Sau 8 quý liên tục tăng trưởng, thị trường căn hộ sơ cấp Hà Nội đã bước vào giai đoạn điều chỉnh trong quý I/2025. Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, nguồn cung sơ cấp chỉ đạt khoảng 4.000 căn và lượng tiêu thụ ở mức 3.000 căn, giảm 60–70% so với mức 11.000 - 12.000 căn của quý IV/2024. Đây là quý đầu tiên thị trường ghi nhận sự sụt giảm mạnh cả về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ kể từ quý I/2023.
Biểu đồ nguồn cung, tiêu thụ chung cư sơ cấp tại Hà Nội.
Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm lý giải 2 nguyên nhân “giảm tốc” của thị trường: Quý 1 hàng năm thường trùng với thời điểm Tết Nguyên đán, vốn được xem là giai đoạn “nghỉ ngơi” theo thông lệ của thị trường bất động sản. Do đó, nhiều dự án có xu hướng lùi lịch mở bán sang quý sau. Phần lớn chủ đầu tư vẫn lựa chọn chờ thời điểm phù hợp để ra hàng, để tránh rủi ro về thanh khoản trong thời gian nhu cầu tạm chững.
Bên cạnh đó, tâm lý người mua đang có sự dịch chuyển rõ nét. Theo khảo sát của Trung tâm, trong nhóm khách hàng chưa giao dịch bất động sản quý IV/2024, lý do chính vẫn là “chưa đủ tiềm lực tài chính”. Ngoài ra, mức giá bán đang ở ngưỡng cao so với khả năng chi trả trung bình cũng ảnh hưởng tới quyết định mua.
Tuy nhiên, các chuyên gia nhận định, thay vì là rào cản, đây đang là động lực thúc đẩy nhà đầu tư mua, mở rộng phạm vi tìm kiếm sang các khu vực lân cận hoặc xa hơn, nơi có mức giá phù hợp hơn, nhưng vẫn đảm bảo chất lượng sống và kết nối hạ tầng.
Trước thực trạng nguồn cung khan hiếm tại nội đô và các đô thị trung tâm Hà Nội, cùng với mặt bằng giá bán neo cao, thị trường đang ghi nhận xu hướng dịch chuyển nhu cầu sang các khu vực vệ tinh rõ nét. Nổi bật trong số đó là khu vực Văn Giang (Hưng Yên), khu vực lân cận phía Đông Hà Nội, được hưởng lợi lớn từ hạ tầng giao thông kết nối liên vùng và sự xuất hiện của nhiều đại đô thị quy mô hàng trăm ha.
Theo dự báo từ Trung tâm, khu Đông Hà Nội đang thay thế khu Tây dẫn dắt nguồn cung căn hộ Hà Nội trong giai đoạn 2025–2026, với Văn Giang chiếm tới 29% tổng nguồn cung thị trường, với mức giá khoảng 61 triệu đồng/m2, thấp hơn đáng kể so với mức phổ biến trong khu vực nội đô Hà Nội.
Trong bối cảnh thị trường nội đô bước vào giai đoạn điều chỉnh, các khu vực vệ tinh như Văn Giang đang trở thành “điểm trũng hút cầu”, phù hợp để các chủ đầu tư tái cấu trúc chiến lược sản phẩm, tập trung vào các phân khúc dễ tiếp cận, đón đầu làn sóng dịch chuyển của người mua trong năm 2025.