Cần chiến lược cho nhà ở xã hội

Nhu cầu nhà ở xã hội là rất lớn nhưng việc chuyển đổi các dự án từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội (NOXH) lại gặp rất nhiều khó khăn. Theo các chuyên gia xây dựng, việc tăng cung NOXH bằng giải pháp chuyển đổi chỉ là giải pháp tình thế. Để đáp ứng nhu cầu NOXH của người dân cần phải có những chính sách, chiến lược về NOXH một cách căn cơ, tổng thể.

Nhiều quy định khó thực hiện

Chủ trương chuyển đổi nhà ở thương mại sang NOXH từng được coi là giải pháp để thực hiện 2 mục đích: Giảm tồn kho nhà ở thương mại và đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân. Nhưng thực tế triển khai lại phát sinh rất nhiều vấn đề về thủ tục pháp lý, cơ chế chính sách, bài toán hạ tầng.

 

 

Dự án tổ hợp nhà ở thương mại dịch vụ AZ Thăng Long (thôn Lai Xá, Kim Chung, Hoài Đức, Hà Nội) do Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long làm chủ đầu tư, mặc dù đã được UBND TP Hà Nội chấp nhận cho chuyển đổi sang NOXH từ cuối năm ngoái nhưng đến nay vẫn chưa thể triển khai.

Đại diện chủ đầu tư than thở, nếu theo đúng quy định tại khoản 3, điều 1, Thông tư 02/2013/TT - BXD (hướng dẫn chuyển đổi nhà thương mại sang NOXH), đối với dự án đã ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng thì phải có 100% sự đồng ý của những người đã mua nhà tại dự án chấp nhận chuyển đổi thì dự án mới được triển khai. Đại diện DN cho rằng, dù quy định này là đúng, nhưng để thực hiện được thì rất khó khăn bởi khách hàng thường “9 người 10 ý”, khó có thể tìm được sự đồng thuận tối đa.

Thông tin từ Bộ Xây dựng cho biết, cả nước hiện có 57 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang NOXH với quy mô gần 35.000 căn, tăng 10.000 căn so với cùng kỳ năm ngoái.

Những tranh cãi về điều kiện hạ tầng sau chuyển đổi cũng khiến cho dự án chung cư cao tầng Tân Phú tại phường Hòa Thạnh, quận Tân Phú, TP Hồ Chí Minh do Công ty TNHH xây dựng và kinh doanh nhà Phú Nhuận là chủ đầu tư chưa thể chuyển đổi. Đề xuất điều chỉnh 252 căn hộ có diện tích từ 70 - 100 m² thành khoảng 420 căn hộ có diện tích từ 50 - 70 m² của công ty bị cơ quan thẩm định từ chối với lý do hạ tầng kết nối không đảm bảo. Cụ thể, đường giao thông tiếp giáp phía đông dự án chưa hoàn chỉnh hạ tầng và chưa được mở rộng theo quy hoạch lộ giới 16 m.

Đại diện DN cho rằng, việc chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang NOXH là nhu cầu bức thiết trong giai đoạn khó khăn hiện nay nên việc làm đường giao thông là trách nhiệm của Nhà nước. Tuy nhiên, theo ông Vũ Ngọc Đạm, Trưởng phòng Phát triển nhà (Sở Xây dựng Hà Nội), tuy Thông tư 02 không yêu cầu phải phê duyệt lại quy hoạch 1/500 nếu dự án xin chuyển đổi không làm tăng diện tích xây dựng, nhưng vẫn yêu cầu phải “bảo đảm đúng tiêu chuẩn thiết kế NOXH”. Theo đó, việc tăng số lượng căn hộ sẽ làm tăng nhu cầu về hạ tầng kỹ thuật của dự án. Do đó, các hạng mục về điện, cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy, dịch vụ y tế, nhà trẻ... cũng phải được điều chỉnh theo tiêu chuẩn này.

Bản thân người dân cũng còn rất nhiều băn khoăn khi chọn mua NOXH được chuyển đổi. Anh Nguyễn Quân quê ở Bắc Giang, một người dân mua NOXH chia sẻ: “Khi mua NOXH từ một dự án nhà ở thương mại chuyển đổi, tôi lo nhất là áp lực quá tải và xuống cấp về hạ tầng. Nhiều dự án cũng sẽ không còn tiện ích khác như khu vui chơi, hầm để xe... khiến chất lượng hạ tầng bị giảm sút”.

Lo ngại của người dân không phải là không có cơ sở bởi một khi dự án thương mại được cơ cấu lại thành NOXH, mật độ dân số sẽ tăng cao. Theo các chuyên gia xây dựng, nếu những điều kiện hạ tầng không được điều chỉnh lại cho phù hợp thì những người dân đang sinh sống trong khu nhà sẽ phải gánh chịu hậu quả của sự quá tải về sau.

Những khó khăn trên đã khiến việc chuyển đổi dự án thương mại sang NOXH rất chậm chạp. Tính đến nay, trên địa bàn Hà Nội, có 15 dự án đăng kí chuyển đổi với tổng số căn hộ dự kiến chuyển đổi từ 5.478 căn thành 10.587 căn nhưng mới chỉ có 3 dự án được cho phép chuyển đổi. Còn tại TP Hồ Chí Minh, đến hết năm 2013 cũng chỉ có 5 dự án được chuyển sang NOXH và 5 dự án được cơ cấu lại căn hộ.

Chưa có chính sách căn cơ về NOXH

Theo ông Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, khi thị trường khó khăn, chuyển đổi dự án là việc có thể tính tới. Tuy nhiên không phải dự án nào cũng có thể chuyển đổi được mà phải xem xét điều kiện cụ thể, bởi hai lý do: Thứ nhất là vị trí của dự án đó, nếu dự án ở xa trung tâm, sau khi chuyển đổi liệu có ai dám đến ở. Thứ hai là mặt bằng kiến trúc, căn hộ NOXH sẽ phải có những đặc thù riêng so với nhà thương mại.

Tại cuộc họp mới đây của Ban Chỉ đạo TƯ về chính sách nhà ở và thị trường BĐS, con số về nhu cầu NOXH được đưa ra là vào khoảng 1 triệu căn hộ. Hiện nay, có 129 dự án NOXH đang triển khai xây dựng nhưng cũng chỉ thêm được 82.000 căn hộ cho thị trường. Nếu nhìn rộng hơn, có thể thấy, việc chuyển đổi các dự án từ nhà ở thương mại sang NOXH thực ra chỉ mang tính chất tình thế, giúp các DN tiếp cận vốn. Muốn đáp ứng được nhu cầu rất lớn của người dân về NOXH, rất cần những cơ chế, chính sách của Nhà nước để khuyến khích DN đầu tư vào NOXH.

“Thị trường BĐS ở nước ta vẫn chưa có chính sách căn cơ cho phát triển NOXH. Khi thị trường BĐS đang phát triển thì không thấy ai nhắc đến hay ngó ngàng đến NOXH. Chỉ đến khi thị trường khó khăn thì nhu cầu thực sự của người dân là NOXH mới được quan tâm... Trong khi đó, trên thế giới, việc xây dựng NOXH rất phát triển, thậm chí ở NOXH để người nghèo thuê cũng rất phát triển”, ông Liêm cho biết.

Về tín dụng cho phát triển NOXH, các chuyên gia xây dựng cho rằng, để phát triển NOXH, gói 30.000 tỷ đồng chỉ giải quyết vấn đề trước mắt, về lâu dài cần một chính sách tín dụng riêng.

Hiện nay, các DN xây dựng NOXH đang gặp khó bởi điều kiện vay vốn ngặt nghèo, bị giới hạn mức lợi nhuận tối đa 5 - 10%, trong khi chi phí về vật liệu, nhân công lại ngày một tăng, thời gian thu hồi vốn chậm. Tuy nhiên, theo TS Liêm, nếu có chính sách thuận lợi để DN đầu tư vào NOXH, DN sẽ không lo bị lỗ vì lợi nhuận mỗi căn hộ có thể ít hơn so với xây chung cư cao cấp nhưng bán được nhiều căn hơn nên tổng lợi nhuận không thua kém.

 

Bài và ảnh: Hoàng Dương