Giải pháp phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền ở Việt Nam

Cấp thiết phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền

Theo ông Đoàn Văn Bình, tình trạng khan hiếm nhà ở vừa túi tiền đang diễn ra tại hầu hết các nền kinh tế lớn do cung thấp hơn cầu, đặc biệt là nhu cầu từ người mua nhà lần đầu. Giá mua và thuê nhà tăng nhanh, thậm chí vượt 4 - 5%/năm, đang đẩy gánh nặng tài chính lên tầng lớp trung lưu và lao động. Thế hệ trẻ phải chi trả tỷ lệ cao hơn thu nhập cho nhà ở, làm giảm khả năng tích lũy tài sản trong xã hội.

Nhiều quốc gia như Canada, Đức, Úc… đã nỗ lực mở rộng quỹ nhà bằng cách đẩy mạnh xây dựng, song vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu. Chẳng hạn, Mỹ hiện thiếu khoảng 7,1 triệu căn nhà ở thương mại vừa túi tiền; Đức thiếu hơn 800.000 căn, trong khi mục tiêu xây dựng 400.000 căn/năm cũng chưa đạt được, khi thực tế chỉ hoàn thành khoảng 245.000 căn/năm.

Phân tích của Vnrea chỉ ra hàng loạt thách thức lớn đang cản trở việc phát triển nhà ở thương mại giá vừa túi tiền như: Sự thiếu hụt nghiêm trọng về nguồn cung do các dự án nhà ở bị chậm hoàn thiện thủ tục pháp lý, ngân sách hạn chế, dẫn đến lệch pha cung - cầu kéo dài; chi phí xây dựng và vật liệu tăng, khiến giá thành nhà ở tăng cao; các tiêu chuẩn, quy chuẩn, quy hoạch, quy định khắt khe đang làm đội chi phí lên thêm 40 - 50%; thị trường nhà ở ngày càng bị tài chính hóa, với sự tham gia của các quỹ đầu tư, chủ yếu mua số lượng lớn nhà cho thuê, đẩy giá thuê tăng và làm thu hẹp dần cơ hội sở hữu nhà ở xã hội...

Ngoài ra, quỹ nhà ở xã hội hiện nay vẫn chưa đủ lớn và thiếu tính bền vững. Với các cặp vợ chồng có thu nhập trung bình, việc tiếp cận một căn hộ vừa túi tiền ngày càng trở nên khó khăn. Trong khi đó, nhiều khu nhà ở giá thấp lại rơi vào tình trạng ô nhiễm, thiếu nước sạch, hạ tầng yếu kém, thiếu trường học, bệnh viện khiến chất lượng sống bị ảnh hưởng...

"Thực tế trên cho thấy sự cần thiết thực hiện Đề tài khoa học 'Phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền ở Việt Nam: Thực trạng và đề xuất chính sách, pháp luật', nhằm góp phần nhận diện những rào cản đang tồn tại, xây dựng các giải pháp, chính sách mang tính thực tiễn nhằm thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở thiết yếu này”, TS. LS. Đoàn Văn Bình chia sẻ.

Nhà báo Nguyễn Thành Công, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển BĐS cho biết, đến nay, Đề tài đã hoàn thiện nghiên cứu thị trường và chính sách, pháp luật về thị trường nhà ở thương mại vừa túi tiền tại Việt Nam giai đoạn 2014 - 2025; xây dựng mô hình và nghiên cứu định tính dự báo về tiềm năng, nhu cầu và khả năng chi trả nhà ở thương mại vừa túi tiền đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045; nghiên cứu chuyên sâu về giải pháp kiểm soát giá BĐS trong tương quan mục tiêu và giải pháp phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền…

Về vấn đề này, bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho rằng, Đề tài phù hợp với yêu cầu hoàn thiện thể chế, chính sách về nhà ở trong giai đoạn hiện nay, khi Việt Nam đang bước vào kỷ nguyên phát triển mạnh mẽ và chuyển mình theo hướng bền vững, toàn diện.

Tháo gỡ chính sách kịp thời

Bộ Xây dựng đã tham mưu Chính phủ trình Quốc hội ban hành Nghị quyết 201 về phát triển nhà ở xã hội, tạo nền tảng pháp lý quan trọng cho việc triển khai các chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp. Trong đó, có quy định thành lập Quỹ nhà ở Quốc gia, với mục đích tập trung vào phát triển nhà ở cho thuê, giúp những người có nhu cầu về nhà ở nhưng không có chỗ ở ổn định. Việc tập trung vào phát triển nhà ở xã hội cho thuê cũng hạn chế phần nào tình trạng đầu cơ.

Tuy nhiên, nhà ở xã hội nói chung hay nhà ở xã hội cho thuê nói riêng vẫn cần thời gian để có thể tạo lập được đủ nguồn cung, giải quyết nhu cầu nhà ở của bộ phận người có thu nhập thấp hiện nay. “Chính vì vậy, nhà ở thương mại vừa túi tiền là một phân khúc cần được quan tâm và phát triển song song trong bối cảnh hiện nay.

Ở góc độ kinh tế, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho biết, trong bối cảnh mới, tốc độ tăng trưởng của BĐS bằng tốc độ tăng trưởng GDP cộng với tốc độ tăng lạm phát và đô thị hoá. Hiện nay, Việt Nam đang hướng đến mục tiêu tăng trưởng kinh tế 2 con số, lạm phát cũng sẽ tăng theo không dừng ở mức 3,5%, có thể lên tới 4 - 5%. Điều này sẽ kéo tốc độ tăng giá BĐS từ năm 2026 trở đi diễn ra nhanh chóng, có thể đạt mức 12 - 15%/năm, nếu không có các giải pháp kiểm soát. Việc đẩy nhanh nghiên cứu, hoàn thiện chính sách, pháp luật từ Đề tài này sẽ kịp thời ngăn chặn nguy cơ bất ổn của thị trường BĐS.

Đồng quan điểm, Đại biểu Quốc hội Phan Đức Hiếu, Ủy viên chuyên trách Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng, đây là đề tài vừa có tính chất khoa học, vừa tiếp cận với những vấn đề của thực tiễn. Song, Đề tài cũng nên phân tích rõ cách tiếp cận của Nhà nước. Liệu Nhà nước nên tập trung điều tiết về phía cung, phía cầu hay can thiệp trực tiếp vào bản thân sản phẩm nhà ở? Nếu không làm rõ cách tiếp cận này, dễ dẫn tới sự lẫn lộn, chồng chéo trong chính sách. Hiện nay, hệ thống chính sách và quy định pháp luật của Việt Nam liên quan đến nhà ở đã khá đầy đủ, từ Hiến pháp đến các luật chuyên ngành và nghị quyết của Quốc hội, Chính phủ. Trong bối cảnh mới của thị trường, điều cần thiết là phải xác định rõ Việt Nam đang thực sự thiếu loại sản phẩm nhà ở nào...

Ở góc độ Vnrea, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Vnrea nhận định, Phân khúc nhà ở trung bình, vừa túi tiền đang hấp dẫn nhà đầu tư; đơn vị phân tích cần làm rõ các điều khoản về đất đai, cơ chế ưu đãi, lãi suất; Nhà nước phải điều tiết chính sách đất đai thông qua kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội của từng địa phương; Chính phủ cần điều tiết vấn đề cải cách thủ tục hành chính, giảm thiểu khó khăn và mất thời gian cho doanh nghiệp và kiểm soát giá nhà đất.