Nhận diện các dòng vốn đổ vào thị trường BĐS
Theo thống kê của VNREA, đóng góp của thị trường BĐS trong GDP giai đoạn 2019 - 2021 khoảng 14%. Thị trường BĐS có khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành quan trọng khác của nền kinh tế và trở thành nhịp cầu nối cho các thị trường khác, góp phần phát triển đồng bộ các loại thị trường và đó là điều kiện quan trọng để cơ chế thị trường phát huy tác dụng.
Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản. Ảnh: TTXVN
Nguồn vốn trên thị trường BĐS hiện nay bao gồm: Vốn tự có, vốn góp của doanh nghiệp; vốn tín dụng, bảo lãnh, cho thuê tài chính; vốn từ các đối tác của doanh nghiệp; vốn từ ngân sách Nhà nước (vốn mồi, ưu đãi thuế, vốn từ các chương trình phục hồi); nguồn vốn FDI (thông qua vay, phát hành trái phiếu, bán cổ phần) và vốn huy động từ thị trường vốn (cổ phiếu, trái phiếu, quỹ đầu tư, các nền tảng công nghệ)...
Ở Việt Nam, nguồn vốn thúc đẩy thị trường BĐS phát triển khá đa dạng, nhưng còn nhiều hạn chế trong cơ chế, chính sách và phương thức quản lý, điều tiết dòng vốn cho thị trường, nên doanh nghiệp vẫn phụ thuộc vào vốn tín dụng ngân hàng. Do đó, việc tiếp tục duy trì và cải thiện dòng vốn cho thị trường BĐS cần là một trong những ưu tiên chính sách trong giai đoạn tới.
Theo các chuyên gia, để thị trường bất động sản sớm phục hồi sau đại dịch, góp phần vào sự phục hồi chung của nền kinh tế, tạo tiền đề cho những ngành kinh tế liên quan tăng trưởng, bên cạnh việc cần tập trung đảm bảo nguồn vốn, ưu đãi tín dụng cho vay bất động sản, với điều kiện ít nhất không thấp hơn so với tín dụng cho các ngành, lĩnh vực khác; cần tạo điều kiện để phát triển trái phiếu đoanh nghiệp BĐS an toàn và lành mạnh.
Thực tế, nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp khắc phục được nhược điểm của nguồn vốn tín dụng ngân hàng là phù hợp hơn với tính chất trung và dài hạn của nguồn vốn tài trợ cho kinh doanh BĐS. Nếu thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển thì lãi suất huy động còn có thể thấp hơn nữa do tận dụng được ưu thế của tài chính trực tiếp so với tài chính gián tiếp.
Trong thời gian gần đây, thị trường trái phiếu doanh nghiệp nói chung và trái phiếu doanh nghiệp BĐS nói riêng phát sinh không ít thông tin thiếu sự tích cực. Tuy chỉ là những hiện tượng cá biệt, song đã ảnh hưởng đến thị trường, gây hoang mang cho các nhà đầu tư và công tác phát hành trái phiếu của các nhà phát triển BĐS uy tínbất động sản chân chính. Vấn đề này cần được kịp thời tháo gỡ, làm sáng tỏ tính chính đáng của thị trường trái phiếu doanh nghiệp để tạo niềm tin cho nhà đầu tư và tạo ra sự ổn định cho thị trường.
Nhận diện các dòng vốn vào thị trường, VNREA đã tổng hợp ý kiến của 40 chuyên gia góp ý khơi thông dòng vốn để đề xuất các giải pháp thực hiện trình các cơ quan quản lý Nhà nước xem xét, ban hành trong thời gian tới, nhằm nâng cao năng lực quản lý, điều tiết thị trường, hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật và cơ chế phát triển các nguồn vốn cho thị trường BĐS Việt Nam, nhất là với những loại hình BĐS mới còn nhiều tiềm năng, dư địa tăng trưởng.
Những giải pháp khơi thông
Theo TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thị trường BĐS Việt Nam đang có sự tồn tại của tứ giác liên thông: Bảo hiểm - Ngân hàng - Chứng khoán - BĐS liên quan chặt chẽ với nhau. Ví dụ, ngân hàng dành 20% vốn để cho vay BĐS (cả cho vay nhà ở và kinh doanh nhà ở). Chứng khoán cũng liên quan mật thiết với BĐS. Nhiều doanh nghiệp BĐS đi đầu hoặc thứ hai trong khối phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán chiếm 17% tổng vốn hóa toàn thị trường. Bên cạnh đó, nhiều quỹ đầu tư tín thác BĐS, chứng khoán phái sinh là những sản phẩm có liên quan giữa ngành BĐS và chứng khoán. Thực tế đó đặt ra câu hỏi khi chúng ta đánh giá kiểm soát rủi ro, chúng ta phải nhìn tứ giác liên thông này.
Vì vậy, việc hoàn thiện thể chế theo hướng sửa Nghị định 153/CP và 156/CP, rà soát Luật Chứng khoán (nhất là điều kiện nhà đầu tư chuyên nghiệp, xếp hạng tín nhiệm...), quy định phân nhóm các phân khúc bất động sản... hiện nay là vấn đề cấp thiết. Đối với doanh nghiệp BĐS, ngoài vốn tín dụng, doanh nghiệp BĐS cần linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác (phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần cho cổ đông hiện hữu, quỹ đầu tư, trái phiếu công trình, thuê tài chính... theo hướng công khai, minh bạch, chuyên nghiệp.
Còn theo TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, các cơ quan quản lý Nhà nước cần nhanh chóng sử dụng công cụ thuế để phòng chống đầu cơ BĐS. Lúc đầu, mức thuế có thể ít, nhưng dần dần trong tương lai có thể tăng lên để người dân nhận thức được vai trò của đất đai, tránh tình trạng ôm đất bỏ hoang...
Ở góc độ chính sách, PGS.TS Ngô Trí Long, Nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính) góp ý, để khơi thông nguồn vốn BĐS, giúp thị trường phát huy được hết vai trò trong sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, cần triển khai đồng bộ các giải pháp từ đổi mới nhận thức, hoàn thiện hệ thống pháp luật, nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước…
Cụ thể, về phía Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng Thương mại cần tiếp tục duy trì, cải thiện dòng vốn cho thị trường BĐS bất động sản, với những chính sách tiền tệ vận hành linh hoạt, nhất quán, có kế hoạch phân bổ đều, đảm bảo tăng trưởng tín dụng ổn định, có chất lượng của nguồn vốn tín dụng vào lĩnh vực BĐS; đồng thời, phát triển chính sách tín dụng liên kết để tháo gỡ bài toán vướng mắc, khó khăn về dòng tiền, nhằm liên kết giữa các khách hàng của mình là nhà đầu tư – nhà thầu – nhà cung cấp vật liệu xây dựng, góp phần giúp ngân hàng chủ động quản lý dòng tiền, thu hồi được nợ, hạn chế nợ xấu, giúp doanh nghiệp có vốn để tiếp tục hoạt động và giảm bớt sự khó khăn của thị trường BĐS.
Ngoài ra, Chính phủ cần sớm bổ sung hành lang pháp lý và tổ chức triển khai việc hình thành các định chế tài chính phi ngân hàng như: Quỹ đầu tư BĐS, quỹ tín thác BĐS…; quản lý trái phiếu doanh nghiệp theo lộ trình, nhằm khuyến khích các doanh nghiệp có thương hiệu tiếp tục phát hành trái phiếu và coi đây là kênh huy động vốn trung, dài hạn quan trọng, giảm áp lực lên hệ thống ngân hàng...