Bất động sản thăng trầm cùng thị trường tài chính

Sau gần 30 năm hình thành và phát triển, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều “cơn sốt”, biến động theo sự “lên - xuống” thị trường tài chính - tiền tệ. Do đó, theo các chuyên gia, cần một bệ đỡ tài chính vững chắc để thị trường bất động sản phát triển ổn định trong thời gian tới.

“Sốt nóng” - “bong bóng” - “đóng băng”

GS Đặng Hùng Võ, chuyên gia bất động sản (BĐS), cho biết: Sau đổi mới năm 1986, tới năm 1991, nền kinh tế Việt Nam chuyển sang cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước (định hướng xã hội chủ nghĩa). Nếu như trong cơ chế bao cấp, giá đất bằng "0" vì đất đai không phải là hàng hóa và không có giá trị thì nền kinh tế thị trường lại công nhận đất đai là hàng hóa, có giá trị, nên đã hình thành thị trường đất đai. Trong quá trình chuyển đổi cơ chế kinh tế đó, thị trường BĐS cũng đã chuyển động kéo theo quá trình đầu cơ, tích trữ đất đai gia tăng.

Thị trường bất động sản đang trên đà hồi phục sau giai đoạn khủng hoảng.

“Suốt từ năm 1986 tới cuối 2008, giá nhà đất chỉ có tăng hoặc đứng, chưa bao giờ bị giảm. Trong quá trình này, đã xuất hiện các cơn sốt đất mạnh trong các giai đoạn 1990 - 1992, 2000 - 2002. Các cơn sốt đất mạnh đã đẩy giá đất tại các đô thị lớn đã tăng tới 10 lần. Lần sốt đất gần đây nhất là 2007 - 2008 với giá đất tăng khoảng 3 lần tại các đô thị lớn”, GS Võ phân tích.

Còn theo TS Ngô Thị Phương Thảo (khoa BĐS, ĐH Kinh tế Quốc dân), sau khi Luật Đất đai 1993 cho phép người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thị trường BĐS Việt Nam chính thức ra đời và phát triển.

“Giai đoạn 1994 - 1995 đánh dấu cơn sốt đầu tiên của thị trường do tác động của tăng trưởng kinh tế và sự ra đời của Luật Đất đai 1993, với những qui định về sự hình thành thị trường BĐS. Thị trường BĐS mang đặc trưng rõ nét của giai đoạn sơ khai và nhanh chóng rơi vào đóng băng những năm 1995 - 1999 do chịu tác động của cuộc khủng hoảng kinh tế châu Á năm 1997”, TS Thảo cho biết.

Tín dụng BĐS không ngừng tăng trưởng trong giai đoạn 2004 - 2014.

Cơn sốt BĐS gần đây nhất đến trong bối cảnh tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh vào các năm 2006 - 2007. Cùng với sự tăng trưởng của vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và sự dịch chuyển luồng vốn từ thị trường chứng khoán đổ vào thị trường BĐS. Cầu BĐS tăng nhanh đẩy giá BĐS lên đỉnh vào năm 2007 và là cơ hội của những người đầu cơ tham gia vào thị trường. Tuy nhiên, thị trường rơi vào tình trạng bong bóng cuối năm 2008 do tác động của khủng hoảng kinh tế thế giới, người đầu cơ rút khỏi thị trường, sản phẩm BĐS mất khả năng thanh khoản, làm cho ngân hàng cùng các doanh nghiệp đứng trên bờ vực phá sản.

Theo GS Võ, từ năm 2011, thị trường BĐS đã trải qua một giai đoạn trầm lắng, đóng băng, xì bong bóng, giảm giá kéo dài tới cuối 2013. “Rất may ở Việt Nam chỉ xảy ra hiện tượng ‘xì bong bóng’ chứ không bị ‘nổ’. Đây là hệ quả của những chính sách hợp lý về tài khóa đã được Chính phủ áp dụng trong quá trình kiềm chế lạm phát và phục hồi thị trường BĐS”, GS Võ phân tích.

Năm 2014, giá BĐS đã tới đáy và không thể giảm thêm. Từ năm 2015, thị trường BĐS đã bước qua giai đoạn trầm lắng và tiến đến trạng thái phục hồi, phát triển tới nay.

Nguồn vốn ổn định là nền tảng

Trên thế giới, các cuộc khủng hoảng thị trường BĐS bao giờ cũng bắt đầu từ mối quan hệ giữa thị trường tài chính và thị trường BĐS. Năm 1997 tại Đông Nam Á, cuộc khủng hoảng thị trường BĐS bắt đầu từ tình trạng định giá tài sản thế chấp cao hơn giá thị trường nên ngân hàng nhận thế chấp bị mất tiền khi nhà đầu tư BĐS không trả nợ được khoản đã vay. Năm 2008 tại Mỹ, khủng hoảng thị trường BĐS cũng bắt đầu từ việc vận hành cơ chế thế chấp thứ cấp, tức là ngân hàng nhận tài sản thế chấp của người vay tiền lại đem đi thế chấp ở ngân hàng khác để vay tiền. Cơ chế này cũng có thể tạo nên rủi ro về định giá tài sản thế chấp cao hơn giá trị thị trường. Tất nhiên, hệ quả của khủng hoảng thị trường BĐS bao giờ cũng là khủng hoảng thị trường tài chính ở phạm vi rộng hơn.

Do vậy, các chuyên gia BĐS cho rằng để thị trường phát triển ổn định, bền vững thì thị trường tài chính cũng phải được giữ ổn định, đồng thời, ngân hàng phải thực sự là “bà đỡ” cho BĐS.

“Mặc dù đã trải qua hơn 20 năm hình thành và phát triển nhưng thị trường BĐS Việt Nam vẫn được đánh giá là còn quá non trẻ và còn rất nhiều bất cập gắn liền với diễn biến tăng trưởng của nền kinh tế và hoạt động của thị trường tài chính tiền tệ. Để phát triển tốt thị trường này, một yêu cầu quan trọng cần phải đáp ứng chính là vốn, và phải cần rất nhiều vốn”, TS Ngô Thị Phương Thảo cho hay.

Trong suốt thời gian qua, thị trường BĐS luôn phải vay tín dụng với lãi suất cao. Trong giai đoạn kiềm chế lạm phát, mức lãi suất tín dụng tiền vay có khi tới 25%/năm. Đến nay, mức lãi suất đã về khá thấp so với toàn bộ thời gian trước đây nhưng lãi suất tín dụng tiền vay vẫn còn ở mức 8 - 10%/năm. Trong khi đó, ở các nước khác, lãi suất tín dụng cho vay đầu tư BĐS chỉ ở mức 3 - 5%/năm.

GS Đặng Hùng Võ nhận xét: Thị trường BĐS Việt Nam chưa tạo được luồng vốn đầu tư ổn định, trong khi vốn tự có của các doanh nghiệp BĐS không cao. Luồng vốn tín dụng có lãi suất khá cao, thiếu vốn cho vay trung và dài hạn, chịu tác động khá mạnh của thị trường tài chính. Luồng vốn chủ yếu mà các nhà đầu tư dự án hay làm là thực hiện cơ chế “mua bán BĐS hình thành trong tương lai” nhưng phương pháp này có nhiều rủi ro.

Do đó, để tạo nguồn vốn đa dạng cho thị trường BĐS, theo ông Võ cần chứng khoán hóa vốn đầu tư vào BĐS; đồng thời, cho phép thế chấp bằng BĐS ở Việt Nam tại các ngân hàng thương mại nước ngoài để tiếp cận nguồn vốn tín dụng trung và dài hạn tại những ngân hàng có tiềm lực tài chính lớn. “Vấn đề vốn cho phát triển thị trường BĐS Việt Nam luôn cần tới các giải pháp phù hợp. Khi đất đai dễ tiếp cận, vốn dễ tiếp cận, chi phí sử dụng vốn thấp thì sẽ có thể hạ giá thành hàng hóa BĐS ở Việt Nam”, ông Võ cho hay.

Còn theo TS Ngô Thị Phương Thảo, trong bối cảnh hiện nay, nới lỏng tín dụng BĐS là điều cần thiết, nhưng cần hướng dòng chảy tín dụng vào cầu BĐS hơn là cung BĐS. Hơn nữa, cũng cần có hỗ trợ tín dụng ưu đãi cho cầu nhà ở thật sự và cung BĐS phân khúc trung bình, phù hợp với nhu cầu thị trường, đồng thời hạn chế tối đa dòng vốn tín dụng cho hoạt động đầu cơ, kinh doanh BĐS, làm méo mó giá cả thị trường như thời gian qua.

“Cần ưu tiên tập trung cho vay các dự án BĐS sắp hoàn thành, các dự án phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, lao động ở khu công nghiệp và các đối tượng chính sách khác với lãi suất phù hợp và không tính tỷ lệ dư nợ này trong tổng dư nợ cho vay BĐS bị khống chế”, TS Thảo đề xuất.
Bài và ảnh: Hoàng Dương

Thị trường - Tài chính

Doanh nghiệp - Doanh nhân

Bất động sản

Hội nhập

Hợp tác nội dung
KÊNH THÔNG TIN CỦA CHÍNH PHỦ DO TTXVN PHÁT HÀNH Tổng biên tập: Ninh Hồng Nga | Giới thiệu - Liên hệ tòa soạn
Giấy phép số 17/GP-BTTTT cấp ngày 16/1/2017
Tòa soạn: Số 5 Lý Thường Kiệt, Hà Nội
Điện thoại: 024-38267042, 024-38252931(2339,2208)- Fax: 024-38253753
Email:baotintuc@vnanet.vn – toasoantintuc@gmail.com
© Bản quyền thuộc về Báo Tin tức - TTXVN
Cấm sao chép dưới mọi hình thức nếu không có sự chấp thuận bằng văn bản