Triển vọng thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam

Với sự đầu tư mạnh mẽ hơn trong phát triển hạ tầng giao thông khu vực phía Nam, thị trường bất động sản công nghiệp đang lan ra những khu vực mới như các thị trường cấp 2 và Đồng bằng sông Cửu Long, mở ra nhiều cơ hội cho nhà đầu tư.

Tăng trưởng ổn định

Công ty CBRE Việt Nam, tính riêng trong quý III/2024, thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam ghi nhận hơn 200 ha đất công nghiệp được hấp thụ. Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn thị trường ổn định ở mức 90%. Các nhà sản xuất có xu hướng mở rộng ra các thị trường như Long An và Bà Rịa -  Vũng Tàu, nơi quỹ đất công nghiệp còn tương đối dồi dào cùng với giá thuê cạnh tranh hơn so với các thị trường cấp 1 khác.

Trong khi các nhà sản xuất thiết bị điện tử chiếm phần lớn về đầu tư đất công nghiệp tại miền Bắc, tại miền Nam, CBRE cũng ghi nhận nhu cầu thuê đất công nghiệp đến từ các ngành nghề đa dạng. Dự án đầu tư nổi bật trong quý là dự án điện gió vào Long An với 50 ha đất công nghiệp tại Khu công nghiệp Đông Nam Á và dự án dịch vụ hạ tầng Sembcorp, hoạt động linh vực kho bãi, cho thuê nhà xưởng, tại khu công nghiệp VSIP3, tỉnh Bình Dương.

Các chuyên gia cho rằng, từ năm 2023 đến nay, các tỉnh thành cấp 1 tại miền Nam không có khu công nghiệp nào mới đi vào hoạt động. Giá đất công nghiệp tại các thị trường cấp 1 miền Nam tăng nhẹ 0,3% so với quý trước và 1% so với cùng kỳ năm trước, đạt ngưỡng trung bình 174 USD/m2/kỳ hạn còn lại.

Đối với hai loại hình kho và xưởng xây sẵn, quý III/2024 ghi nhận tỷ lệ lấp đầy trung bình của nhà kho tăng 7% so với quý trước, đạt 68%; và tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây tăng 3% so với quý trước, đạt 84%.

Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE tại TP Hồ Chí Minh Phạm Ngọc Thiên Thanh cho biết: Tính chung 9 tháng năm 2024, thị trường cấp 1 miền Nam đã cho thuê được gần 420.000 m2 nhà kho và 543.000 m2 nhà xưởng, cao hơn gần gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái. Nhóm ngành nhu cầu về kho xưởng xây sẵn miền Nam đến từ các nhà sản xuất ở lĩnh vực công nghệ cao, linh kiện điện tử, hậu cần, bên cạnh sự mở rộng của các công ty thuộc lĩnh vực thương mại điện tử.

Theo Công ty tư vấn bất động sản JLL, trong ba tháng qua, phân khúc nhà kho xây sẵn hiện đại đã chào đón hơn 103.000 m2 diện tích mới, được phát triển bởi Công ty cổ phần Phát triển Công nghiệp BW (BWID) và Công ty Cổ phần Tập đoàn KCN Việt Nam.

Cụ thể, BWID đã đánh dấu sự hiện diện của mình tại Long An với việc hoàn thành dự án nhà kho hai tầng có tổng diện tích 64.000 m2. Công ty Cổ phần Tập đoàn KCN Việt Nam cũng đồng thời cho ra mắt giai đoạn 2 của các dự án tại Khu công nghiệp Hố Nai (Đồng Nai) và Khu công nghiệp Phú An Thạnh (Long An). Các dự án mới này cung cấp thêm gần 40.000 m2 không gian đa chức năng, phục vụ cho cả mục đích kho bãi và sản xuất.

Triển vọng tích cực

Theo các chuyên gia CBRE Việt Nam, trong ba năm tới, giá thuê đất công nghiệp dự kiến tăng 5 - 8%/năm ở miền Bắc và tăng 3 - 7%/năm ở miền Nam. Trong khi đó, giá thuê của nhà kho/nhà xưởng xây sẵn được dự báo sẽ tăng nhẹ từ 1 - 4%/năm với phân khúc xưởng xây sẵn sẽ có tốc độ tăng giá cao hơn trong ba năm tới.

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE tại TP Hồ Chí Minh cho hay, với sự đầu tư mạnh mẽ hơn trong phát triển hạ tầng giao thông khu vực phía Nam, thị trường bất động sản công nghiệp đang lan ra những khu vực mới như các thị trường cấp 2 và Đồng bằng sông Cửu Long, mở ra nhiều cơ hội cho nhà đầu tư.

Thị trường bất động sản công nghiệp từng là thị trường truyền thống, chủ yếu được phát triển bởi các chủ đầu tư trong nước. "Tuy nhiên trong những năm gần đây, chúng tôi nhận thấy sự quan tâm và đầu tư mạnh mẽ hơn từ các chủ đầu tư nước ngoài, đến từ Singapore, Hàn Quốc và Thái Lan”, Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh nói.

Thực tế, sau giai đoạn trầm lắng, thị trường kho vận miền Nam bước vào nửa cuối năm với mức hấp thụ ròng tích cực đạt gần 160.000 m2 trong quý III. Các hợp đồng thuê mới chủ yếu được ký kết bởi nhóm khách thuê phục vụ thị trường trong nước, bao gồm các nhà sản xuất và 3PL. Theo đó, các cơ sở đặt tại khu vực lõi, kết nối thuận tiện đến TP Hồ Chí Minh tiếp tục được săn đón.

Mặc dù vậy, nguồn cầu vẫn được đánh giá tương đối thấp so với các kỳ cuối năm trước. Theo chia sẻ của các chủ nhà, sức mua trong nước bình ổn và hoạt động xuất khẩu chưa phục hồi hoàn toàn đã khiến các trung tâm phân phối duy trì quy mô hiện tại, thay vì mở rộng để đón đầu đợt tăng đột biến hàng hóa vào cuối năm như thường lệ.

Nhận định về triển vọng thị trường bất động sản công nghiệp thời gian tới, Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam Trang Lê cho rằng, trong ba tháng cuối năm 2024, khu vực phía Nam dự kiến sẽ đón thêm gần 105.000 m2 không gian nhà kho xây sẵn hiện đại do BWID phát triển.

Trước bối cảnh chênh lệch cung - cầu cũng như tình hình kinh tế nói chung hiện tại, một số chủ đầu tư đang cân nhắc chuyển đổi không gian kho vận thành loại hình nhà xưởng hoặc tích hợp công năng sử dụng hỗn hợp.

Theo bà Trang Lê, tình hình cho thuê trong những tháng cuối năm 2024 được mong đợi sẽ cải thiện hơn do quý IV thường là mùa cao điểm hằng năm. Tuy nhiên, mức cải thiện dự kiến sẽ không quá đột biến do tình hình kinh tế vẫn còn nhiều khó khăn và thách thức.