Vận dụng cơ chế đặc thù để gỡ khó trong cải tạo chung cư cũ

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà: Giải quyết một phần yêu cầu về cải tạo, xây dựng nhà dân trong quy hoạch treo

Quy hoạch treo được hiểu là loại quy hoạch được lập, phê duyệt nhưng tổ chức thực hiện chậm, không thực hiện được toàn bộ hoặc một số nội dung quy hoạch, không thực hiện được một số dự án, nhất là dự án hạ tầng xã hội với tiến độ được xác định trong quy hoạch.

Việc này ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp và cuộc sống của người dân, thể hiện ở hai mặt việc làm, sinh kế và xây dựng nhà ở của người dân, đồng thời làm giảm hiệu quả chất lượng phát triển đô thị, lãng phí tài nguyên và gây bức xúc cho người dân.

Một số nguyên nhân là chất lượng quy hoạch thấp, thiếu tầm nhìn; xác định một số chiến lược trong quy hoạch chưa chính xác; không lập đầy đủ các loại quy hoạch liên quan theo quy định, đặc biệt là quy hoạch hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và quy hoạch chi tiết 1:500; không xác định đủ yếu tố, điều kiện thực hiện, nhất là về đầu tư để thực hiện đồng bộ trong quy hoạch.

Cùng đó, việc tổ chức thực hiện quy hoạch sau công bố chưa được thực hiện nghiêm túc, đầy đủ theo quy định, nhất là công khai quy hoạch, xây dựng kế hoạch thực hiện quy hoạch; không kịp thời rà soát, đánh giá, điều chỉnh quy hoạch...

Một số địa phương còn chủ quan nóng vội trong việc mở rộng đất phát triển đô thị nhưng chưa tính toán đầy đủ, chính xác các yếu tố, nguồn lực phát triển nên không thực hiện được các chỉ tiêu cụ thể. Năng lực một số chủ đầu tư yếu kém, không thực hiện được dự án được giao…

Sau phiên chất vấn Quốc hội tại kỳ họp trước, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 82/2019/QH14 về tiếp tục hoàn thiện, nâng cao hiệu lực, hiệu quả thực hiện chính sách pháp luật về quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị. Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 05 ngày 1/3/2019 về tăng cường chấn chỉnh công tác quy hoạch xây dựng và quản lý quy hoạch phát triển đô thị theo quy hoạch được duyệt; trong đó, giao nhiệm vụ cụ thể cho các bộ, ngành và địa phương.

Bộ Xây dựng cũng ban hành một số quy chuẩn cốt lõi như: quy chuẩn 01 về quy hoạch xây dựng, quy chuẩn về nhà ở, quy chuẩn về hạ tầng kỹ thuật để phục vụ quy hoạch bảo đảm chất lượng…

Đồng thời, Bộ Xây dựng cũng đã hoàn thành xây dựng cổng thông tin quy hoạch quốc gia theo Nghị quyết số 82 của Quốc hội. Luật Quy hoạch, Luật sửa 37 luật có liên quan đến quy hoạch cũng đã sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng năm 2014 đã có quy định đồng bộ giữa các loại quy hoạch, quy định một số nội dung, trình tự việc lập, điều chỉnh quy hoạch, bãi bỏ một số quy hoạch xây dựng, giấy phép xây dựng, chứng chỉ quy hoạch…

Để bảo đảm quyền lợi của người dân trong vùng quy hoạch treo trong Luật sửa đổi, bổ sung một số điều khoản Luật Xây dựng năm 2014 đã quy định, nếu quy hoạch sử dụng cấp huyện công bố 3 năm không thực hiện thì người dân được cấp phép xây dựng có thời hạn để cải tạo; thậm chí là xây dựng nhà có thời hạn cụ thể như trong giấy phép cải tạo. Nếu hết thời hạn, quy hoạch vẫn chưa được thực hiện thì người dân vẫn được tiếp tục thực hiện giấy phép cải tạo, xây dựng mới nhà ở. Đây là quy định bước đầu đã giải quyết một phần yêu cầu về cải tạo, xây dựng nhà dân trong quy hoạch treo.

Hiện các địa phương cũng tích cực rà soát, thực hiện quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết và tăng cường đầu tư hạ tầng kỹ thuật. Theo tính toán sơ bộ, Tp. Chí Minh đã rà soát trên 250 đồ án tiểu phân khu, quy hoạch chi tiết và thu hồi 176 dự án treo; Đà Nẵng rà soát 7 quy hoạch phân khu, 1.007 quy hoạch chi tiết và xác định 201 dự án treo và đang xử lý các vấn đề liên quan; Hà Nội đã rà soát 78 quy hoạch phân khu, 67 quy hoạch chi tiết; Quảng Ninh cũng rà soát 1.213 quy hoạch và dự án chậm triển khai để có phương hướng xử lý…

Như vậy, tình trạng quy hoạch treo được giải quyết một phần. Tuy nhiên, đây mới chỉ là quy hoạch bước đầu và cần phải có thời gian vì quy hoạch là vấn đề rất lớn. Trong thời gian tới, cần tiếp tục thực hiện giải pháp căn cơ hơn.

Các địa phương cần đẩy mạnh lộ trình rà soát, thực hiện quy hoạch cụ thể để có sự điều chỉnh đúng đắn, kịp thời, tránh việc điều chỉnh quy hoạch tuỳ tiện, quy hoạch treo; lập kế hoạch đầu tư trung hạn và hàng năm bố trí đủ nguồn lực để đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch xây dựng; điều chỉnh, bổ sung kịp thời và triển khai tích cực các kế hoạch, quy hoạch sau khi công bố quy hoạch.

Bên cạnh đó, tiếp tục điều chỉnh, bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn liên quan đến quy hoạch; bổ sung các nội dung về công cụ quản lý quy hoạch để phát triển đô thị như chương trình phát triển đô thị, khu vực phát triển đô thị, quy định quản lý xây dựng khu đô thị. Mặt khác, thực hiện đầy đủ, thực chất việc lấy ý kiến người đân, công đồng và các nhà khoa học, chuyên gia trong việc lập và điều chỉnh quy hoạch; công khai, minh bạch thông tin về quy hoạch để người dân có điều kiện giám sát quy hoạch.

Đại biểu Nguyễn Văn Chiến (Đoàn Hà Nội): Vận dụng cơ chế đặc thù của Thủ đô để gỡ khó trong cải tạo chung cư cũ

Tôi cũng như nhiều đại biểu khác quan tâm đến việc phát triển và xây dựng Thủ đô. Vấn đề cải thiện đời sống dân sinh, an sinh xã hội; đặc biệt là bộ mặt của Thủ đô; trong đó có vấn đề quy hoạch và cải tạo, xây mới chung cư cũ. Đây là những vấn đề rất cần thiết vừa góp phần chỉnh trang đô thị, vừa đảm bảo an sinh xã hội, cải thiện chỗ ở cho người dân.

Nhiệm kỳ tới, ngay cả lãnh đạo thành phố Hà Nội cũng cần quan tâm đặc biệt đến vấn đề này, có phương án và kế hoạch để giải quyết số chung cư cũ đang rất nhiều mà cải tạo, xây mới lại đạt tỷ lệ quá thấp nhằm đáp ứng, mong mỏi và nhu cầu cải thiện chỗ ở của người dân. Cùng với thay đổi bộ mặt đô thị, hệ thống cơ sở hạ tầng được phát triển sẽ giúp nâng chất lượng cuộc sống của người dân Thủ đô.

Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là cơ chế, chính sách chưa phù hợp, từ đó kìm hãm khả năng giải quyết. Tình trạng chậm trong cải tạo chung cư cũ đã tồn tại rất lâu nhưng chưa có sự cải thiện. Do đó, cần rà soát, nghiên cứu tìm ra gốc vấn đề để khắc phục đúng điểm nghẽn.

Hiện Hà Nội dẫn đầu cả nước trong số lượng chung cư cần cải tạo; trong khi đó, tỷ lệ cải tạo quỹ nhà này trong suốt 10 năm qua chỉ khoảng 2%. Có những doanh nghiệp đã được giao và hoàn thành quy hoạch 1/500 nhưng lại vướng vì phải xếp hàng chờ được kiểm định.

Trong kỳ họp trước, Quốc hội thông qua cơ chế đặc thù của Thủ đô, giúp cho lãnh đạo Thủ đô quan tâm và giải quyết các vấn đề còn tồn tại. Đây cũng là một cơ sở để Hà Nội xem xét giải quyết các vướng mắc liên quan đến cơ chế chính sách đang làm chậm việc cải tạo chung cư cũ.

Đại biểu Hoàng Văn Cường (Đoàn Hà Nội): Quy hoạch tốt các khu chung cư cũ trước khi cải tạo

Một trong những yếu tố thành công của phát triển đô thị là làm tốt quy hoạch. Cùng với việc đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ thì quy hoạch quỹ nhà này đặc biệt quan trọng bởi sẽ ảnh hưởng đến bộ mặt đô thị tại Thủ đô.

Theo tôi, cần phải làm đồng bộ từng khu vực, tránh trường hợp chủ đầu tư chọn những vị trí “đắc địa” để làm trước. Khi đó, việc cải tạo chung cư cũ để chỉnh trang bộ mặt đô thị sẽ thất bại bởi sự lộn xộn ngay trong chính dự án, có nguy cơ hình thành khu ổ chuột xen lẫn và không bao giờ giải quyết được.

Điển hình với các khu chung cư cũ tập trung đông dân như Kim Liên, Trung Tự, Nguyễn Công Trứ, Thành Công... thì càng cần có quy hoạch chi tiết. Mục tiêu cần đặt ra là kiến tạo lại tại các vị trí này những khu chung đô thị mới hiện đại; thậm chí, tạo ra giá trị mới, cao hơn.

Đặc biệt khi thực hiện cải tạo cả khu thì sẽ làm được đồng bộ cả cụm công trình ngầm, dành không gian phía trên cho cây xanh, giao thông nội bộ… Thậm chí, các khu thương mại cũng có thể hoạt động dưới tầng ngầm, người dân tiếp tục duy trì hoạt động kinh doanh buôn bán tại khu vực này, vẫn đảm bảo vấn đề an sinh xã hội.

Hiện vấn đề vướng nhất của Hà Nội là giới hạn chiều cao công trình tại các dự án cải tạo chung cư cũ khiến các dự án không đảm bảo lợi nhuận, khó thu hút doanh nghiệp tham gia. Nút thắt này cần được tháo gỡ bằng cơ chế chính sách liên quan đến quy hoạch.

Tuy nhiên, cũng cần chú ý, khi phát triển nhà cao tầng sẽ tập trung được dân cư và hệ thống giao thông công cộng mới phát triển được. Còn nếu tiếp tục phân tán xây dựng ở nhà thấp tầng thì việc kết nối với các công trình công cộng sẽ bất tiện. Đây cũng là bài toán dành cho quy hoạch.