ở các thành phố lớn như TP Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng, Cần Thơ… Còn thời điểm hiện tại, khi thị trường đang gặp khó khăn, trầm lắng, nếu thí điểm đánh thuế bất động sản thứ hai sẽ khiến thị trường TP Hồ Chí Minh chưa kịp "hạ nhiệt" đã "đóng băng" và phải kéo dài thời gian phục hồi.