Để giúp mọi người nhận diện “bong bóng” BĐS, ông Châu chia sẻ những nguyên nhân có thể dẫn đến BĐS thông qua hai cuộc khủng hoảng "bong bóng" BĐS từ năm 2007 đến đầu năm 2008 và năm 2010 đã xảy ra, như sau:
Thứ nhất, tăng trưởng GDP năm 2007 đạt 8,48% là mức rất cao; TP Hồ Chí Minh tăng trưởng GRDP năm 2007 đạt mức 12,6% cũng là mức tăng trưởng cao nhất trong 10 năm kể từ năm 1997, dẫn đến thực tế là nhiều doanh nghiệp và người dân dễ kiếm tiền, trong đó BĐS là kênh đầu tư được lựa chọn để cất trữ, để kinh doanh, kể cả đầu cơ.
Mặc dù "sốt" đất nền vùng ven nhưng khó xảy ra hiện tượng "bong bóng" BĐS. |
Thứ 2, nguyên nhân trực tiếp bắt nguồn từ chính sách nới lỏng tín dụng, thậm chí đã cho vay dưới chuẩn, thể hiện tăng trưởng tín dụng năm 2007 rất cao, lên đến hơn 37%. Trong đó, một phần rất lớn đổ vào BĐS. Bên cạnh đó là nguồn vốn xã hội cũng đổ vào đầu tư kinh doanh BĐS. Điều này dẫn đến tình trạng nhiều ngân hàng thương mại không kiểm soát chặt chẽ nguồn vốn vay tín dụng, khiến nhiều nguồn vốn sử dụng không đúng mục đích.
Thứ 3, có sự phát triển lệch pha cung - cầu sản phẩm trên thị trường BĐS, chủ yếu là phát triển nóng ở phân khúc bất động sản cao cấp.
Thứ 4, xuất hiện rất nhiều nhà đầu tư kinh doanh BĐS thứ cấp, môi giới, cò đất, cò nhà, đi đôi với các đợt sóng tăng giá bất động sản với tần số chóng mặt. Thậm chí, nhiều giới đầu cơ chuyên nghiệp "cầm trịch" làm giá, thổi giá, tạo sóng, lướt sóng, đẩy giá ảo rất cao so với giá trị thực của BĐS để trục lợi, kiếm lợi rất nhanh, kích thích tâm lý đầu tư "bầy đàn" trên thị trường BĐS.
Thứ 5, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế; công cụ về tín dụng; công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án để điều tiết hiệu quả thị trường bất động sản ngay khi vừa xuất hiện dấu hiệu "bong bóng".
Riêng cuộc khủng hoảng "bong bóng" bất động sản năm 2010 còn có thêm một nguyên nhân nữa là hệ quả của gói kích cầu đầu tư với quy mô tương đương 1 tỷ USD vào giữa năm 2009. Trong đó, có một phần đáng kể nguồn vốn này được sử dụng sai mục đích để đầu tư vào BĐS mà không được các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt chẽ.
Đối chiếu các nguyên nhân dẫn đến "bong bóng" BĐS đã xảy ra trên với tình hình thực tiễn của thị trường hiện nay, Hiệp hội nhận thấy khó xảy ra “bong bóng” BĐS trong năm 2018.
Bởi tăng trưởng GDP cả nước năm 2017 đạt 6,81%, cao nhất trong 10 năm qua, là mức tăng trưởng tích cực và hợp lý. Nền kinh tế không có tăng trưởng nóng. Các thành phần kinh tế đang có xu thế đầu tư, phát triển sản xuất, kinh doanh, phong trào khởi nghiệp đang phát triển mạnh với 126.859 doanh nghiệp thành lập mới trong năm 2017, số vốn đăng ký là 1,3 triệu tỷ đồng, tăng 1,6 lần về số lượng doanh nghiệp và tăng 2,5 lần về số vốn đăng ký so với năm 2016.
Riêng quý 1/2018, có 26.785 doanh nghiệp thành lập mới với tổng số vốn đăng ký là 278.000 tỷ đồng. Chính phủ đã đề ra mục tiêu tăng trưởng GDP năm 2018 khoảng 6,5-6,7%, là mức tăng trưởng tích cực và hợp lý.
Thứ 2, tăng trưởng tín dụng của cả nước năm 2017 đạt 18,17% (chỉ gần bằng phân nửa mức tăng trưởng tín dụng nóng 37% của năm 2007); dự kiến năm 2018 tăng trưởng tín dụng đạt khoảng 17% cũng là mức tăng tích cực và hợp lý.
Thêm nữa, ngân hàng Nhà nước đang thực hiện chính sách tín dụng thận trọng, chặt chẽ và linh hoạt; đẩy mạnh tăng trưởng tín dụng cho 5 lĩnh vực ưu tiên; kiểm soát chặt chẽ nguồn tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao như bất động sản, chứng khoán; thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào lĩnh vực bất động sản.
Năm 2018, các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 45% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, chủ yếu là lĩnh vực bất động sản. Theo lộ trình, tỷ lệ này sẽ giảm còn 40% kể từ ngày 01/01/2019. Do đó, các ngân hàng thương mại không có hiện tượng buông lỏng tín dụng hoặc cho vay dưới chuẩn; lãi suất huy động hiện nay khá ổn định; lãi suất cho vay trung và dài hạn chỉ trong khoảng 9,3-11%/năm.