Nghị quyết số 21-NQ/TW của Trung ương về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan đặt ra yêu cầu tiếp tục hoàn thiện pháp luật đất đai và mở ra bước chuyển căn bản trong tư duy từ quản lý chủ yếu bằng thủ tục hành chính sang quản trị đất đai như một nguồn lực chiến lược, lợi thế cạnh tranh và động lực phát triển đất nước. Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến các bộ, ngành, địa phương và các tổ chức liên quan để hoàn thiện dự án Luật Đất đai 2024 (sửa đổi).
Phóng viên báo Tin tức và Dân tộc đã có trao đổi với GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về vấn đề này.
Thưa ông, Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan đưa ra nhiều định hướng mới về chính sách đất đai. Theo ông, điểm thay đổi đáng chú ý nhất có thể góp phần tháo gỡ những vướng mắc của chính sách đất đai hiện nay là gì?
Vấn đề lớn nhất là giá đất. Đây là điểm có nhiều thay đổi so với Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao". Tinh thần của Nghị quyết 18 là bỏ khung giá đất của Nhà nước để tạo ra phương thức xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá đất thị trường.
Luật năm 2003, Luật năm 2013 đều có quy định bảng giá đất của Nhà nước phải phù hợp thị trường. Hiện nay, Nghị quyết 21 đưa ra phương hướng không đặt vấn đề giá đất thị trường, chỉ đề cập bảng giá đất của Nhà nước với hệ số trở thành công cụ về giá trị; đồng thời, quy định cách thức thành lập bảng giá đất và hệ số điều chỉnh dựa vào mục tiêu phục vụ các hoạt động kinh tế xã hội thuận lợi, đảm bảo phát triển.
GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đánh giá cao những điểm đổi mới của Nghị quyết số 21-NQ/TW của Trung ương về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan.
Cách thức này thể hiện cơ chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, tạo điều kiện để có một giá đất phù hợp với phát triển kinh tế xã hội. Hiện nay, người dân không muốn ghi giá trị thực lên các hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất, bất động sản (BĐS), nên không có cơ sở để xác định giá đất thị trường.
Điều này làm cho mọi phương pháp định giá đất theo tiêu chuẩn quốc tế đều không thực hiện được. Điểm trọng tâm nhất là thị trường BĐS đang rơi vào nghịch lý “giá BĐS tăng mạnh, nhưng thanh khoản của thị trường thấp”. Để xóa bỏ những bất cập hiện nay chỉ còn cách “không định giá theo giá thị trường, Nhà nước quyết định giá bằng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, bảng giá đất được lập theo nhu cầu phát triển kinh tế xã hội”. Quy định như vậy hoàn toàn hợp lý trong hoàn cảnh thị trường BĐS nước ta hiện nay.
Vấn đề giá trị đất đai trong Nghị quyết 21 là một biện pháp trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, làm cho tính thị trường giảm đi để tạo mục đích phát triển kinh tế xã hội với giá đất phù hợp hơn.
Trong phát biểu khai mạc Hội nghị Trung ương ba khóa XIV, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã nhấn mạnh định hướng chuyển từ "bồi thường tài sản" sang "tái thiết cuộc sống", bảo đảm người dân có nơi ở, sinh kế và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn trước khi bị thu hồi đất. Điều này cũng được thể hiện trong Nghị quyết 21. Theo ông, việc thể chế hóa các định hướng của Nghị quyết 21 sẽ góp phần giải quyết những bất cập này như thế nào, nhất là trong việc hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư?
Khi thi hành Luật năm 2003 và Luật năm 2013, thực tế đã hình thành hai giá đất (do khung giá đất tạo ra). Pháp luật quy định giá thị trường ở Việt Nam bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh, nhưng thực chất thấp hơn thị trường nhiều. Trong 20 năm qua, bồi thường về đất không bao giờ vượt cao hơn do pháp luật quy định nguyên tắc bồi thường về đất là “Nhà nước bồi thường bằng đất cùng loại, trường hợp không có đất cùng loại thì bồi thường bằng tiền theo giá đất cùng loại đó”. Thực tế, các địa phương đều bồi thường bằng tiền, khoản tiền đó luôn thấp hơn giá trị thị trường vì giá đất thị trường quá cao.
Nghị quyết 21 và sửa đổi Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ tạo nhiều đột phá trong quản lý đất đai. Ảnh: TTXVN
Nghị quyết 21 đưa ra nguyên tắc bồi thường mới “chuyển mạnh từ tư duy bồi thường (bằng tiền) tài sản bị thu hồi sang tư duy tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất”. Nói cách khác, Nhà nước thu hồi đất đai dạng vật thể, việc bồi thường cũng dưới dạng vật thể được xác định phù hợp với cuộc sống người dân. Đây là thay đổi chính sách bồi thường phù hợp, vì giá cả đất đai trên thị trường đã vượt quá giá trị thực của đất đai nhiều lần. Thực hiện tốt chính sách bồi thường mới này chắc chắn sẽ làm cho người bị thu hồi đất hài lòng.
Nhiều nước trên thế giới đã đưa ra cơ chế “tái điều chỉnh đất đai” nhằm giải quyết đồng thời việc chuyển dịch đất đai để đầu tư phát triển kinh tế và giải quyết cân đối “lợi ích - thiệt hại” giữa bên được đất và bên mất đất. Vì vậy, cơ chế chủ yếu đặt ra là điều chỉnh lại đất đai cho cả bên cần đất và bên mất đất, bồi thường có thể bằng đất khác loại nhằm ổn định cuộc sống, tạo việc làm mới, tiện nghi cuộc sống tăng cao… Phương thức như vậy hoàn toàn phù hợp với chủ trương thay đổi phương thức bồi thường đã được đặt ra tại Nghị quyết 21.
Việt Nam có thể xem xét đến việc không còn cơ chế Nhà nước thu hồi từng thửa đất và cho từng dự án, mà phải tính toán đến việc phát triển trên khu vực lớn sau khi có quy hoạch được phê duyệt. Bây giờ không phải xem xét lời giải cho từng thửa đất, bó hẹp lời giải trong một không gian hẹp bên cạnh một dự án, mà cần xác định trên một diện tích đất rộng tìm ra mục tiêu cân đối lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư, người mất đất đang sử dụng...
Ông kỳ vọng như thế nào vào lần sửa đổi Luật Đất đai này? Theo ông, đâu là yếu tố quyết định để các chủ trương của Nghị quyết 21 thực sự đi vào cuộc sống, đưa đất đai trở thành nguồn lực chiến lược cho phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới?
Ý tưởng bao trùm của Nghị quyết 21 rõ ràng. Luật Đất đai sửa đổi phải thể hiện được đầy đủ nội dung của Nghị quyết 21, sáng tạo trong việc luật hóa và viết luật chuyên nghiệp để người dân bình thường cũng hiểu được. Trên thực tế, nhóm kinh doanh, tích trữ BĐS chờ tăng giá, tìm cách tung tin tăng giá… bắt đầu trong trạng thái “hoảng hốt” và giá thị trường có xu hướng giảm mạnh... Đây là những tín hiệu đầu tiên cho thấy sức mạnh của Nghị quyết 21.
Trước mắt, Việt Nam cần vượt qua tình trạng thị trường BĐS sốt giá nhưng thanh khoản thấp, không có giao dịch mua - bán. Ngữ cảnh thị trường BĐS do Nghị quyết 21 tạo ra bắt buộc thị trường phải tự kết thúc tình trạng trên, khi đó nền kinh tế mới có nguồn lực tài chính để đầu tư phát triển.
Bên cạnh đó, việc Nhà nước chỉ sử dụng một phương pháp định giá “bảng giá nhân hệ số”, loại bỏ mọi phương pháp định giá theo thị trường là hoàn toàn phù hợp với ngữ cảnh thị trường BĐS hiện nay. Tại đây sẽ tạo ra khoảng chênh lệch giá giữa giá Nhà nước và giá giao dịch quyền sử dụng đất, BĐS trên thị trường. Khoảng chênh lệch giá sẽ tạo rủi ro tham nhũng đất đai. Ví dụ, một dự án đầu tư tư nhân được giao đất hoặc thuê đất theo giá Nhà nước, nhưng ngay lập tức nhà đầu tư dự án có thể chuyển nhượng dự án trên thị trường cho nhà đầu tư khác. Lúc này, Luật Đất đai sửa đổi sẽ ban hành cần có cơ chế kiểm soát rủi ro liên quan đến chuyển nhượng dự án, xử lý kịp thời các dự án treo, góp vốn đầu tư dự án…
Lần sửa đổi này cần phải làm thế nào để Việt Nam có một Luật Đất đai tạo được động lực cho phát triển kinh tế xã hội trong giai đoạn hoàn thành công nghiệp hóa, để nước ta trở thành quốc gia công nghiệp có thu nhập cao vào năm 2045.
Xin trân trọng cảm ơn ông!