Nghiên cứu quy định về Kinh doanh bất động sản qua sàn giao dịch 

Tiếp tục chương trình Hội nghị đại biểu Quốc hội chuyên trách, sáng 29/8, các đại biểu Quốc hội (ĐBQH) thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) dưới sự điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải.

Rà soát về phạm vi điều chỉnh Luật tránh chồng chéo

Báo cáo một số vấn đề lớn về việc tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế (UBKT) Vũ Hồng Thanh cho biết, tại Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV, Quốc hội đã thảo luận, cho ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). 

Trên cơ sở ý kiến của các vị đại biểu Quốc hội (ĐBQH), Thường trực UBKT đã chủ trì, phối hợp với Cơ quan chủ trì soạn thảo (Bộ Xây dựng) và các cơ quan, tổ chức có liên quan nghiên cứu tiếp thu, giải trình chỉnh lý dự thảo Luật. Dự thảo Luật sau khi tiếp thu, chỉnh lý gồm 10 chương và 84 điều (bỏ 9 điều, bổ sung 1 điều so với dự thảo Luật đã trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5).

Về phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật, tiếp thu ý kiến ĐBQH, dự thảo Luật đã được rà soát về phạm vi điều chỉnh với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và các luật có liên quan, bảo đảm không chồng chéo, mâu thuẫn về phạm vi điều chỉnh, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật. Đồng thời dự thảo Luật được chỉnh lý theo hướng: Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản. 

Về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, Thường trực UBKT cho rằng, việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là cần thiết. Tuy nhiên, trên thực tế có trường hợp khách hàng chấp nhận rủi ro cao hơn để đánh đổi những lợi ích khác. Vì vậy, tiếp thu ý kiến ĐBQH, dự thảo Luật được chỉnh sửa bổ sung khoản 3 Điều 26, theo đó khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, khách hàng được lựa chọn việc có hoặc không có tổ chức tín dụng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình.

Về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, tiếp thu ý kiến ĐBQH, dự thảo Luật được chỉnh lý tại khoản 1 Điều 72 quy định rõ “bảo đảm kết nối, chia sẻ dữ liệu với cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu của các Bộ, ngành, địa phương có liên quan để cập nhật, chia sẻ, khai thác thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, nhằm xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia tạo nền tảng phát triển Chính phủ điện tử”.

Đối với những vấn đề xin ý kiến, về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản, tiếp thu ý kiến ĐBQH, dự thảo Luật được chỉnh sửa theo hướng: Các giao dịch không phải là hoạt động kinh doanh bất động sản thì quy định tại khoản 2 Điều 1 về các trường hợp không áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, đối với trường hợp tổ chức, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình, có 2 phương án như sau:

Phương án 1: Đề nghị không áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản đối với trường hợp tổ chức, cá nhân thực hiện các hoạt động trên không nhằm mục đích kinh doanh và quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 1 dự thảo Luật. Trường hợp tổ chức, cá nhân thực hiện các hoạt động trên nhằm mục đích kinh doanh thì phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định tại khoản 1 Điều 9 dự thảo Luật.

Phương án 2: Đề nghị giữ quy định tại khoản 3 Điều 9 dự thảo Luật, theo đó, trường hợp tổ chức, cá nhân thực hiện các hoạt động trên nhằm mục đích kinh doanh thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải tuân thủ điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh và kê khai nộp thuế đối với hoạt động giao dịch bất động sản. Thường trực UBKT tán thành với Phương án 1. 

Về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Chủ nhiệm UBKT Vũ Hồng Thanh cho biết, một số ý kiến nhất trí về sự cần thiết quy định về đặt cọc trong dự thảo Luật. Một số ý kiến đề nghị bổ sung quy định đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng trước thời điểm nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh. Có ý kiến nhất trí chỉ cho nhận đặt cọc khi “nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh”. 

Về nội dung này, có 2 phương án như sau:

Phương án 1: Quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”.

Phương án 2: Quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”.

Thường trực UBKT tán thành với Phương án 1.

Thường trực UBKT cũng xin ý kiến các đại biểu Quốc hội tại Hội nghị về điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản; về công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản; về các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Đề nghị bổ sung nghiêm cấm hành vi thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản

Góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Trần Thị Hồng Thanh (Đoàn ĐBQH tỉnh Ninh Bình) bày tỏ đánh giá cao cơ quan thẩm tra, cơ quan soạn thảo đã nghiêm túc tiếp thu, chỉnh lý theo ý kiến đóng góp của các đại biểu Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5 vừa qua.

Về một số nội dung cụ thể về các hành vi bị nghiêm cấm, đại biểu Trần Thị Hồng Thanh nhất trí với 7 nhóm hành vi bị nghiêm cấm như dự thảo luật. Bên cạnh đó, đại biểu đề nghị bổ sung hành vi bị nghiêm cấm: Đó là thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản và quy định rõ dấu hiệu của việc thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản. 

Về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện: Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; Phải hành nghề trong một sàn giao dịch bất động sản hoặc tổ chức môi giới. Để cơ quan quản lý Nhà nước quản lý tốt các đối tượng này, đại biểu Trần Thị Hồng Thanh đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu chế tài xử lý cá nhân hoạt động môi giới bất động sản không có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và không làm việc trong một tổ chức sàn kinh doanh bất động sản.

Về trách nhiệm của chính quyền và chủ đầu tư, đại biểu đề nghị rà soát quy định cụ thể, rõ ràng hơn trách nhiệm của chính quyền và chủ đầu tư trong việc đảm bảo minh bạch thông tin để khách hàng chủ động, an toàn trong việc tìm, mua bất động sản.

Quan tâm đến quy định mua bán bất động sản hình thành trong tương lai tại Điều 25 của dự thảo luật, đại biểu Đặng Bích Ngọc (Đoàn ĐBQH Hòa Bình) đề nghị quy định bên bán, bên mua cho thuê không được mua quá 90% giá trị hợp đồng kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, nhằm tăng trách nhiệm của bên bán trong quá trình hoàn thiện các thủ tục cho bên mua, đảm bảo quyền lợi của bên thế yếu.

Về bảo lãnh việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tại khoản 1 Điều 26 dự thảo luật lần này đã bổ sung rõ hơn quy định về bảo lãnh cho việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Đại biểu cơ bản nhất trí với phạm vi bảo lãnh đã được bổ sung mới trong dự thảo luật. Theo đó tổ chức tín dụng bảo lãnh những vụ tài chính của chủ đầu tư bao gồm số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước từ khách và các khoản tiền khác Tuy nhiên, đại biểu cũng đề nghị dự thảo làm rõ hơn về các khoản tiền khác.

Đại biểu Đặng Bích Ngọc cũng băn khoăn về quy định cho phép khách hàng lựa chọn có hoặc không có tổ chức tín dụng bảo lãnh trong nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình. Đây là nội dung bổ sung mới tại dự thảo luật, vì vậy việc bảo lãnh nên được quy định theo hướng là điều kiện bắt buộc với loại giao dịch mua bán này để đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp cho người mua.

Về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản, đại biểu đề nghị việc sửa đổi luật lần này cần nghiên cứu quy định cụ thể dễ hiểu, minh bạch đảm bảo đầy đủ pháp lý về hợp đồng kinh doanh bất động sản để người dân doanh nghiệp có căn cứ thực hiện liên quan đến nội dung nội dung này.

Đại biểu Phạm Văn Hòa (Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Tháp) cho rằng, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lần này cần bổ sung thêm quy định cụ thể về khoản tiền bảo lãnh (đặt cọc) đối với nhà ở hình thành trong tương lai để xử lý những trường hợp hủy hợp đồng khi mà bên mua và bên bán không thể tự thỏa thuận được với nhau. 

Bên cạnh đó, liên quan đến nội dung giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch, đại biểu Phạm Văn Hòa bày tỏ tán thành với ý kiến của UBKT của Quốc hội. Đồng thời nhấn mạnh, sàn giao dịch bất động sản chủ yếu thực hiện hoạt động môi giới trung gian để bán sản phẩm, với mục đích chính là kinh doanh, lợi nhuận… Do vậy, chưa đảm bảo tính công khai, minh bạch. Việc quy định giao dịch bất động sản bắt buộc qua sàn là không cần thiết. Theo đại biểu Phạm Văn Hòa, về nội dung này, nhà nước chỉ nên quy định khuyến khích chứ không nên quy định theo hướng bắt buộc.

Kết luận nội dung thảo luận, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải nêu rõ, các đại biểu Quốc hội đánh giá cao tinh thần làm việc trách nhiệm của cơ quan chủ trì thẩm tra, cơ quan chủ trì soạn thảo đã tiếp thu đầy đủ ý kiến của các đại biểu, hoàn thiện dự thảo luật.

Phó Chủ tịch Quốc hội cho biết, các đại biểu đã nhất trí với nhiều nội dung, đóng góp nhiều ý kiến sâu sắc về phạm vi điều chỉnh, trách nhiệm quản lý của nhà nước, tính tương thích, đồng bộ với các luật khác, khái niệm, nguyên tắc, chủ thể kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh bất động sản, công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản, giao dịch bất động sản qua sàn, hệ thống thông tin, dữ liệu thị trường bất động sản. 

UBTVQH sẽ phối hợp với Chính phủ chỉ đạo cơ quan soạn thảo, cơ quan thẩm tra nghiêm túc tiếp thu ý kiến của các đại biểu Quốc hội, tiếp tục hoàn thiện dự thảo và hồ sơ theo đúng quy định của pháp luật, xin ý kiến UBTVQH và trình Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ 6.