A Turkish flag flies between apartment blocks in Antalya, southern Turkey (AFP/file photo)
Trước sự gia tăng chóng mặt của giá nhà và giá thuê nhà trong bối cảnh lượng khách mua người nước ngoài tăng vọt - đặc biệt là những người chạy trốn cuộc chiến ở Ukraine, Thổ Nhĩ Kỳ đang đứng bên bờ vực của một cuộc khủng hoảng nhà ở. Nếu chính phủ không kịp thời có các biện pháp kiểm soát, những tác động xã hội, chính trị và kinh tế của nó đối với đất nước được cảnh báo sẽ rất sâu sắc.
Theo trang Asia Times, dữ liệu cho thấy chuỗi cung ứng bất động sản của Thổ Nhĩ Kỳ đang bị phá vỡ. Chỉ số giá nhà ở của Ngân hàng Trung ương Thổ Nhĩ Kỳ cho thấy giá mua nhà ở nước này đã tăng 96% kể từ tháng 2/2021. Tại Istanbul, mức tăng này còn lên tới 106%.
Các nghiên cứu khác vẽ ra một bức tranh nặng nề không kém. Nghiên cứu thị trường nhà ở do Trung tâm Nghiên cứu Kinh tế và Xã hội của Đại học Bahcesehir công bố vào tháng 4 cho thấy mức tăng hàng năm là 134%, trong khi chỉ số giá nhà ở gần đây nhất của Eurostat đã ước tính mức tăng giá nhà hàng năm là 60% ở Thổ Nhĩ Kỳ - gấp sáu lần mức trung bình của châu Âu.
Với tỷ lệ lạm phát hàng năm là 142%, đồng lira của Thổ Nhĩ Kỳ không thể phục hồi kể từ khi mất 40% giá trị chỉ trong năm 2021. Và khi các nhà đầu tư nước ngoài tràn ngập thị trường, người dân ngày càng khó tìm được nhà ở phân khúc bình dân ngay trên đất nước của họ. Do đó, nhiều người Thổ Nhĩ Kỳ đang phải rời xa các trung tâm thành phố, hoặc đành phải lao vào gánh nặng nợ nần chồng chất để có nơi ăn chốn ở.
Sức hấp dẫn của quyền công dân và các quy định dễ dàng đã khiến bất động sản của Thổ Nhĩ Kỳ trở nên hấp dẫn đối với người nước ngoài hơn bao giờ hết. Họ chỉ cần mua tài sản trị giá 250.000 USD là tự động đủ điều kiện để được cấp hộ chiếu Thổ Nhĩ Kỳ. Từ năm 2017 đến năm 2019, lượng mua nhà của người nước ngoài đã tăng gấp đôi lên gần 46.000 căn, trong đó người Iran và Iraq là những khách mua thường xuyên nhất.
Người Ukraine tại Thổ Nhĩ Kỳ biểu tình ở Ankara, phản đối chiến dịch quân sự của Nga, vào ngày 5/3/2022. Ảnh: AFP
Nhưng từ tháng 12 năm ngoái, doanh số bán cho người nước ngoài đã tăng gần 50% và nhiều khách mua mới nhất là người Ukraine và người Nga ở Ukraine đang chạy trốn xung đột. Nhận định xu hướng này là một cơ hội chứ không phải là hậu quả của chiến tranh, tháng 4 vừa qua, chính phủ Thổ Nhĩ Kỳ đã tăng mức đầu tư cấp quốc tịch lên 400.000 USD.
Do đại dịch COVID-19, hoạt động xây dựng lâu nay bị đình trệ, gây ra tình trạng khan hiếm bất động sản nhà ở. Bên cạnh đó, khủng hoảng kinh tế đã làm tăng giá vật liệu xây dựng như xi măng, khiến tiến độ của các dự án xây nhà mới càng chậm lại.
Trong khi các ngân hàng tư nhân và nhà nước cho vay mua nhà từ 120 đến 240 tháng với lãi suất dao động từ 1,2% đến 1,8%, giá nhà đã tăng nhanh do nhu cầu tăng và thiếu nguồn cung. Mức lương trung bình hàng tháng của người Thổ Nhĩ Kỳ chỉ là 7.830 lira (khoảng 530 USD), không đủ để họ vay tiền mua nhà và gần như không đủ trả tiền thuê nhà.
Đối với hầu hết người Thổ Nhĩ Kỳ, mua được nhà là “bất khả thi”, nhưng thuê nhà cũng là một vấn đề nan giải không kém. Mức tăng giá thuê trung bình chỉ từ đầu năm 2022 đến nay đã là 19,6%. Để so sánh, giá thuê nhà chỉ tăng 1,3% tại Liên minh châu Âu vào cuối quý 4/2021.
Trên khắp đất nước, các chủ sở hữu bất động sản đang tận dụng những quy định lỏng lẻo để tăng giá thuê nhà. Và đây đúng là cơ hội làm ăn tốt của họ, khi khách mua mới từ Nga và Ukraine đang tràn ngập thị trường.
Vào năm 2021, một căn hộ trung bình hai phòng ngủ ở quận Atasehir của Istanbul có giá thuê là 3.500 lira/tháng (khoảng 240 USD). Bây giờ, nó có giá 9.000 lira. Tương tự, trước chiến tranh, tiền thuê nhà ở Antalya, một thị trấn ven biển mà người Nga thường lui tới, vào khoảng 2.500 lira một tháng. Bây giờ mức giá này dao động ở khoảng 10.000 lira.
Các tòa chung cư ở quận Atasehir của Istanbul. Ảnh: Wikipedia
Người dân Thổ Nhĩ Kỳ trở nên tức giận, bất bình, vì luật tài sản của họ không hạn chế được mức tăng đột biến. Các chủ nhà đang tranh thủ cơ hội, ép những khách thuê hiện tại để nhường chỗ cho người mới có thể trả nhiều tiền hơn. Theo luật, chủ nhà phải giữ mức tăng tiền thuê hàng năm phù hợp với Chỉ số giá tiêu dùng (hơn 15% vào năm 2021). Tuy nhiên, sau 5 năm, chủ nhà có quyền tăng giá thuê vượt quá giới hạn này và được quyền đuổi người thuê nhà sau 10 năm mà không cần giải thích.
Những người thuê không đủ khả năng chi sẽ phải đối mặt với việc bị đuổi ra khỏi nhà. Không có gì ngạc nhiên khi các vụ kiện tụng về nhà ở đang làm “ùn tắc” các tòa án Thổ Nhĩ Kỳ, và khoảng 20% tổng số các vụ án mới có liên quan đến xung đột về nhà ở.
Chắc chắn, chiến tranh ở Ukraine không phải là nguyên nhân duy nhất gây ra tình trạng khủng hoảng nhà ở của Thổ Nhĩ Kỳ. Với việc đại dịch sắp kết thúc và Thổ Nhĩ Kỳ là một điểm đến giá cả phải chăng, khách du lịch đang đổ xô đến đất nước này và các chủ nhà đang nghiêng sang cho thuê ngắn hạn thông qua các nền tảng như Airbnb. Một nửa số cho thuê này là tại Istanbul.
Không giống như nhiều nước ở châu Âu đã hạn chế Airbnb để bảo vệ nguồn cung nhà ở, các chủ nhà ở Thổ Nhĩ Kỳ có thể thoải mái làm theo ý mình. Không có quy định, thuế hoặc hạn chế đối với việc cho thuê theo ngày này, cộng với việc thiếu sự giám sát của chính phủ, tất cả đang gây tổn hại cho người dân trong nước.
Giá tăng cao đến mức vô lý đang đẩy người dân Thổ Nhĩ Kỳ ra khỏi thị trường nhà ở. Với khoảng 52% người dân mắc nợ, nhà ở - một trong những nhu cầu cơ bản của cuộc sống, đang trở thành một gánh nặng gần như không thể tránh khỏi của người dân nước này. Giới chuyên gia cho rằng để đảo ngược xu hướng này và bảo vệ công dân Thổ Nhĩ Kỳ, chính phủ phải vào cuộc.