Kế hoạch tổng thể cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội

Vướng mắc cải tạo chung cư cũ 

Cách đây gần 10 năm, các dự án cải tạo khu tập thể cũ Thanh Xuân Bắc (quận Thanh Xuân); Nguyễn Công Trứ (quận Hai Bà Trưng), Trung Tự (quận Đống Đa)... được UBND TP Hà Nội phê duyệt chủ trương với mục đích cải thiện chỗ ở cho hàng nghìn hộ dân, với dự kiến phá dỡ nhiều nhà tập thể cũ, để xây mới các tòa nhà cao tầng tối đa 26 tầng, mật độ xây dựng 65%. Nhưng đến nay, các dự án mặc dù đã được điều tra xã hội học, lấy ý kiến người dân, song vẫn "nằm trên giấy".

Qua tìm hiểu, các dự án này vướng mắc nhất là khâu giải phóng mặt bằng. Nhiều hộ dân tầng một muốn được đền bù cả diện tích lấn chiếm vốn là đất lưu không, lối đi hoặc nhiều hộ có nhà lấn chiếm đất lưu không đã bán cho 2-3 hộ khác, khó xác định nguồn gốc đất để cưỡng chế... Thêm vào đó, không ít căn hộ có nhiều thế hệ gia đình cùng sinh sống, mật độ dân cư lớn, khiến chi phí đền bù, giải tỏa phát sinh lớn nếu xây dựng mới.

Các chuyên gia xây dựng cho rằng, cơ chế chính sách định hướng cải tạo chung cư cũ hiện nay chưa rõ ràng, như chưa có quy định giải tỏa với hộ dân lấn chiếm đất, đền bù cho hộ tầng một khác với các hộ tầng cao, thiếu quy định chung... khiến các chủ đầu tư xây dựng luôn phải đi thỏa thuận với người dân. Trong khi đó, phần lớn các hộ dân sống tại tầng cao các khu chung cư cũ xập xệ này muốn di dời và được đền bù nhanh chóng. 

Thực tế, các quy hoạch chung của Hà Nội qua nhiều thời kỳ đều đặt nhiệm vụ cải tạo chung cư cũ, song thời gian qua mới thực hiện được 1,2% (tương đương 19 khu nhà). Theo TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam, nhiều nhà tập thể cũ được người dân mua lại theo Nghị định 61 và được Nhà nước cấp sổ đỏ, không phải sổ hồng theo niên hạn nhà chung cư, nên một số chung cư được người dân hợp thức hóa diện tích đất chung thành sở hữu riêng, khiến công tác đền bù giải tỏa khó khăn. Bên cạnh đó, còn có tình trạng một căn hộ nhỏ, nhưng có nhiều hộ khẩu, gây khó cho việc bố trí tái định cư, xác định chủ sở hữu để di dời... Và điều này càng khiến nhà đầu tư "nản" vì không thể bù đắp được chi phí đền bù.

Còn theo KTS Trần Thanh Tùng, Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam, hàng loạt vướng mắc khác khi cải tạo chung cư như tái định cư tại chỗ hay ở khu vực khác; giải phóng đền bù chưa thống nhất, có nơi áp dụng hệ số diện tích nhà ở mới tăng 1,5 lần nơi ở cũ, có nơi 2 lần; không làm rõ trách nhiệm của Nhà nước, có nơi nhà nước đầu tư hạ tầng kỹ thuật, có nơi chủ đầu tư phải bỏ ra toàn bộ chi phí gây tăng tổng mức đầu tư... Rõ ràng, những bất cập trên cần được rà soát, giải quyết căn bản mới có thể cải tạo tổng thể chung cư cũ tại Hà Nội.

Nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ

Theo kế hoạch 329, UBND TP Hà Nội giao Sở Quy hoạch - Kiến trúc chủ trì, cùng UBND các quận, huyện, thị xã rà soát, thống kê, đánh giá tổng thể chung cư cũ trên địa bàn thành phố; lập danh mục những chung cư cũ cần nghiên cứu lập quy hoạch theo từng giai đoạn.

Dự kiến, tiến độ rà soát, lập danh mục xong trong tháng 2/2022; trong đó, sẽ xác định lộ trình lập quy hoạch theo thứ tự ưu tiên giai đoạn 2022 - 2023 và những năm tiếp theo; xác định danh mục các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ ưu tiên triển khai trong giai đoạn 2022 - 2025.

Việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch được phân theo 4 giai đoạn: Giai đoạn 1 dự kiến hoàn thành quý IV/2022, gồm các khu chung cư: Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh (quận Ba Đình) Trung Tự, Kim Liên, Khương Thượng (quận Đống Đa), Nghĩa Tân (quận Cầu Giấy), Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam (quận Thanh Xuân). Nhóm chung cư (khoảng 20% số nhóm chung cư cũ trên địa bàn thành phố) gồm: Tập thể C86 Kim Mã Thượng, tập thể Bộ Tư pháp (quận Ba Đình); tập thể 60 Thổ Quan (quận Đống Đa); tập thể Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn P16 Thụy Khuê; tập thể 254A+B Thụy Khuê; chung cư CT1A, CT1B thuộc khu nhà ở tại phường Xuân La (quận Tây Hồ); tập thể May 10, phường Sài Đồng (quận Long Biên). Chung cư độc lập, riêng lẻ gồm đề án quy gom tái định cư các chung cư đơn lẻ trên địa bàn quận Hoàn Kiếm và tập thể Công ty Cơ khí xây dựng và lắp máy điện nước Gia Lâm, phường Ngọc Lâm (quận Long Biên).

Giai đoạn 2  dự kiến hoàn thành quý II/2023, gồm 8 khu chung cư: Vĩnh Hồ, Văn Chương, Thủy lợi, Nam Đồng, Hào Nam (quận Đống Đa), Bách Khoa, Quỳnh Mai, Thanh Nhàn (quận Hai Bà Trưng). Nhóm chung cư (khoảng 30% số nhóm chung cư cũ trên địa bàn thành phố) gồm: Nhóm chung cư cũ A12+A13+A14+A15 tập thể Đại học Kinh tế quốc dân, phường Đồng Tâm (quận Hai Bà Trưng); tập thể Tân Mai (quận Hoàng Mai); tập thể cơ khí xây dựng Đại Mỗ - phường Tây Mỗ; tập thể A1, A2 - Tổ dân phố số 3 - phường Cầu Diễn (quận Nam Từ Liêm); khu tập thể T262, khu tập thể Viện Hóa, phường Phúc Diễn (quận Bắc Từ Liêm); tập thể Khách sạn Thắng Lợi, tập thể Khách sạn Công đoàn, tập thể đá hoa An Dương, tập thể Du lịch (quận Tây Hồ); nhà tập thể tổ 2, phường Thạch Bàn (quận Long Biên).

Giai đoạn 3 dự kiến hoàn thành quý III/2023, gồm các khu chung cư: Phương Mai, Nam Thành Công (quận Đống Đa); Kim Giang, Thượng Đình (quận Thanh Xuân). Nhóm chung cư (khoảng 30% số nhóm chung cư cũ trên địa bàn thành phố) gồm: Nhóm chung cư cũ phường Đồng Nhân (quận Hai Bà Trưng), tập thể Trương Định (quận Hoàng Mai).

Giai đoạn 4 dự kiến hoàn thành quý IV/2023, gồm các khu, nhóm, chung cư cũ độc lập, riêng lẻ còn lại.