Thị trường bất động sản: Thanh lọc và chờ lực bật mới

Dịch COVID-19 lây lan trên toàn cầu đã và đang tác động mạnh lên các ngành nghề, nền kinh tế của nhiều quốc gia và Việt Nam cũng không ngoại lệ. Sau cú “vấp” của condotel (căn hộ khách sạn), phân khúc này gây những ảnh hưởng nhất định khiến thị trường bất động sản chao đảo thời điểm cuối năm 2019. Sang đầu năm 2020, thị trường bất động sản Việt Nam lại thêm một lần "thử lửa" trước diễn biến bất lợi của dịch bệnh.

Trước bối cảnh đó, các chuyên gia cho rằng, cách duy nhất để vượt qua giai đoạn khó khăn này là thị trường bất động sản Việt Nam phải đối diện khó khăn và xem đây như một “khoảng lặng” với cơ hội “thanh lọc” thị trường. Ở giai đoạn này, thị trường bất động sản được ví như lò xo bị nén và đang kỳ vọng vào lực bật mới trong thời gian tới.

Đối diện khó khăn

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) Nguyễn Trần Nam nhận định, trong giai đoạn qua, mặc dù còn gặp nhiều khó khăn và biến động, song nhìn chung, thị trường bất động sản Việt Nam về cơ bản vẫn có sự phát triển ổn định, lành mạnh, chuyên nghiệp hơn và đã giảm thiểu các nguy cơ rủi ro so với thời kỳ trước.

Thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng thể hiện vai trò quan trọng trong nền kinh tế và là động lực phát triển cho nhiều ngành, nghề và thị trường khác. Tuy nhiên, đa số doanh nghiệp bất động sản Việt Nam quy mô vẫn nhỏ, nguồn vốn phát triển chủ yếu là vốn vay ngân hàng và huy động từ khách hàng; trong khi đó, Chính phủ đã có nhiều biện pháp hạn chế dòng vốn vay cho thị trường bất động sản, tốc độ tăng trưởng tín dụng giảm mạnh, khiến các doanh nghiệp gặp khó khăn nhất định.

Cùng đó, do những vướng mắc về mặt pháp lý, một số phân khúc như condotel, officetel không còn sôi động như giai đoạn trước. Ngoài ra, việc thực hiện những quy định về quy hoạch, xây dựng, đất đai, giải phóng mặt bằng… kể cả thủ tục hành chính cũng được siết chặt, cũng làm giảm mạnh các dự án được phê duyệt và triển khai.

Thị trường bất động sản Việt Nam phải đối diện với không ít thách thức và sẽ còn kéo dài trong năm 2020 bởi vướng mắc về pháp lý không dễ được giải quyết ngay; tín dụng cho bất động sản ngày càng thắt chặt; việc tiếp cận đất đai ngày càng hạn chế... Những điều này sẽ khiến thị trường ngày càng khó khăn, suy giảm, do đó doanh nghiệp phải cẩn trọng - ông Nam cảnh báo.

Còn dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP.Invest cho rằng, khó khăn của thị trường cũng như của doanh nghiệp bất động sản hiện nay là do tinh thần luật mới chưa được chuyển hóa đến các cơ quan công quyền. Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch, Luật Đất đai... đều sửa đổi với nhiều quy định liên quan đến giải phóng mặt bằng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đấu giá, đấu thầu đất đai... Cùng đó, thủ tục hành chính vẫn còn “mơ hồ”, chồng chéo.

Theo ông Hiệp, với tình trạng này, năm 2020 sẽ vẫn là “khoảng lặng” của thị trường bất động sản với việc thiếu hụt dự án, thiếu hụt sản phẩm mới. Đặc biệt, khi áp dụng bảng giá đất mới theo xu hướng tăng mạnh thì giải phóng mặt bằng, triển khai dự án tiếp tục gặp khó khăn, sản phẩm giá thành cao và khó thanh khoản.

Cơ hội thanh lọc

Hàng loạt các tín hiệu xấu đã ập đến với thị trường bất động sản ngay từ những ngày đầu của năm 2020 như khan hiếm nguồn cung, siết tín dụng và thêm đại dịch COVID-19... khiến nhiều phân khúc sản phẩm rơi vào trạng thái “đóng băng”. Thế nhưng, giữa khoảng lặng đó, thị trường bất động sản lại đang bước vào cuộc thanh lọc để phục hồi mạnh hơn trong tương lai.

Hiện đa số doanh nghiệp bất động sản Việt Nam vừa và nhỏ phát triển chủ yếu dựa trên vốn vay ngân hàng và huy động từ khách hàng. Trong khi đó, Chính phủ đã có nhiều biện pháp hạn chế dòng vốn vay cho thị trường bất động sản, tốc độ tăng trưởng tín dụng giảm mạnh, khiến các doanh nghiệp gặp khó.

Tuy nhiên, không phải đến bây giờ Ngân hàng Nhà nước mới "mạnh tay" với tín dụng bất động sản mà từ đầu năm 2019, tỷ lệ vốn ngắn hạn dùng cho vay trung và dài hạn đã bị siết từ 45% xuống còn 40%.

Theo các chuyên gia, động thái này đã ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường bất động sản, khiến nhiều doanh nghiệp gặp trở ngại trong việc tìm kiếm các nguồn vốn khác thay thế một phần nguồn vốn tín dụng.

Trên thực tế tại thị trường bất động sản Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh đều ghi nhận những con số sụt giảm về nguồn cung và lượng giao dịch; trong đó có phần tác động lớn từ chính sách giảm tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước.

Trước bối cảnh này, một số doanh nghiệp bất động sản cũng đã chủ động xoay sở tìm kiếm nguồn vốn thay thế tín dụng như: phát hành cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp, hợp tác M&A (sáp nhập, mua lại), thu hút đầu tư nước ngoài (FDI). Đặc biệt, vốn FDI đang là một trong những điểm sáng nhất và dự kiến năm 2020 vốn FDI còn đổ về nhiều hơn trong lĩnh vực này.

Chính vì vậy, các chuyên gia kỳ vọng, dòng vốn ngoại này sẽ góp phần chuẩn hóa thị trường, tạo ra những giá trị theo tiêu chuẩn quốc tế; nâng tầm thị trường bất động sản Việt Nam và san sẻ nhiều gánh nặng từ thị trường tài chính.

Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch Công ty TAT Law firm - Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội chia sẻ: “Những vấn đề pháp lý khiến thị trường chậm lại cũng chính là yếu tố tích cực, là cơ hội để nhìn nhận lại thị trường. Các doanh nghiệp cần nhân cơ hội này để đánh giá lại hành vi của mình trong chiến lược phát triển. Nhờ vậy, thị trường về trung và dài hạn có thể sẽ có những yếu tố ổn định và lành mạnh hơn”.

Thị trường bất động sản khó khăn từ năm 2019 nhưng sang đến 2020 nhiều doanh nghiệp rơi vào trạng thái “tê liệt’, thậm chí đối mặt với nguy cơ phá sản cao. Tại thị trường Hà Nội, số dự án được cấp để thực hiện trong năm 2020 chỉ đếm trên đầu ngón tay.

Tuy nhiên, ông Phạm Lâm, Chủ tịch Công ty cổ phần DKRA Việt Nam cho rằng, thời điểm khó khăn này lại chính là tín hiệu vui, bởi thị trường đang thanh lọc để minh bạch và cạnh tranh bằng năng lực giữa các doanh nghiệp. Theo vị chuyên gia này, năm 2020 sẽ là tiền đề để các năm tiếp theo thị trường bất động sản phát triển tốt hơn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hiệp hội Môi giới Việt Nam nhận xét, năm 2020 sự thanh lọc thị trường sẽ diễn ra rất mạnh và chỉ còn tồn tại những doanh nghiệp bất động sản lớn mạnh, có tiềm năng thực sự.

Hiện nguồn cung tại Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh vẫn còn bởi một vài dự án lớn ở các đô thị này vẫn còn lượng hàng khá lớn chưa được đưa ra thị trường. Tuy nhiên, xét trên một khía cạnh khác, nguồn cung khan hiếm cũng sẽ tạo ra cuộc cạnh tranh khốc liệt giữa các doanh nghiệp, cá nhân hoạt động môi giới bất động sản. Thời gian tới, có thể nhiều doanh nghiệp và môi giới bất động sản không thể trụ lại với nghề - ông Đính cho hay.

Thời gian qua, cơ quan quản lý cũng chủ động rà soát, chấn chỉnh lại các quy trình, thủ tục về đầu tư xây dựng đối với dự án bất động sản, nhà ở thương mại. Đây là động thái rất cần thiết, giúp thị trường minh bạch, phát triển lành mạnh và bền vững hơn; đồng thời, thông qua đó, sàng lọc để loại bỏ những doanh nghiệp năng lực kém, làm ăn chụp giật, thậm chí lừa đảo.

Chờ lực bật mới

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HoREA) nhận xét, trước những nỗ lực chống dịch COVID-19 một cách hiệu quả của Chính phủ đã chứng tỏ Việt Nam là quốc gia đáng sống với môi trường an toàn, điểm đến hấp dẫn người nước ngoài vào đầu tư. Bởi vậy, sau thời gian dịch, rất có thể làn sóng đầu tư vào Việt Nam sẽ gia tăng mạnh mẽ, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản.  

Trước tác động của khó khăn, dịch bệnh, thị trường bất động sản đang bị kìm nén chỉ chờ thời điểm để bật lên mạnh mẽ. Tâm lý khách hàng và cả nhà đầu tư đang bị trùng xuống do ảnh hưởng tâm lý. Một khi dịch bệnh được kiểm soát tốt, thị trường sẽ cùng lúc đón nguồn cầu mạnh mẽ cả khách hàng lẫn nhà đầu tư - ông Châu phân tích.

Nếu Việt Nam tiếp tục kiểm soát tốt như hiện nay và vượt qua dịch bệnh thì sẽ trở thành điểm sáng an toàn dịch lẫn kinh tế, chính trị thu hút người nước ngoài đến đầu tư, sinh sống và làm việc. Đây sẽ là nguồn cầu cực kỳ lớn cho thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Theo ông Châu, thời điểm hiện tại là lúc doanh nghiệp bất động sản cần tích cực cơ cấu lại sản phẩm, coi trọng phát triển nhà ở. Cùng đó, Nhà nước nên có những chính sách xem xét tháo gỡ vướng mắc, khó khăn về quy trình hành chính thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp (gồm đất ở, đất nông nghiệp…); xử lý phần đất do Nhà nước quản lý xen cài trong dự án nhà ở thương mại… để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phục hồi tốt nhất sau dịch.

Các chuyên gia cũng nhận định, hiện những doanh nghiệp có tầm nhìn dài hạn, tiềm lực tài chính tốt, đầu tư trúng vào những sản phẩm đáp ứng được nhu cầu của khách hàng thì vẫn có thể phát triển trong bối cảnh thị trường còn nhiều khó khăn. Đặc biệt, phân khúc nhà ở vừa túi tiền luôn là dòng sản phẩm bền vững.

Chuyên gia Trần Khánh Quang cho rằng, nếu doanh nghiệp có sản phẩm phù hợp, nằm ở phân khúc bình dân sẽ được thị trường hấp thụ tốt nhưng quan trọng hơn hết là phải đầy đủ pháp lý. Trong khi đó, phân khúc cao cấp sẽ chững lại vì nhóm khách hàng này không nhiều. Riêng phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, chỉ các chủ đầu tư lớn, bài bản mới có thể trụ được qua giai đoạn khó khăn này.

Cũng có quan điểm cho rằng, khi thị trường khó khăn cũng là cơ hội cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư có tiềm lực tiến hành mua lại dự án resort, khách sạn, bất động sản nghỉ dưỡng, thương mại của những chủ đầu tư không đủ lực hay thua lỗ hoặc săn quỹ đất để triển khai dự án. Sau đó, những người chủ mới tiếp tục hoàn thiện pháp lý, hợp tác với các thương hiệu nước ngoài lớn và uy tín để gia tăng giá trị dự án kinh doanh hoặc bán lại cho nhà đầu tư khác.

Mặc dù có nhiều khó khăn nhưng thị trường bất động sản Việt Nam vẫn luôn được đánh giá là kênh thu hút mạnh nguồn vốn đầu tư. Thậm chí, trong nhiều năm liên tục, bất động sản luôn giữ vị trí thứ 2 về thu hút FDI. Điều này cho thấy, những kỳ vọng về lực bật mới của thị trường trong tương lai là hiện hữu.