Quá trình xây dựng Luật đã huy động mọi nguồn lực với tinh thần thực sự cầu thị, lắng nghe, dân chủ; tranh thủ tối đa trí tuệ, đóng góp của các chuyên gia, các nhà khoa học, cộng đồng doanh nghiệp, cử tri và nhân dân cả nước.
Khu tái định cư Cả Môn, xã Nhị Mỹ (Cao Lãnh, Đồng Tháp) sẽ bố trí tái định cư cho 44 hộ dân di dời để thực hiện Dự án cao tốc Cao Lãnh - An Hữu. Ảnh: Nhựt An/TTXVN
Hoàn thiện các quy định về bồi thường hỗ trợ tái định cư
Để nhanh chóng đưa Luật Đất đai năm 2024 vào cuộc sống, phát huy hiệu quả cho phát triển kinh tế- xã hội, bảo đảm an ninh, quốc phòng… Mới đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã phối hợp với Liên đoàn Thương mại và công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức Hội thảo góp ý Dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai và Dự thảo Nghị định quy định về giá đất. Các văn bản dự thảo này đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì soạn thảo.
Theo Phó Giáo sư, Tiến sỹ Nguyễn Thị Nga, Phó Chủ nhiệm khoa Pháp luật Kinh tế, Trưởng Bộ môn Luật Đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội, dự thảo Nghị định về định giá đất, tại Khoản 4 Điều 254 Luật Đất đai 2024 quy định về chuyển tiếp đối với Luật Đất đai năm 2013 liên quan đến vấn đề giá đất bồi thường và giá đất giao tái định cư có sự chênh lệch nhau: "Đối với trường hợp đã có quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành mới có quyết định giao đất tái định cư thì giá đất tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư được xác định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Trường hợp tại thời điểm có quyết định giao đất tái định cư mà giá đất tái định cư thấp hơn giá đất trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì áp dụng giá đất tại thời điểm ban hành quyết định giao đất tái định cư".
Quy định này được sửa đổi theo hướng bảo vệ quyền lợi cho người có đất bị thu hồi, tuy nhiên, chưa thực sự chặt chẽ, toàn diện và chưa giải quyết được triệt để các khiếu kiện phát sinh trong thực tế trước thời điểm Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực.
Phó Giáo sư, Tiến sỹ Nguyễn Thị Nga đề nghị, cần bổ sung tại Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2024, quy định điều khoản chuyển tiếp áp dụng với trường hợp thu hồi và giao đất trước thời điểm Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực nhưng đang tranh chấp về giá đất tính tiền sử dụng đất.
Về kế thừa và hoàn thiện các quy định về bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, Tiến sỹ Nguyễn Đình Bồng, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Đất Việt Nam (Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật Việt Nam) cho biết, tại Điều 91 về Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, Luật Đất đai năm 2024 quy định: Bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định của pháp luật; vì lợi ích chung của cộng đồng và vì sự phát triển bền vững, văn minh và hiện đại của cộng đồng, của địa phương; quan tâm đến đối tượng chính sách xã hội, đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư… Nhà nước có trách nhiệm hỗ trợ cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản để tạo điều kiện cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản có việc làm, có thu nhập, ổn định đời sống, sản xuất. Khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; đồng thời phải phù hợp với truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của cộng đồng dân cư nơi có đất thu hồi. Việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất…
Xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường
Theo ông Đoàn Ngọc Phương, Phó Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường), Luật Đất đai năm 2024 đã có nhiều quy định mới, đột phá về vấn đề giá đất như: xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định cụ thể các phương pháp nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong công tác định giá đất tại địa phương.
Dự thảo Nghị định quy định về Giá đất sẽ gồm 6 Chương, 55 Điều quy định chi tiết 5 nội dung được giao trong Luật Đất đai năm 2024 gồm các nội dung về phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất; định giá đất cụ thể và hoạt động tư vấn xác định giá đất. Theo đó, tại Chương II, phương pháp định giá đất, quan điểm kế thừa Nghị định số 12/2024/NĐ-CP; sửa đổi, bổ sung một số nội dung cho phù hợp với Luật Đất đai năm 2024.
Luật Đất đai năm 2024 đã bãi bỏ quy định về khung giá đất của Chính phủ; quy định cụ thể nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất; quy định bảng giá đất được xây dựng hằng năm và bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026, được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất từ ngày 1/1 của năm tiếp theo. Việc xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất. Bên cạnh đó, quy định cụ thể thời điểm xác định giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với từng trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà làm thay đổi diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất.
Đồng thời, quy định rõ UBND cấp có thẩm quyền phải ban hành quyết định giá đất cụ thể trong thời gian không quá 180 ngày kể từ thời điểm xác định giá đất đối với các trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết.
Đối với trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, UBND cấp có thẩm quyền phải ghi giá đất trong quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất. Bổ sung quy định tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 5 năm tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gắn với việc chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm.
Theo ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty Trách nhiệm hữu hạn Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI), theo Luật Đất đai 2013 không quy định về cách xác định giá khởi điểm bán đấu giá, tuy nhiên tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP và Nghị định 135/2016/NĐ-CP đã quy định bổ sung việc xác định giá khởi điểm bán đấu giá đất trong một số trường hợp được xác định theo Bảng giá đất. Tuy nhiên qua thời gian dài thực hiện, do hạn chế của Bảng giá đất trong Khung giá đất không đảm bảo sát giá thị trường nên các địa phương không dám sử dụng giá đất trong bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh làm giá khởi điểm mà vẫn phải thuê tư vấn và Hội đồng thẩm định giá vẫn phải họp để UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm.
Do Bảng giá đất mới có hiệu lực từ 1/1/2026 thay thế Bảng giá đất hiện nay có khoảng thời gian dài, chất lượng của Bảng giá đất có đảm bảo sát giá thị trường hay chưa còn là vấn đề triển khai. Mặc dù Luật Đất đai năm 2024 đã quy định việc áp dụng Bảng giá đất là giá khởi điểm, tuy nhiên Ban soạn thảo cần nghiên cứu để khắc phục chênh lệch giá trong bảng giá đất với giá trúng đấu giá hiện nay là rất lớn để ban hành hướng dẫn tạm thời nhằm giảm thiểu rủi ro cho các địa phương phải bán đấu giá đất cho đến khi có Bảng giá đất mới đảm bảo yêu cầu của Luật Đất đai năm 2024.