Trao đổi với phóng viên báo Tin Tức, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam (ảnh) cho biết, Bộ đang đề xuất nhiều định chế tài chính để chủ đầu tư yên tâm phát triển nhà ở cho thuê mà không phải lo “bỏ tiền tấn, thu tiền xu”.
Thưa ông, vì sao các dự án xây dựng nhà cho thuê vẫn chưa phát triển ở Việt Nam?
Nhà ở cho thuê đã được đề cập trong chiến lược phát triển nhà ở được Thủ tướng phê duyệt từ năm 2009. Hiện nay, trong Luật Nhà ở mới được Quốc hội thông qua và các Nghị định cũng đã khuyến khích phân khúc này. Nhà ở cho thuê đã có từ lâu rồi, ở Hà Nội hiện có những dãy nhà từ thời Pháp đang được cho thuê. Trên thế giới, ở Mỹ 60 - 65% dân số đi thuê nhà. Có thời điểm họ đẩy mạnh cho vay thì sở hữu nhà tăng lên khiến tỷ lệ thuê nhà giảm xuống 40%, bây giờ lại tăng lên. Ở ta, về mặt thị trường, có thể nói người dân đã tham gia đầu tư và phát triển nhà ở cho thuê. Tuy nhiên, các DN xây dựng nhà cho thuê theo hình thức dự án lớn vẫn “thờ ơ” vì xây nhà cho thuê thì phải đầu tư rất lớn nhưng thu hồi vốn khó khăn. Do đòi hỏi phải có nguồn lực, vốn phải lớn, thời hạn cho vay phải dài nên Nhà nước phải có chính sách hỗ trợ.
Hiện nay, DN đi vay ngân hàng để đầu tư nhưng chủ yếu chỉ là nguồn vốn ngắn hạn nên khó triển khai dự án nhà ở cho thuê. Trong khi hiện nay DN phải ưu tiên thu hồi vốn nhanh để trả nợ ngân hàng nên họ ưa xây nhà bán hơn. Mặt khác, DN cũng ngại xây nhà cho thuê vì cho thuê thì dễ nhưng hết hạn cho thuê đòi lại rất phức tạp... Đó là những lý do khiến mô hình nhà cho thuê còn khó triển khai tại Việt Nam.
Mặt khác, về phía người dân, tâm lý chung là thích sở hữu nhà hơn đi thuê nhà. Các đối tượng công nhân, sinh viên thì thích thuê nhà của dân hơn nhà dự án vì được sinh hoạt tự do hơn. Nhà dự án thì sẽ có ban quản lý để điều hành về giờ giấc, đi lại, nấu nướng, đón khách… tại tòa nhà. Nhà thuê ngoài tuy không đủ các tiêu chuẩn về an ninh, phòng chống cháy nổ… nhưng tự do hơn. Việc xây dựng nếp sống đô thị cho người dân để tạo thành tâm lý đi thuê nhà văn minh còn cần một thời gian dài.
Như ông đã nói, các DN hiện nay ngại xây nhà cho thuê do lâu thu hồi vốn, lãi ít. Vậy cần có những giải pháp nào để huy động nguồn tài chính mạnh mẽ hơn nhằm phát triển nhà cho thuê, thưa ông?
Đối với thị trường bất động sản, nhà ở cho thuê là phân khúc giá trị thấp nhưng đáp ứng nhu cầu cho số đông, những người có số tiền tích lũy chưa nhiều. Để tạo được nguồn cung dồi dào về nhà ở xã hội cho thuê, cần xác định từ quy hoạch, kế hoạch đến chính sách, nguồn lực phát triển lâu dài cho phân khúc nhà này. Chính sách cần đồng bộ từ khâu giao đất, xây dựng cơ sở hạ tầng đến quản lý, vận hành các dự án nhà cho thuê, đảm bảo sự phát triển bền vững và lành mạnh của đô thị. Ở góc độ thị trường, khi nhà ở cho thuê giá rẻ phát triển thì nó sẽ cạnh tranh trực tiếp với các khu nhà trọ hiện nay và có thể là sản phẩm thay thế cho một phần nhà thương mại giá rẻ. TS Lê Bá Chí Nhân
(trường ĐH Kinh tế TP Hồ Chí Minh) |
Hiện nay, DN quá phụ thuộc vào vốn ngân hàng. Trong khi việc vay tiền ngân hàng để phát triển nhà xã hội đã khó, phát triển nhà cho thuê còn khó hơn. Do đó, cần có các giải pháp hình thành quỹ đầu tư, quỹ tín thác đầu tư, quỹ tiết kiệm nhà ở… Bộ Xây dựng đều đã có đề xuất rồi nhưng chưa được sự thống nhất từ phía ngân hàng bởi nếu thành lập một số định chế tài chính phi ngân hàng để đầu tư vào bất động sản thì lập tức có sự cạnh tranh với ngân hàng. Do đó không phải ngân hàng nào cũng ủng hộ. Thứ nữa, trong bối cảnh kinh tế hiện nay có nhiều quỹ quá. Nhưng theo tôi, quỹ nào cần thiết vẫn phải thành lập.
Nguồn lực và nhu cầu đầu tư của người dân rất lớn nhưng hiện vẫn chưa hình thành được các định chế để người dân tham gia vào đầu tư. Vậy nên, phân khúc nhà ở cho thuê vẫn phát triển manh mún và tự phát. Người có 50 triệu đồng, 100 triệu đồng thì không biết làm gì ngoài việc gửi tiết kiệm, không đầu tư được vào bất động sản nào. Nếu có quỹ đầu tư, với hình thức mua chứng chỉ quỹ, nếu chỉ có 50 triệu đồng thì người dân cũng đã có thể tham gia góp 1% vào quỹ nhà 5 tỷ đồng rồi. Hoặc anh cũng có thể đầu tư vào các dự án của chủ đầu tư. Qua đó, chủ đầu tư có thêm các nguồn vốn để phát triển dự án. Mặt khác, quỹ đầu tư khi hoạt động có sự quản lý, quy chế, có chuyên môn, đánh giá thị trường nên đầu tư sẽ chuẩn xác, khả năng mang lại lợi nhuận sẽ lớn hơn, ít rủi ro hơn.
Các quỹ tín dụng thành lập phải tuân theo Luật Các tổ chức tín dụng. Hiện nay đã có Nghị định cho thành lập quỹ đầu tư rồi nhưng các quy định không được rõ ràng nên chưa khả thi. Luật Nhà ở (sửa đổi) khuyến khích phát triển nhà cho thuê. Do vậy, Bộ Xây dựng sẽ ban hành hướng dẫn thi hành luật, trong đó có cơ chế hỗ trợ DN xây nhà cho thuê. Chẳng hạn, nếu chủ đầu tư xây nhà xã hội để cho thuê thì ngoài ưu đãi lãi suất thấp hơn, giảm thuế nhiều hơn, thời gian vay dài hơn, còn được ưu tiên trong thứ tự vay vốn...
Thưa ông, trước mắt, Bộ Xây dựng sẽ tập trung phát triển nhà cho thuê với đối tượng nào và triển vọng có lớn không?
Trước hết, Bộ sẽ tập trung vào nhà ở xã hội cho công nhân, sinh viên, người thu nhập thấp thuê. Về mô hình của Viglacera, có thể nói đây là DN tiên phong triển khai ủng hộ chính sách nhà ở cho thuê và đã thành công. Theo đúng quy định, họ đã dành 20% quỹ nhà ở để làm nhà cho thuê với chất lượng, giá cả phù hợp. Hiện giá thuê dưới 2 triệu đồng/tháng. Nếu tính theo chi phí chung về nhà ở trên thế giới, 30-50% thu nhập dành cho chi phí nhà ở thì mức giá đó là phù hợp với mức lương người Việt Nam. Đây là mô hình cần tiếp tục khuyến khích để phát triển bởi số lượng còn quá ít so với nhu cầu.
Xin cảm ơn ông!
Hoàng Dương