Chính sách 'mua nhà mới không cần vốn' có thật sự hấp dẫn?

Trong số chương trình bán hàng kích cầu khủng để tăng thanh khoản trong thời gian gần đây của một số chủ đầu tư như: mua nhà không cần tiền mặt, nhà đổi nhà, mua nhà tặng đất, mua nhà lãi suất 0%... thu hút được sự quan tâm của thị trường. Tuy nhiên, các chuyên gia vẫn cảnh báo, khách hàng cần cẩn trọng để tránh rơi vào “bẫy nợ” khi tham gia phương thức mua nhà mới không cần vốn.

Một trong những tâm điểm đang gây sốt trên thị trường là phương thức "mua nhà không cần tiền mặt", "nhà đổi nhà" của chủ đầu tư Masterise Homes tại Tp. Hồ Chí Minh. Theo đó, khách hàng tham gia chỉ cần chi phí booking 50 triệu đồng để được hỗ trợ "đổi nhà" mà không cần trả thêm chi phí nào đến khi nhận nhà.

Theo Masterise Homes, quá trình đổi nhà này sẽ không có bất kỳ lãi suất hoặc chi phí ẩn nào và được thực hiện tại một số dự án căn hộ cao cấp.

Trên thực tế, từ năm 2014, thị trường bất động sản đã xuất hiện hình thức tương tự như "nhà đổi nhà" tại dự án Tổ hợp Thương mại dịch vụ và căn hộ The Pride của Hải Phát tại Hà Nội. Thời điểm đó, đây là phương thức bán hàng mới mẻ và táo bạo nhưng sau khi triển khai lại gặp phải khá nhiều vướng mắc về chuyển đổi hợp đồng, lựa chọn giá cả, các khoản thuế, phí do khách hàng tự thoả thuận...

Các chính sách bán hàng với ưu đãi lớn này nhận được sự quan tâm của nhiều người, nhất là với những người trẻ đang có nhu cầu về nhà ở. Trong giai đoạn tài chính của khách hàng bị ảnh hưởng bởi dịch COVID-19 các chính sách tài chính linh hoạt sẽ giúp khách hàng có thêm nhiều cơ hội sở hữu nhà hơn.

Tuy nhiên, các chính sách hỗ trợ khách hàng hiện nay chủ yếu ở phân khúc căn hộ cao cấp nên dù có hỗ trợ 100% cho căn hộ 3-4 tỷ đồng thì hàng tháng khách hàng cũng cần có thu nhập từ 30-50 triệu đồng/tháng để trả cả nợ gốc và lãi vay – các chuyên gia cảnh báo.

Đơn cử như chính sách mua nhà mới gần như không cần vốn áp dụng đối với các khách hàng có thu nhập ổn định và có sẵn quyền sở hữu căn nhà cũ. Phương thức thanh toán gồm: đặt cọc khoảng 50 triệu đồng cho đến khi nhận nhà; thế chấp căn nhà cũ tương đương khoản vay để thanh toán 30% giá trị hợp đồng mua căn hộ mới. Khi khách hàng nhận căn hộ mới thì phải thế chấp căn hộ này để đảm bảo cho khoản vay để thanh toán 70% giá trị Hợp đồng mua căn hộ mới (phần giá trị hợp đồng còn lại).

Liên quan phương thức mua bán này, Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, đây là trường hợp khách hàng vay tín dụng 100% giá trị hợp đồng mua nhà, được thế chấp bằng căn nhà cũ và căn nhà mới.

HoREA phân tích, đây là phương thức mua bán nhà, kết hợp hoán đổi nhà và kết hợp cả cho vay tín dụng có tài sản bảo đảm là căn nhà cũ và cả căn hộ mới. Điều này giúp khách hàng không phải bỏ ngay một lúc khoản tiền mặt lớn để mua nhà mà vẫn có được căn nhà mới; vừa tác động giúp phát triển thị trường bất động sản thứ cấp (mua bán nhà cũ), vừa giúp tăng trưởng tín dụng có tài sản bảo đảm, gần như không có rủi ro.

HoREA cũng đưa ra 2 cách tính toán cho giao dịch cùng 1 căn hộ có trị giá 5 tỷ đồng. Nếu giao dịch bình thường như hiện nay, khách hàng sẽ trả trước 30% hợp đồng mua và  chỉ vay 70% là 3,5 tỷ đồng, đồng thời thế chấp bằng chính căn hộ mua. Nếu tính mức lãi suất 10%/năm thì khách hàng phải trả lãi vay 29,1 triệu đồng/tháng với điều kiện thế chấp 1 căn nhà.

Còn nếu thực hiện theo phương thức “mới” của chủ đầu tư, thì khách hàng vay đến 100% hợp đồng mua nhà (vay 5 tỷ đồng) và phải thế chấp bằng chính căn hộ mua và cả căn hộ cũ, tức là thế chấp cả 2 căn nhà. Nếu cùng mức lãi suất 10% thì mỗi tháng khách hàng sẽ phải trả lãi vay 41,6 triệu đồng.

Theo HoREA, khách hàng sẽ thường chịu thua thiệt thêm khi thanh lý tài sản bảo đảm là căn nhà cũ bởi các ngân hàng thường chỉ đánh giá tài sản thế chấp bằng khoảng 60% giá thị trường.

Bởi vậy, HoREA cảnh báo khách hàng cân nhắc khi tham gia các phương thức mua bán mới này; đồng thời, đề nghị các chủ đầu tư dự án đang triển khai phương thức “mua nhà mới gần như không cần vốn” này cần bảo đảm tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng.