Thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh: Bài toán về vốn, chi phí và giá

Thị trường bất động sản TP.HCM đang đứng trước nguy cơ khủng hoảng về vốn. Các doanh nghiệp đang gặp khó khăn do thắt chặt tín dụng đầu vào. Nhiều nỗ lực, giải pháp thúc đẩy thị trường đã được thực hiện nhưng vẫn chưa khả thi.

Bán rẻ để cắt lỗ

Thị trường bất động sản đang đứng trước những thử thách gian nan trong bối cảnh khó khăn chung của nền kinh tế. Lãi suất tăng cao, tín dụng thắt chặt khiến cho đầu vào và đầu ra của sản phẩm đều bất động. Từ tháng 3 đến nay, mọi giao dịch bất động sản giảm dần và bắt đầu ngưng trệ. Các dự án căn hộ vẫn tiếp tục đẩy mạnh khuyến mãi, hỗ trợ khách hàng tối đa, tuy nhiên dấu hiệu thị trường vẫn không khả quan.

Để thu hút khách hàng, tại TP.HCM đang diễn ra một cuộc chạy đua khuyến mại và giảm giá dành cho khách hàng. Chủ đầu tư đang tìm cách bán càng nhiều hàng càng tốt. Có những công ty sẵn sàng hỗ trợ lãi suất 4%/năm cho đến khi bàn giao căn hộ (áp dụng hết tháng 6/2011). Trong quá trình thực hiện hợp đồng nếu có sự thay đổi về chính sách hỗ trợ vay vốn của ngân hàng mà ngân hàng tạm ngừng cho vay, chủ đầu tư sẽ cho khách hàng vay số tiền tương ứng với số tiền khách hàng phải thanh toán theo tiến độ của hợp đồng. Chưa kể, khách hàng còn được tặng xe tay ga, màn hình LCD, bàn ghế, giường tủ...

Riêng với phân khúc căn hộ cao cấp, dường như không còn ai ngó ngàng đến bất chấp giá liên tục giảm. Nhiều chủ dự án đã thu hút khách bằng cách sẵn sàng bàn giao căn hộ cho khách hàng nợ tiền trả dần trong nhiều năm, hoặc cho thuê dài hạn, tuy nhiên thị trường vẫn không khả quan. Phân khúc này đã được các chuyên gia cảnh báo từ hồi đầu năm 2010 vì giá quá cao, trong khi nguồn cung ngày càng dồi dào.

Việc thắt chặt tín dụng dẫn đến làn sóng của các nhà đầu tư bán căn hộ giá rẻ nhằm cắt lỗ và hạn chế rủi ro. Có những dự án, nhà đầu tư phải chấp nhận lỗ 20-30% so với giá thành nhằm giảm gánh nặng lãi suất. Hiện tại, một số dự án được rao bán với giá khá mềm như khu căn hộ Era (Q.7) cách Phú Mỹ Hưng 1km từ 12-13 triệu đồng/m2 mà chất lượng được quảng bá không thua gì căn hộ cao cấp, nhà đầu tư cho rằng căn hộ trên là quá rẻ so với căn hộ Sky Garden của Phú Mỹ Hưng đang được rao bán giá 27 triệu đồng/m2, hay dự án căn hộ The Mansion (Bình Chánh) đã giao nhà trong tháng 5 và hiện nhiều khách hàng đồng loạt rao bán ra giá chỉ 11,6-12 triệu đồng/m2, trong khi giá góp vốn mua từ chủ đầu tư là khoảng 9,4 triệu đồng/m2.

Doanh nghiệp thận trọng

Từ đầu năm 2011, không ít doanh nghiệp đã phải hoãn kế hoạch bán hàng cho dù trước đó họ đã mạnh dạn tuyên bố sẽ hỗ trợ khách hàng bằng các chính sách về vay vốn, lãi suất, bảo lãnh cho khách hàng vay khi mua căn hộ… Tuy nhiên sau khi lãi suất tín dụng nhảy vọt lên đến 22%, tiếp theo là việc ngân hàng siết chặt cho vay đối với lĩnh vực BĐS đã làm thay đổi kế hoạch của các doanh nghiệp BĐS.

Trước khó khăn chung, các doanh nghiệp tạm hoãn kế hoạch xây dựng các dự án mới. Ông Lê Chí Hiếu, TGĐ Công ty phát triển nhà Thủ Đức (Thuduc House) cho biết, từ trước đến nay các doanh nghiệp kinh doanh BĐS phụ thuộc phần lớn vào nguồn tiền từ ngân hàng. Thời gian qua, các doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn từ việc ngân hàng tăng lãi suất, nay tiếp tục lại thêm chính sách thắt chặt tín dụng, điều này khiến không ít doanh nghiệp lao đao.

Giám đốc một doanh nghiệp cho biết, thời điểm này thị trường tài chính chưa ổn định, giá cả có thể tiếp tục tăng nên doanh nghiệp muốn ra hàng mới phải hết sức cân nhắc. Vì chủ đầu tư không thể giảm giá mà phải có giải pháp linh hoạt như khuyến mãi, chia sẻ lãi suất, phương thức thanh toán. Tuy nhiên, khi giá vật liệu xây dựng tăng cao, giá tiêu dùng cũng tăng, lãi suất cao, việc định giá nào để bán là một bài toán khó khăn.

Mặt khác, các doanh nghiệp hiện đứng trước áp lực trả nợ ngân hàng, quay vòng đồng vốn, tiếp tục hoàn thành các công trình còn dang dở. Giai đoạn căng thẳng nhất là khi các doanh nghiệp phải đáo nợ ngân hàng vào tháng 6 hoặc cuối năm. Vì thế doanh nghiệp cần tính toán thận trọng.

Các chuyên gia đánh giá, hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS năm nay khó khăn hơn nhiều so với năm 2008. Lúc đó, nhờ thu lời lớn từ cơn sốt năm 2007, nên chủ đầu tư có khả năng giảm giá mạnh để bán hàng, nhà đầu tư sẵn sàng cắt lỗ. Hiện tại các doanh nghiệp không còn lợi nhuận như những năm trước trong khi giá vật liệu xây dựng lại tăng cao nên rất khó giảm giá. Do thiếu nguồn vốn, rất nhiều dự án đã bị đình trệ, nhiều nhà đầu tư bỏ vốn vào BĐS đã buộc phải chấp nhận lỗ để rút vốn ra. Nhìn chung thị trường BĐS đang gặp những bất lợi, đặc biệt là những doanh nghiệp có tiềm lực nhỏ thì sẽ đối chọi với những khó khăn rất lớn.

Thị trường cần minh bạch

Nhận định về tình hình tín dụng ảnh hưởng đến doanh nghiệp BĐS, Bộ Xây dựng cho rằng, hệ thống tài chính BĐS chưa hoàn thiện, thị trường BĐS vẫn phụ thuộc lớn vào động thái của chính sách tiền tệ, tín dụng. Nguồn vốn cho thị trường BĐS chủ yếu từ hệ thống ngân hàng và tiết kiệm của người dân. Do đó, khi ngân hàng siết chặt cho vay sẽ tác động tới kế hoạch triển khai dự án của các chủ đầu tư, thậm chí phải dừng thi công, gây lãng phí, giảm nguồn cung cho thị trường. Việc thiếu hụt nguồn vốn từ phía các tổ chức tín dụng, ngân hàng không những làm cho các giao dịch BĐS giảm, tiến độ triển khai các dự án chậm lại mà còn xuất hiện tình trạng các nhà đầu tư trong nước có dự án nhưng thiếu vốn đầu tư đã phải chuyển nhượng dự án hoặc liên doanh, liên kết với các nhà đầu tư nước ngoài, các quỹ đầu tư nước ngoài, đặc biệt là các dự án tại khu vực Thành phố Hồ Chí Minh.

Để đầu tư một dự án BĐS cần có nguồn vốn rất lớn, trong khi đó vốn tự có lại hạn chế, quan trọng nhất là phải huy động được nguồn vốn thương mại. Trong khi đó việc vay vốn tín dụng đối với BĐS hiện nay là rất khó khăn, do đó các chủ đầu tư không đủ tiềm lực tài chính thường thiếu vốn để triển khai dự án. Năm nay lãi suất ở mức cao, tín dụng thắt chặt cho nên các chủ đầu tư sẽ rất thận trọng trong việc đi vay vốn để đầu tư.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ cho vay kinh doanh BĐS chiếm trung bình khoảng 10% tổng dư nợ toàn hệ thống. Đến 31/12/2010, dư nợ cho vay để đầu tư kinh doanh BĐS đạt khoảng 228.000 tỷ đồng, tăng 23,5% so với 31/12/2009 (tương đương với mức tăng trưởng tín dụng của toàn hệ thống cùng thời kỳ là 23,87%). Tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực BĐS trong năm 2010 ở mức xấp xỉ tỷ lệ tăng trưởng tín dụng chung, chất lượng tín dụng được đảm bảo. Đây là tỷ lệ có thể chấp nhận được trong điều kiện mặt bằng lãi suất hiện nay.

Ông Trần Kim Chung, Chủ tịch HĐQT C.T Group phân tích, chính sách thắt chặt tín dụng đối với BĐS là một giải pháp cấp bách để giải quyết khó khăn nhất định trong vấn đề hạn chế chỉ số lạm phát và thâm hụt cán cân thương mại. Riêng đối với lĩnh vực BĐS, có nét đặc thù là số tiền huy động vốn lớn và thời gian đầu tư kéo dài, do đó bất cứ một động thái nào về tiền tệ liên quan đến thị trường BĐS sẽ ảnh hưởng nhanh hơn so với những ngành sản xuất quay vòng vốn nhanh.

Một trong những nguyên nhân dẫn đến sự thiếu ổn định của thị trường BĐS là giá thành cao một cách phi lý. Lý giải vấn đề này, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu cho rằng, ngoài nguyên nhân giá cả nguyên vật liệu đầu vào như xi măng, sắt thép ngày một tăng cao thì nguyên nhân chính khiến giá thành và giá bán BĐS chưa giảm là do các yếu tố như tiền sử dụng đất, tiền giải phóng mặt bằng và nhiều chi phí khác vẫn chưa thể giảm. Và mọi khoản phí tổn này người phải gánh chịu là khách hàng mua cuối cùng, vì doanh nghiệp không bao giờ chịu khoản chi phí đó, mà nó được đẩy vào giá bán.

Để giải quyết các vấn đề vướng mắc có thể kìm hãm sự phát triển của thị trường BĐS, nhiều chuyên gia cho rằng cần phải tiến hành ngay các biện pháp nhằm giúp cho người có nhu cầu mua được nhà ở như: cải cách thủ tục hành chính, giải quyết nhanh các thủ tục đầu tư, giao đất, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, đẩy nhanh thời gian cấp sổ hồng, sổ đỏ, giảm thuế cho các giao dịch đầu tư vào thị trường BĐS như tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng hợp đồng góp vốn chỉ bằng với mức thuế thu nhập khi chuyển nhượng vốn. Đồng tình quan điểm này, ông Trần Kim Chung cho rằng, cần phải có một cụm giải pháp căn bản để đáp ứng nhu cầu an cư chính đáng của người dân. Làm sao để không còn những chi phí bất hợp lý đẩy giá thành BĐS lên cao để người tiêu dùng có được những sản phẩm BĐS hợp lý.

Đăng Giới – Sĩ Dũng

Ý Kiến T/S Vũ Đình Ánh - Viện Nghiên cứu khoa học Thị trường giá cả: Thị trường sẽ khó khăn Thị trường bất động sản hiện khá giống với hoàn cảnh giữa năm 2008. Tuy nhiên tại thời điểm đó mặc dù chính sách thắt chặt tín dụng cũng đã làm cho thị trường khựng lại, nhưng các doanh nghiệp địa ốc vẫn có thể cầm cự để vượt qua, một phần nhờ vào khoản lợi nhuận của những năm trước. Và có một sự khác biệt, đó là, năm 2009 chúng ta có gói kích cầu từ Chính phủ ngay sau đó.  Tại thời điểm này, thị trường sẽ khó khăn hơn nhiều, với một thị trường còn chưa hồi phục và đặc biệt là nhiều doanh nghiệp đang kiệt sức về mặt tài chính, chính sách siết chặt tín dụng năm nay là một thử thách có thể vượt quá sức chịu đựng của một số doanh nghiệp. Vấn đề thị trường thiếu vốn và khó khăn trong việc huy động vốn là rõ ràng, khi Chính phủ hạn chế tín dụng vào khu vực phi sản xuất, trong đó có chứng khoán và bất động sản. Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM: Sàng lọc thị trường Thách thức thị trường năm nay khó hơn nhiều so với năm 2008 và không loại trừ khả năng sẽ có doanh nghiệp phá sản. Tuy nhiên đây cũng là thời điểm để sàng lọc thị trường. Xu hướng mua bán dự án, sáp nhập doanh nghiệp sẽ tiếp tục diễn ra trong thời gian tới, và điều này tốt cho thị trường khi các chủ đầu tư buộc phải hợp sức lại để tăng cường sức mạnh tài chính nhằm thực hiện dự án của mình, bằng không sẽ khó lòng trụ nổi trên thị trường. Sức mua thị trường yếu dẫn đến hàng tồn kho tăng, chi phí đầu vào tăng do giá nguyên vật liệu tăng, lãi suất cao và khó tiếp cận được nguồn vốn do chính sách siết tín dụng là những thách thức các chủ đầu tư đang phải đối mặt. Vì thế hiện nay mục tiêu đặt ra của các doanh nghiệp là tồn tại chứ không phải phát triển. Nhiều doanh nghiệp đã phải rà soát và tái cơ cấu lại doanh nghiệp, tái cơ cấu lại danh mục đầu tư và tài chính tín dụng của mình. T/S Lê Chí Hiếu - TGĐ THUDUC HOUSE: Doanh nghiệp cần được “cứu” Để vượt qua khó khăn này, doanh nghiệp phải tìm nguồn vốn thay thế thông qua các giải pháp như phát hành cổ phiếu, phát hành trái phiếu, liên doanh liên kết với các đơn vị bạn, lọc lại danh mục đầu tư để lựa chọn những công trình trọng điểm có vòng quay nhanh hoặc giãn tiến độ một số dự án trọng điểm để thu hồi vốn nhanh. Tuy nhiên, Nhà nước cũng nên xem hàng hóa bất động sản phải là một ngành sản xuất (trừ các dịch vụ liên quan như sàn giao dịch), vì bản thân dự án xây dựng nhà ở rõ ràng là sản xuất các sản phẩm căn hộ dịch vụ cho người tiêu dùng, hơn nữa đó là ngành sản xuất “chủ lực” kéo theo nhiều ngành nghề khác như vật liệu xây dựng, nội thất, kiến trúc, sử dụng nhiều lao động... Với tình hình khó khăn như hiện nay, sẽ không tránh khỏi một bộ phận doanh nghiệp không trụ nổi, thậm chí dẫn đến phá sản. Vì thế Nhà nước cần hỗ trợ cho vay để hướng đến bình ổn thị trường ở thời điểm này, duy trì nguồn cung và tạo công ăn việc làm. Bên cạnh đó, việc hoàn thiện khung pháp lý một cách đồng bộ như đơn giản hóa thủ tục đầu tư, giải phóng mặt bằng, quyền sử dụng đất, quá trình giao đất, giảm thủ tục hành chính... để hỗ trợ tạo hàng hóa và vốn hóa thị trường bất động sản, thu hút các nguồn vốn nước ngoài.