Giải 'cơn khát' nhà ở xã hội: ‘Liều doping’ vốn và đề xuất từ HoREA

Nhiều điểm nghẽn thị trường NƠXH

Theo HoREA, thị trường BĐS năm 2024 đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất nhưng đà phục hồi còn chậm và thiếu bền vững. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định: "Thị trường nhà ở vẫn đang rất thiếu nguồn cung dự án, dẫn đến rất thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở". Đáng lo ngại, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm đa số, trong khi nhà ở thương mại giá vừa túi tiền và NƠXH rất thiếu. Điều này đẩy giá nhà tăng cao, vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân.

Ghi nhận của HoREA, tại TP Hồ Chí Minh, nguồn cung nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn giảm mạnh từ 42.991 căn (năm 2017) xuống chỉ còn 1.611 căn (năm 2024). Trong khi đó, nhà ở giá vừa túi tiền gần như biến mất từ năm 2021, đặc biệt nhà ở cao cấp chiếm 100% nguồn cung năm 2024. 

Theo đó, tính đến hết năm 2024, phát triển NƠXH tại TP Hồ Chí Minh chỉ  mới đạt khoảng 6.000 căn, chiếm 8,6% kế hoạch. Tính chung cả nước, căn hộ NƠXH mới hoàn thành 57.652 căn, đạt 5,7% kế hoạch giai đoạn 2021 - 2030.

Cũng theo khảo sát của HoREA, 70% người dân TP Hồ Chí Minh có nhu cầu về nhà ở giá rẻ và NƠXH, nhưng chỉ 10% đủ khả năng chi trả. Điều này cho thấy, sự chênh lệch lớn giữa cung và cầu, tạo áp lực lên thị trường và gây khó khăn cho các nhà đầu tư.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, "thủ phạm" kìm hãm thị trường BĐS chính là thủ tục hành chính phức tạp, thiếu vốn ưu đãi và chính sách chưa đồng bộ. Trong khi đó, Chính phủ dự báo năm 2025 là "năm bản lề" để thị trường chuyển sang giai đoạn phát triển bền vững từ 2026, góp phần tăng trưởng GDP hai con số. 

"Vì thế, nếu không giải quyết bài toán nguồn vốn, thị trường sẽ tiếp tục mất cân đối, đẩy người lao động, công nhân, công chức và các nhóm thu nhập thấp vào cảnh khó khăn về nhà ở", ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Theo Võ Hồng Thắng, Giám đốc Tư vấn và Phát triển dự án DKRA Group, thị trường BĐS năm 2025 sẽ có sự phục hồi mạnh mẽ, với nguồn cung dự án mới tăng lên và sự cải thiện trong môi trường đầu tư. Ông Thắng cũng nhấn mạnh, việc cải thiện cơ sở hạ tầng và chính sách sẽ là chìa khóa để thị trường phát triển bền vững.

Cần sớm "giải phóng" nguồn vốn, "cởi trói" chính sách

Để khơi thông thị trường NƠXH, HoREA đã đề xuất bốn giải pháp đột phá về vốn và chính sách. Cụ thể, ở giải pháp 1, ông Lê Hoàng Châu đề xuất bãi bỏ khoản 3 Điều 77 Nghị định 100/2024/NĐ-CP để Ngân hàng Chính sách xã hội (NHCSXH) được cho chủ đầu tư dự án NƠXH vay ưu đãi. Đồng thời, kiến nghị Ngân hàng Phát triển Việt Nam (VDB) công bố rõ điều kiện vay vốn và Ngân hàng Nhà nước (NHNN) hướng dẫn 9 ngân hàng thương mại (NHTM) thực hiện chương trình tín dụng 145.000 tỷ đồng với lãi suất thấp hơn 1,5 - 2% so với thị trường.

Theo ông Lê Hoàng Châu, giải pháp này giúp giảm giá thành NƠXH, tạo điều kiện cho người dân tiếp cận dễ hơn. Tuy nhiên, cần đảm bảo nguồn vốn cho NHCSXH và VDB, đồng thời đơn giản hóa thủ tục vay vốn để các chủ đầu tư dễ dàng tiếp cận. Ngoài ra, lãi suất ưu đãi có thể không đủ hấp dẫn với các NHTM, cần có cơ chế khuyến khích để tăng sự tham gia của các ngân hàng.

Giải pháp 2, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị bổ sung quy định công nhận "nhà trọ cho thuê dài hạn" là một hình thức NƠXH, giúp chủ nhà trọ được hưởng ưu đãi tín dụng và thuế. “Giải pháp này hoàn toàn có thể khả thi, vì hiện nay, TP Hồ Chí Minh có 560.000 phòng trọ đáp ứng nhu cầu cho 1,4 triệu người. Nếu được công nhận, chủ nhà trọ có thể giảm thuế khoán từ 7% xuống 3,5% doanh thu, đồng thời vay vốn ưu đãi để cải tạo cơ sở vật chất. Tuy nhiên, Chính phủ vẫn cần có quy định cụ thể về tiêu chuẩn nhà trọ cho thuê dài hạn để đảm bảo chất lượng và an toàn cho người thuê”, ông Châu nhận định.

Ở giải pháp 3, ông Lê Hoàng Châu đề xuất Thủ tướng quy định lãi suất vay cho hộ nghèo tại NHCSXH năm 2025 là 4,7%/năm, thay vì mức 6,6%/năm hiện hành. Hiện nay, mức lãi suất 6,6%/năm là quá cao so với ưu đãi thực sự mà người mua NƠXH cần. Nếu giảm xuống 4,7%/năm, cả người mua và chủ đầu tư sẽ được hưởng lợi, với lãi suất cho chủ đầu tư chỉ còn 5,64%/năm. Tuy nhiên, điều khó khăn là vẫn cần đảm bảo nguồn vốn bù lãi suất cho NHCSXH để thực hiện chính sách này.

Cuối cùng,  ông Lê Hoàng Châu đề nghị thành lập "Quỹ phát triển nhà ở quốc gia" để hỗ trợ nhà giá rẻ, bao gồm nhà ở thương mại giá rẻ và NƠXH giá rẻ. Quỹ này sẽ là nguồn lực tài chính quan trọng để tái cấu trúc thị trường bất động sản, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và phát triển bền vững. 

Dù vậy, theo ông Lê Hoàng Châu, vẫn cần có cơ chế quản lý và vận hành quỹ hiệu quả, minh bạch để tránh thất thoát và đảm bảo nguồn vốn được sử dụng đúng mục đích. Tuy nhiên, việc khơi thông nguồn vốn và có chính sách phù hợp là chìa khóa để giải cơn khát NƠXH, đáp ứng nhu cầu an sinh của hàng triệu người lao động và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế bền vững. Các giải pháp này nếu được triển khai đồng bộ, sẽ giúp thị trường bất động sản chuyển mình từ năm 2026, đưa Việt Nam tiến gần hơn đến mục tiêu thoát "bẫy thu nhập trung bình".

Theo đó, HoREA  kêu gọi sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan nhà nước, doanh nghiệp và tổ chức tài chính để biến chính sách thành hành động thực tiễn. Chỉ khi đó, giấc mơ an cư của người lao động mới trở thành hiện thực và thị trường bất động sản mới thực sự phát triển bền vững.