Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Nhiều vấn đề cần đánh giá kỹ lưỡng

Nguy cơ “lợi ích nhóm” khi bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn

Theo Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), dựa trên những quan điểm chủ trương về cơ chế, chính sách liên quan đến đất đai tại Nghị quyết 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao cho thấy, dự thảo đã điều chỉnh theo tinh thần định hướng này. Trong đó, đã sửa đổi, bổ sung một số nội dung theo ý kiến góp ý của địa phương thông qua các lần tổ chức lấy ý kiến trước đây. Đặc biệt, dự thảo đã điều chỉnh bổ sung 2 nội dung quan trọng, tạo hành lang pháp lý để các địa phương thực hiện thủ tục hành chính về đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định pháp luật, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương.

Cụ thể, dự thảo đã bỏ quy định tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa; hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Bên cạnh đó, bổ sung quy định cụ thể các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. HoREA nhận định, những điểm mới được quy định trong dự thảo lần này đã góp phần tháo gỡ nhiều khó khăn, vướng mắc cho các địa phương, bao gồm TP Hồ Chí Minh trong quá trình thực hiện thủ tục đất đai cho người sử dụng đất.

Góp ý về nội dung dự thảo, HoREA kiến nghị nên xem xét chuyển quy định bắt buộc giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thông qua sàn giao dịch bất động sản tại Điều 211 Dự thảo sang “khuyến khích thực hiện”, bởi việc bắt buộc sẽ tạo ra những “đặc quyền”, “đặc lợi” cho các sàn giao dịch và thiếu công bằng với các chủ đầu tư dự án bất động sản.
 
Theo HoREA, sàn giao dịch không góp một đồng vốn nào với chủ đầu tư để bồi thường, giải phóng mặt bằng hoặc đầu tư xây dựng các công trình trong dự án nhưng lại được “đặc quyền” bán sản phẩm của dự án. Trong khi đó, doanh nghiệp chủ đầu tư dự án lại bị “tước bỏ” quyền tự chủ kinh doanh, tự do kinh doanh đã được quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp năm 2020.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho biết, hiện nay Việt Nam có hơn 300.000 người môi giới nhưng chỉ có khoảng 30.000 người có chứng chỉ hành nghề và đã được đào tạo, chiếm 10%, với khoảng 2.000 văn phòng môi giới, sàn giao dịch bất động sản, phần còn lại là những người môi giới đang hoạt động tự do kiểu “cò đất”, “cò nhà”; các sàn giao dịch của các doanh nghiệp bất động sản có uy tín thương hiệu chưa nhiều. Chính vì thiếu lực lượng môi giới bất động sản chuyên nghiệp nên trong thời gian qua, giới đầu nậu, cò đất, cò nhà… đã gây ra tình trạng thổi giá, đẩy giá, giao dịch ảo, tạo khan hiếm giả tạo, gây ra các cơn sốt ảo giá nhà đất trên thị trường.

Theo ông Lê Hoàng Châu, sàn giao dịch là đơn vị làm dịch vụ phục vụ cho bên bán, bên mua và được trả tiền công là phí dịch vụ sàn giao dịch. Về bản chất, sàn giao dịch cũng là doanh nghiệp như doanh nghiệp chủ đầu tư dự án, nên hai bên phải bình đẳng với nhau; sàn giao dịch cũng phải tự chứng minh năng lực và uy tín để được người mua bán nhà, chủ đầu tư lựa chọn.
 
Quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch sẽ “cắt đứt” khâu bán hàng ra khỏi chủ đầu tư dự án bất động sản, khiến chủ đầu tư bị tách khỏi thị trường bất động sản và gần như bị lệ thuộc hoàn toàn vào môi giới và sàn giao dịch bất động sản; chủ đầu tư cũng không thể làm tốt công tác hậu mãi, chăm sóc khách hàng. Quy định này còn cho phép sàn giao dịch nắm giữ được thông tin khách hàng - một cơ sở dữ liệu rất quan trọng để khảo sát, đánh giá và ra quyết định đầu tư kinh doanh mà chủ đầu tư dự án hiện không tiếp cận được.

Trên cơ sở đó, HoREA nhận định, quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn có thể chỉ làm lợi cho nhóm các sàn giao dịch bất động sản, không có lợi cho người tiêu dùng và không phù hợp với chủ trương của Nghị quyết 18 về xây dựng thị trường bất động sản bảo đảm công khai, minh bạch.

Giải quyết bất cập trong hỗ trợ, bồi thường giải phóng mặt bằng

Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Ủy viên Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cho biết, những năm qua, bồi thường giải phóng mặt bằng là nút thắt lớn nhất cản trở tiến độ các dự án giao thông trên toàn quốc. Ước tính có tới hơn 80% các dự án, công trình ì ạch, chậm trễ do vướng mặt bằng, người dân khiếu kiện.
 
Tại TP Hồ Chí Minh, có thể kể đến dự án Khu đô thị mới Bình Trưng Đông - Cát Lái (thành phố Thủ Đức), quy mô 254 ha, đang trong tình trạng “treo” gần 20 năm qua chỉ vì không thể hoàn thành bồi thường. Việc nhiều dự án “tê liệt” trong nhiều năm vì vướng bồi thường giải phóng mặt bằng đã ảnh hưởng không nhỏ đến chủ đầu tư và các nhà đầu tư góp vốn cũng rơi vào tỉnh cảnh “chôn vốn”. Theo ông Hậu, đây chính là lý do hầu hết các nhà đầu tư đều muốn tiếp cận nguồn lực đất đai thông qua đấu giá, đấu thầu bởi doanh nghiệp đang ngày càng khó thương lượng với người dân để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Ông Nguyễn Văn Hậu nhận định, Luật Đất đai 2013 có chủ trương chủ đạo về cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch, từ đó đưa đất ra đấu giá để có thể thu tiền sử dụng và tiền thuê đất nhiều hơn cho Nhà nước. Tuy nhiên đến nay, việc thực hiện cơ chế thu hồi đất theo quy hoạch để đưa đất ra đấu giá còn khó khăn. Quỹ phát triển đất không đủ để giải quyết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
 
Mặt khác, có thể thấy, cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch đòi hỏi lượng kinh phí rất lớn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là điều khó thực hiện, nhất là đối với khu vực đã thu hồi đất không được các nhà đầu tư quan tâm. Từ đó dẫn tới việc đất đai rơi vào tình trạng lãng phí do thu hồi nhưng không thể đưa vào sử dụng. Bên cạnh đó, trong 10 năm qua, Luật Đất đai 2013 không quy định về khái niệm “giá đất thị trường”; các cấp có thẩm quyền ban hành khung giá đất và bảng giá đất thấp hơn thị trường chỉ nhận xét chung chung, không có khái niệm pháp luật rõ ràng.

Trên cơ sở đó, ông Nguyễn Văn Hậu cho rằng, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần bổ sung cơ chế để lấp những khoảng trống trong hỗ trợ, bồi thường giải phóng mặt bằng phục vụ cho việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế và mục đích công cộng. Đồng thời, cần thành lập quỹ hỗ trợ cho người bị thu hồi đất bị hạn chế khả năng lao động.
 
Bên cạnh đó, cần quy định trách nhiệm của Ủy ban nhân dân địa phương trong việc thực hiện cho phép chuyển nhượng, thế chấp quyền thuê trong hợp đồng thuê trả tiền hằng năm. Về bỏ khung giá đất và phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, không nên chỉ căn cứ vào bảng giá đất Nhà nước mà còn phải định giá đất theo giá thị trường, đảm bảo bồi thường tương đương, thậm chí cao hơn so với giá trị đất đai bị thu hồi. Ngoài ra, cần làm rõ phương án bồi thường bằng giá trị tương đương hoặc cao hơn giá trị người dân đang thụ hưởng để đảm bảo hài hòa lợi ích của người dân.

Đối với công nhận quyền sử dụng đất, ông Nguyễn Văn Hậu đề xuất Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần công nhận quyền sử dụng đất dựa trên các giấy tờ liên quan có tác dụng giúp người sử dụng đất có thể tiến hành đăng ký hợp pháp thửa đất đó và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng ba yêu cầu: đúng quy hoạch của Nhà nước, không bị tranh chấp và được địa phương xác định sử dụng ổn định và lâu dài; đồng thời, khuyến khích tổ chức hộ gia đình, cá nhân thực hiện tập trung đất để sản xuất nông nghiệp.
 
Về bố trí tái định cư, ông Hậu cho rằng, cần bổ sung thêm quy định cho phép người bị thu hồi đất lựa chọn giữa chấp nhận mua suất tái định cư hoặc được nhận bồi thường bằng tiền; bổ sung quyền của người sử dụng đất thêm một chủ thể nữa là tổ chức trong nước cũng như quyền của các hộ gia đình liên quan tới người Việt Nam định cư ở nước ngoài.