Lệch pha phân phúc thị trường
Nguồn cung thị trường bất động sản cao cấp tại TP Hồ Chí Minh có đến hơn 80%, trong khi phân khúc bình dân không còn.
Trong báo cáo của Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh về thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2022, Sở ghi nhận có hơn 36.000 doanh nghiệp xây dựng với số vốn đăng ký khoảng hơn 855.000 tỷ đồng, hơn 11.000 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với số vốn đăng ký khoảng 1.211.000 tỷ đồng.
Về nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở trong 6 tháng đầu năm 2022, các chỉ số ghi nhận đều tăng trưởng ấn tượng. Theo đó, có 17 dự án đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai với tổng số 9.456 căn nhà, tương đương tổng diện tích sàn là 860.205 m2.
Đáng chú ý, phân khúc bất động sản cao cấp là 7.577 căn, chiếm 80,13% trên tổng số căn hộ đủ điều kiện huy động vốn bán nhà hình thành trong tương lai; phân khúc trung cấp là 1.879 căn, chiếm 19,87%; còn phân khúc nhà ở bình dân là 0. Trong đó, căn hộ chung cư 8.937 căn, nhà ở thấp tầng 519 căn, tương đương diện tích sàn 191.561 m2. Theo đó, tổng giá trị cần huy động vốn là 77.591 tỷ đồng.
So với 6 tháng đầu năm 2021, số dự án huy động vốn tăng 8,3%, phân khúc căn hộ cao cấp tăng 111,29%, nhưng phân khúc căn hộ trung cấp lại giảm 34,41%, phân khúc căn hộ bình dân vẫn 0%. Sở Xây dựng cho biết, đây là dấu hiệu lệch pha cung cầu và chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững.
“Để thị trường bất động sản tiếp tục phát triển bền vững, cân bằng thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền của đại bộ phận người dân có nhu cầu phải giữ ở tỷ lệ cao nhất, tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp, còn phân khúc cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất”, đại diện Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho biết.
Về chuyển nhượng dự án, từ đầu năm 2021 đến nay, TP Hồ Chí Minh chỉ có 1 dự án được xem xét đủ điều kiện chuyển nhượng. Sở Xây dựng nhận xét, việc chuyển nhượng dự án là một trong các biện pháp giải quyết những khó khăn cho từng dự án, góp phần khôi phục dự án, tiếp tục khởi công xây dựng lại đối với các dự án ngưng thi công, hoàn thiện công trình, đưa sản phẩm vào thị trường, giải quyết được hàng tồn kho. Tuy nhiên, tình hình chuyển nhượng dự án nhà ở trong thời gian qua giảm mạnh do chưa đầy đủ các thủ tục pháp lý.
Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cũng cho biết, thị trường bất động sản đã xuất hiện tình trạng lệch pha cung cầu, rất thiếu nguồn cung dự án dẫn đến rất thiếu nguồn cung nhà ở. HoREA nhận thấy, so với năm 2017 - năm thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh tăng trưởng cao nhất trong 10 năm, với tổng số 42.991 căn nhà đưa ra thị trường thì trong những năm gần đây đã sụt giảm nguồn cung dự án, dẫn đến giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở, thể hiện qua số lượng nhà ở đưa ra thị trường liên tục sụt giảm.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh dẫn chứng, năm 2018, nguồn cung chỉ có 28.316 căn nhà, bằng 65,8% so với năm 2017; năm 2019, nguồn cung chỉ có 23.046 căn nhà, bằng 53,6% so với năm 2017; năm 2020, nguồn cung chỉ có 16.895 căn nhà, bằng 39,2% so với năm 2017; năm 2021, nguồn cung chỉ có 14.443 căn nhà, bằng 33,6% so với năm 2017 và 6 tháng đầu năm 2022, nguồn cung chỉ có 9.456 căn nhà, bằng 44% so với 6 tháng đầu năm 2017.
Trong đó, loại nhà ở bình dân dưới 30 triệu đồng/m2 tại TP Hồ Chí Minh năm 2020 chỉ chiếm 1%; năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 chỉ có nhà ở cao cấp và nhà ở trung cấp, thị trường không còn nhà ở bình dân (0%). Theo đó, nhà ở cao cấp ngày càng chiếm tỷ lệ áp đảo: năm 2017 chiếm 25,5%, năm 2018 chiếm 30%, năm 2019 chiếm 67,1%, năm 2020 chiếm 42,1%, năm 2021 chiếm 72% và 6 tháng đầu năm 2022 chiếm đến 80,13%.
Thiếu hụt nhà ở xã hội
Không chỉ thiếu nguồn cung nhà ở bình dân mà nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp cũng không đủ đáp ứng nhu cầu hiện nay.
Báo cáo của Bộ Xây dựng mới đây cũng cho thấy, thị trường bất động sản đang thiếu hụt nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân. Cụ thể, trong giai đoạn 2015 - 2020, cả nước đã thực hiện 248 dự án nhà ở xã hội với khoảng 100.000 căn hộ, chỉ đạt 41,4% kế hoạch; trong khi đó, năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022, thị trường này vẫn còn rất hạn chế so với nhu cầu.
Riêng TP Hồ Chí Minh, giai đoạn 2016 - 2020 thực hiện được 15.000 căn hộ nhà ở xã hội, đạt 75% kế hoạch phát triển nhà ở xã hội; trong 6 tháng đầu năm 2022, đã khởi công 5 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân với kế hoạch phát triển 35.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2025.
Tuy nhiên, theo đánh giá của HoREA, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn và cấp bách của xã hội, bởi lẽ TP Hồ Chí Minh có 17 khu chế xuất, khu công nghiệp với 1.062 doanh nghiệp. Trong đó, doanh nghiệp trong nước là 653 doanh nghiệp, FDI là 409 doanh nghiệp với tổng số lao động là 285.000 người (lao động nhập cư là 185.250 người, tỷ lệ 65%). Thế nhưng, các khu nhà lưu trú mới chỉ giải quyết chỗ ở cho khoảng 15% công nhân lao động các khu chế xuất, khu công nghiệp.
Nếu tính cả các cụm công nghiệp thì còn có thêm 538 doanh nghiệp và khoảng 95.000 công nhân lao động. Như vậy, tổng số công nhân lao động lên đến khoảng 380.000 người làm việc trong 1.600 doanh nghiệp thuộc các khu chế xuất, khu công nghiệp, cụm công nghiệp. Đặc biệt, Công ty Giày Pou Yen có diện tích khoảng 100 ha tại quận Bình Tân (là doanh nghiệp nằm ngoài khu công nghiệp, có quy mô tương đương một khu công nghiệp) với hơn 80.000 công nhân, không có nhà lưu trú công nhân. Trong đó, có khoảng 16.000 người thuê phòng trọ tại các tỉnh lân cận được bố trí xe đưa đón hàng ngày.
Bên cạnh đó, theo kết quả khảo sát của Liên đoàn Lao động TP Hồ Chí Minh, công nhân lao động ngành may mặc chỉ có thu nhập bình quân 6,8 triệu đồng/tháng. Trong đó, 21% có thu nhập dưới 5 triệu đồng/tháng; 40% có thu nhập 5 - 8 triệu đồng/tháng; 16% có thu nhập 8 - 12 triệu đồng/tháng; chỉ có 3% có thu nhập trên 12 triệu đồng/tháng và 22,3% cho rằng có dư dả chút đỉnh; có 15,8% chỉ vừa đủ chi phí sống, nhưng có đến 41% cho biết thu nhập không đủ sống. Cho nên, đa số công nhân lao động chỉ có thể thuê phòng trọ với giá thuê khoảng trên dưới 1 triệu đồng/tháng và chi phí thuê chỗ ở chiếm khoảng trên dưới 20% tổng thu nhập.
Ngoài ra, có khoảng 60% công nhân lao động nhập cư thuê phòng trọ của cá nhân, hộ gia đình với 34.800 công trình nhà trọ, tương đương 357.246 phòng trọ cho thuê có tổng diện tích sàn xây dựng 6.275.913 m2, có thể giải quyết được nhu cầu thuê chỗ ở cho 943.341 người. Bên cạnh đó, còn có 25.670 nhà dân được ngăn chia thành phòng trọ với tổng số 202.973 phòng cho thuê có tổng diện tích sàn xây dựng 3.193.186 m2, có thể giải quyết được nhu cầu thuê chỗ ở cho 486.726 người.
“Các chỉ dấu trên đây cho thấy, thị trường bất động sản phát triển chưa cân đối, chưa an toàn, chưa lành mạnh, chưa bền vững và chưa thực sự đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đông đảo người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động và người nhập cư. Do vậy, rất cần bổ sung quy định tiêu chuẩn thiết kế phòng trọ để đảm bảo chất lượng xây dựng phòng trọ, an toàn PCCC, có các tiện ích tối thiểu phục vụ công nhân lao động thuê ở và cần có chính sách hỗ trợ tín dụng ưu đãi cho các chủ nhà trọ”, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị.
Song song đó, HoREA cũng kiến nghị Thủ tướng tháo gỡ một số vướng mắc trong việc phát triển nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp. Cụ thể, người dân chưa được vay ưu đãi nhà ở xã hội với lãi suất 4,8%/năm; dự án nhà ở xã hội cho thuê chưa được giảm 70% thuế suất Thuế giá trị gia tăng, Thuế thu nhập doanh nghiệp...
Mặt khác, HoREA đề nghị sửa Luật Nhà ở quy định quy hoạch khu vực riêng để phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp với thu nhập của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị với đầy đủ tiện ích, dịch vụ và kết nối giao thông thuận tiện; đồng thời bổ sung chính sách ưu đãi để phát triển nhà ở giá phù hợp thu nhập của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị với mức ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng bằng khoảng phân nửa mức ưu đãi dành cho nhà ở xã hội.