Người dân làm các thủ tục đất đai tại Văn phòng Đăng kí đất đai huyện Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc. Ảnh (tư liệu) minh họa: Nguyễn Thảo/TTXVN
Một điểm đáng chú ý được nêu lên trong Báo cáo Chỉ số đánh giá chi phí tuân thủ thủ tục hành chính 2022 (APCI 2022) là khâu chuẩn bị hồ sơ và hoàn thiện bổ sung hồ sơ của các thủ tục hành chính về đất đai vẫn là gánh nặng đối với doanh nghiệp, đặc biệt ở các thủ tục “con” như: làm việc với UBND địa phương nơi có đất để thực hiện xác nhận tình trạng không có tranh chấp quyền sở hữu đất đai, tài sản và làm việc với Văn phòng đăng ký đất đai để trích lục bản đồ địa chính/trích đo bản đồ địa chính khu đất.
Thủ tục “con” - gánh nặng về chi phí và nguồn lực
Báo cáo APCI 2022 do Hội đồng Tư vấn cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng Chính phủ thực hiện với sự hỗ trợ của Cơ quan Phát triển quốc tế Hoa Kỳ (USAID) thông qua dự án Thúc đẩy cải cách và nâng cao năng lực kết nối của doanh nghiệp nhỏ và vừa (LinkSME). Để đánh giá chi phí tuân thủ đối với thủ tục đất đai, nhóm chuyên gia đã khảo sát trên 3.000 doanh nghiệp đối với ba thủ tục: Đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu; đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất; chuyển mục đích sử dụng đất.
Qua khảo sát, báo cáo chỉ ra rằng, nguyên nhân chính của việc tồn tại những thủ tục “con” như trên là do hệ thống cơ sở dữ liệu về đất đai chưa được hoàn thiện và ứng dụng rộng rãi, không có sự liên thông giữa cơ quan quản lý đất đai các cấp. Việc thực hiện các thủ tục "con" nói trên không khó nhưng cũng tạo ra những gánh nặng nhất định về chi phí và nguồn lực đối với doanh nghiệp do phải đi lại nhiều lần.
Năm 2022, điểm APCI của nhóm thủ tục hành chính đất đai đạt 71,4/100 điểm với mức chi phí tuân thủ trung bình là 6,2 triệu đồng. Vùng kinh tế trọng điểm miền Trung có điểm số tốt nhất với 86,4 điểm và mức chi phí tuân thủ là 3,3 triệu đồng, chỉ bằng 47% mức chi phí tuân thủ của vùng khác kinh tế trọng điểm - vùng có điểm APCI thấp nhất cả nước. Vĩnh Phúc là địa phương có thực tiễn thực hiện thủ tục hành chính tốt nhất với tổng chi phí tuân thủ khoảng 2,3 triệu đồng/thủ tục hành chính, chỉ bằng 68% so với chi phí tuân thủ trung bình của Vùng tốt nhất và 37% chi phí tuân thủ trung bình của cả nước.
Còn phát sinh chi phí không chính thức
Chi phí thời gian chiếm 23% và chi phí trực tiếp chiếm 77% trong tổng chi phí tuân thủ để thực hiện một thủ tục hành chính đất đai. Thời gian trung bình doanh nghiệp trên cả nước cần bỏ ra để thực hiện một thủ tục hành chính đất đai là 32,2 giờ.
Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam có điểm dẫn đầu cả nước về chi phí thời gian thực hiện thủ tục hành chính đất đai với 83,3 điểm; doanh nghiệp tại vùng này chỉ mất khoảng 20,1 giờ để thực hiện một thủ tục hành chính đất đai. Vùng kinh tế trọng điểm Đồng bằng sông Cửu Long có điểm thấp nhất về chi phí thời gian với 58 điểm. Bà Rịa - Vũng Tàu là địa phương có thực tiễn thực tốt nhất về thời gian thực hiện thủ tục hành chính đất đai, với 6,9 giờ, chỉ bằng 21% mức trung bình của cả nước.
Các bước thực hiện liên quan đến chuẩn bị và hoàn thiện bộ hồ sơ (chỉnh sửa, bổ sung hồ sơ) theo quy định và yêu cầu của cơ quan quản lý chiếm hơn một nửa (65,4%) thời gian thực hiện thủ tục hành chính. Bước khảo sát thực địa cũng là một trong những bước quan trọng, chiếm đến 19,6% tổng thời gian thực hiện thủ tục hành chính.
Khoảng 34% tổng số doanh nghiệp được khảo sát có trải qua bước khảo sát thực địa, với thời gian trung bình khoảng 6,3 giờ, tương đương với 19,6% tổng thời gian thực hiện thủ tục hành chính. Theo những doanh nghiệp này, nguyên nhân chính của việc xử lý thủ tục kéo dài nằm ở khó khăn do xác minh, thẩm định nguồn gốc đất phức tạp. Một số ít ý kiến cho rằng, bản thân cơ quan quản lý địa phương không hiểu rõ các văn bản, quy định, dẫn đến việc phải lấy ý kiến từ các cơ quan chuyên môn bằng văn bản, hoặc có những hướng dẫn không rõ ràng cho doanh nghiệp.
Trong quá trình nghiên cứu tài liệu và trao đổi với các cơ quan quản lý đất đai, APCI đã ghi nhận một số vướng mắc về pháp lý trong thủ tục hành chính về nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư phi nông nghiệp và chấp thuận chủ trương đầu tư. Theo Khoản 3 Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2013 (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 148/2020/NĐ-CP), trường hợp chủ đầu tư thực hiện phương thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà phải chuyển mục đích sử dụng đất thì chỉ được thực hiện sau khi UBND cấp có thẩm quyền có văn bản cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp với việc sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh. Như vậy, trường hợp doanh nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư phi nông nghiệp phải có văn bản của UBND cấp tỉnh chấp thuận.
Tuy nhiên, thực tế, chủ đầu tư dự án còn phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư với Sở Kế hoạch và Đầu tư/UBND cấp tỉnh. Các quy định và thủ tục hành chính này khá phức tạp do mỗi cơ quan yêu cầu một thủ tục và các thủ tục không được liên thông với nhau, làm phát sinh thêm thủ tục hành chính cho doanh nghiệp.
Chi phí trực tiếp trung bình của một thủ tục hành chính về đất đai là 3,8 triệu đồng, tương ứng với 69,6/100 điểm so với thực tiễn tốt nhất. Vùng kinh tế trọng điểm miền Trung có mức chi phí trực tiếp thấp nhất trung bình là gần 1,8 triệu đồng, tương ứng với điểm số cao nhất 86,6/100 điểm trong số các vùng kinh tế trọng điểm. Bà Rịa - Vũng Tàu là địa phương có thực tiễn tốt nhất với chi phí trung bình là gần 1,2 triệu đồng. Trong khi đó, Vùng kinh tế trọng điểm Bắc bộ có mức chi phí cao nhất, lên đến 5,2 triệu đồng.
Các chi phí trực tiếp của nhóm thủ tục hành chính về đất đai bao gồm phí thẩm định hồ sơ (tối đa 7,5 triệu đồng), lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (tối đa 0,5 triệu đồng/Giấy chứng nhận ), phí công chứng…. Thực tế khảo sát APCI qua các năm không ghi nhận sự thay đổi đáng kể nào về mức chi phí trực tiếp này.
Chi phí không chính thức trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính đất đai được ghi nhận ở 6,6% doanh nghiệp, phát sinh trong các bước sửa đổi, bổ sung hồ sơ và khảo sát thực địa. Tỷ lệ doanh nghiệp chi trả chi phí không chính thức đối với nhóm thủ tục hành chính về đất đai không có sự biến động lớn so với các kỳ khảo sát trước.
Việc doanh nghiệp thuê các đơn vị trung gian, tư vấn để thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai ngày càng trở nên phổ biến, nhưng việc doanh nghiệp giao phó toàn bộ công việc cho đơn vị trung gian tư vấn tiếp tục có xu hướng giảm đi.
Xem xét tổng thể, điểm số APCI của nhóm thủ tục hành chính đất đai từ 2018 đến nay có xu hướng giảm nhẹ, điều này cũng được thể hiện ở sự biến động của các chỉ số thành phần về thời gian và chi phí trực tiếp. Theo đó năm 2019 là năm có biến động tích cực nhất, năm 2022 cho thấy những dấu hiệu cấp bách của một đợt cải cách toàn diện đối với các thủ tục hành chính đất đai.