Cần có cơ chế đặc thù và dòng vốn cho thị trường bất động sản

Diễn đàn "Cơ chế đặc thù và dòng vốn cho thị trường bất động sản" đã mở ra nhiều vấn đề tồn đọng trong ngành bất động sản (BĐS), cho thấy thị trường hiện nay rất cần những giải pháp mạnh mẽ và quyết liệt để tháo gỡ các nút thắt về pháp lý và dòng vốn.

Để giải quyết những khó khăn này, Quốc hội vừa thông qua Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản, cùng với hai Nghị quyết 170 và 171. Những chính sách mới này không chỉ tập trung vào việc giải quyết các vướng mắc trong các dự án có sai phạm, mà còn tạo ra cơ chế pháp lý để giúp các dự án này có thể tiếp tục hoạt động và giúp nhà đầu tư dễ dàng chuyển nhượng đất để xây dựng nhà ở thương mại. Đây chính là những giải pháp đặc thù có tác dụng tháo gỡ điểm nghẽn cho hàng loạt dự án bất động sản đang gặp khó khăn trên cả nước.

GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội cho biết: "Trước đây, khung pháp lý còn nhiều kẽ hở, khiến doanh nghiệp phải "vừa chạy vừa xếp hàng", dẫn đến sai phạm. Khi dự án dừng lại, cán bộ bị xử lý, nhà đầu tư phải chịu nghĩa vụ kinh tế. Câu hỏi đặt ra là làm sao để những dự án sai phạm có thể tiếp tục?"

"Nguyên tắc là sai phải sửa, nhưng cơ chế đặc thù như Nghị quyết 171 cho phép các dự án tiếp tục mà không phải đấu thầu lại, chỉ cần điều chỉnh giá hoặc quy hoạch. Hầu hết, các dự án này nằm trên "đất vàng" cần khai thác hiệu quả. Còn với Nghị quyết 170, nhà đầu tư có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để làm nhà ở thương mại, kể cả khi đất chưa phải là đất ở, điều trước đây không được chấp nhận. Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất và bảng giá mới sẽ tiệm cận với giá thị trường, giúp mở rộng cơ hội tiếp cận đất đai cho nhà đầu tư. Đây là những giải pháp quan trọng giúp giải quyết các vướng mắc trước đây và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản", ông Cường nhấn mạnh.

Hiện nay, về mặt thể chế, hầu như đã hoàn thiện với rất nhiều nghị quyết, nghị định mới được ban hành. Tuy nhiên, để những nghị quyết này thực sự đi vào cuộc sống, cần có thời gian và các giải pháp thiết thực. Một trong những vấn đề đáng quan tâm hiện nay là giá nhà ở xã hội. Nếu biên lợi nhuận tăng lên 13%, liệu giá nhà có thể đẩy lên hay không? Đặc biệt trong bối cảnh Chính phủ vừa ban hành hai nghị định vào ngày 1/4 vừa qua, quy định chi tiết thực hiện hai nghị quyết của Quốc hội, việc điều chỉnh chính sách nhà ở sẽ có ảnh hưởng lớn đến thị trường.

Ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng chia sẻ: "Cùng với cơ chế chính sách tháo gỡ cho các dự án nhà ở thương mại, chúng ta cũng cần có các cơ chế chính sách phù hợp để thúc đẩy sự phát triển nhà ở xã hội một cách hiệu quả hơn nữa, đáp ứng nhu cầu thực tế của xã hội, chứ không chỉ giới hạn cho đối tượng người thu nhập thấp".

"Tuy nhiên, số lượng các dự án hoàn thành và đưa vào sử dụng hiện nay còn hạn chế. Do đó, cần phải có những cơ chế khuyến khích mạnh mẽ hơn nữa. Chính phủ hiện đang xây dựng và trình Quốc hội về các cơ chế chính sách mới để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Đặc biệt, đối với vấn đề nguồn vốn, cần phải thành lập quỹ ưu tiên phát triển nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, thủ tục hành chính và thủ tục đầu tư cần được rút ngắn, tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp tham gia. Chỉ khi giải quyết được các vấn đề này, chúng ta mới có thể đạt được mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội như đã đề ra", ông Dũng chia sẻ thêm.

Về phía diễn giả TP Hồ Chí Minh, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho biết, Hiệp hội luôn kiên trì thúc đẩy việc hoàn thiện hệ thống pháp luật để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của nhà đầu tư và người mua nhà, đặc biệt là nhóm yếu thế trên thị trường, ngoại trừ phân khúc siêu sang.

Theo ông Châu, những đột phá về thể chế từ Đại hội XIII và Nghị quyết 18 đã tạo nền tảng vững chắc để sửa đổi đồng bộ các luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Đầu tư, giúp mỗi luật phát huy đúng vai trò và chức năng của mình, tránh sự chồng chéo trong quản lý.

"Trước đây, TP Hồ Chí Minh có 86 dự án bị "đóng băng", ảnh hưởng đến khoảng 57.000 căn nhà, gây khó khăn cho các doanh nghiệp. Tuy nhiên, nhờ có Nghị quyết 171, các dự án này dần được tháo gỡ. Đến nay, TP Hồ Chí Minh đã đăng ký thí điểm 343 dự án, với tổng diện tích 1.913 ha. Trung bình mỗi dự án có khoảng 830 căn,  ước tính sẽ có thêm 216.000 căn nhà được đưa ra thị trường trong vòng 3-10 năm tới. Với mức suất đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng/ha, tổng vốn có thể lên tới gần 2 triệu tỷ đồng, kéo theo sự phát triển của hàng chục ngành kinh tế và tạo ra hàng triệu việc làm", ông Châu cho biết thêm.

Ông Châu cũng kiến nghị rằng, Nghị quyết 171 cần được mở rộng phạm vi áp dụng, không chỉ giới hạn ở ba địa phương thí điểm mà cần phải nhân rộng cho hơn 1.500 dự án đang gặp vướng mắc trên toàn quốc.

Về phía diễn giả Hà Nội, ông Nguyễn Anh Quân, Phó Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường thành phố Hà Nội cho biết: "Với chức năng là cơ quan tham mưu và thành viên của tổ công tác đặc biệt, với tinh thần “vừa chạy vừa xếp hàng”, Hà Nội cũng đang thực hiện nhiều chính sách. Tinh thần này là khẩn trương thực hiện để tháo gỡ các dự án còn vướng mắc".

Thực hiện chỉ đạo của Tổng Bí thư Tô Lâm, thành phố Hà Nội đã thành lập một tổ công tác đặc biệt để rà soát tháo gỡ vướng mắc các dự án. Tổ này họp định kỳ và lắng nghe vướng mắc của doanh nghiệp để rà soát, vướng mắc nào vượt thẩm quyền thì xin ý kiến Thủ tướng Chính phủ. Đặc biệt, Hà Nội đang tích cực rà soát, xác định lại giá đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với dự án gặp vướng mắc trước đây, tập trung xử lý vướng mắc trong tính lại tiền sử dụng đất do thay đổi về giá đất, quy hoạch.

“Ngoài ra, thành phố Hà Nội cũng xin ý kiến Bộ Nông nghiệp và Môi trường để nhằm đảm bảo xác định đúng giá đất. Tính đến tháng 4/2025, tổ công tác đã họp 7 phiên và bước đầu tháo gỡ được điểm nghẽn cho 24/36 dự án, thể hiện rõ quyết tâm của Hà Nội trong việc thúc đẩy các dự án theo đúng tinh thần chỉ đạo của Trung ương”, ông Quân cho hay.

Qua hai phiên thảo luận cùng những tranh luận sôi nổi, có thể thấy cơ chế đặc thù chính là “bàn đạp”, còn dòng vốn là “động lực” giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững. Tuy nhiên, yếu tố then chốt vẫn là sự phối hợp đồng bộ giữa nhà nước, địa phương, ngân hàng và doanh nghiệp.

Với sự chỉ đạo quyết liệt từ Trung ương, cùng sự vào cuộc mạnh mẽ của các bên liên quan, các diễn giải kỳ vọng thị trường bất động sản đang đứng trước cơ hội bước vào một chu kỳ phát triển mới lành mạnh và bền vững hơn. Khi các nút thắt được gỡ, nguồn cung sẽ tăng, giá nhà dần quay về giá trị thực thay vì bị đẩy lên ảo như trước, mở ra nhiều cơ hội hơn để người dân hiện thực hóa giấc mơ “an cư”.