Mặc dù còn nhiều thách thức từ bối cảnh kinh tế thế giới và chính sách trong nước, thị trường nhà ở vẫn ghi nhận sự tăng trưởng ổn định về giá bán, nguồn cung được kiểm soát và sự dịch chuyển rõ nét về phân khúc sản phẩm.
Nguồn cung nơi hạn chế, nơi rộng mở
Theo báo cáo thị trường nhà ở quý I/2025 của Jones Lang LaSalle Việt Nam (JLL Việt Nam), phân khúc căn hộ cao cấp tại TP Hồ Chí Minh, bao gồm cao cấp, sang trọng và siêu sang ghi nhận khoảng 118 căn giao dịch thành công; trong đó phân khúc sang trọng đóng góp 60 căn chủ yếu từ dự án KIEU by KITA, tọa lạc tại Quận 5. Đáng chú ý, người mua nhà đang ngày càng chủ động hơn trước xu hướng giá tăng và nguồn cung khan hiếm, tạo nên áp lực lớn lên thị trường.
Nguồn cung căn hộ cao cấp tại TP Hồ Chí Minh vẫn duy trì đà tăng giá.
Tuy nhiên, theo nhận định của bà Trang Lê, Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và Nghiên cứu của JLL Việt Nam, nguồn cung căn hộ cao cấp mới trong quý vẫn khá hạn chế, tập trung chủ yếu ở phân khúc trung cấp và phần lớn giao dịch đến từ các dự án mở bán từ năm trước. Các chủ đầu tư đang chuẩn bị kỹ lưỡng cho các đợt mở bán trong quý 2, với những dự án lớn như Eaton Park (giai đoạn 3) và Lancaster Legacy, dự kiến sẽ thu hút sự chú ý của thị trường.
Trong khi đó, phân khúc nhà liền thổ tại TP Hồ Chí Minh trong quý I/2025 ghi nhận tổng cộng 29 căn được hấp thụ, giảm đến 50% so với quý trước. Tuy nhiên, giai đoạn 2 dự án L’arcade tại Phú Mỹ Hưng đã bán hết 100% số căn mở bán, nối tiếp thành công của giai đoạn 1.
Nguồn cung nhà liền thổ vẫn tiếp tục ở mức thấp, chủ yếu phục vụ khách hàng thượng lưu với giá trị tài sản cao. Sự khan hiếm này đến từ nguyên nhân chủ yếu là tính thanh khoản thấp hơn so với căn hộ, cùng tâm lý thận trọng của người mua trước biến động kinh tế và chính sách tín dụng.
Theo đó, giá bán sơ cấp nhà liền thổ đạt trung bình 17.051 USD/m2, tăng 0,7% theo quý và 4,8% theo năm. Mức giá thứ cấp cũng ghi nhận mức tăng nhẹ ở 6.371 USD/m2, tăng 2,0% theo quý và 4,2% theo năm. Sự tăng trưởng của giá bán trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, phản ánh niềm tin vững chắc của nhà đầu tư vào tiềm năng sinh lời dài hạn của dòng sản phẩm này.
Nguồn cung phân khúc nhà liền thổ tại TP Hồ Chí Minh vẫn ở mức thấp.
Trái ngược với TP Hồ Chí Minh, BĐS Hà Nội chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ về giá bán sơ cấp ở phân khúc căn hộ cao cấp với mức trung bình 3.424 USD/m2, tăng đến 9,6% theo quý và 21,9% theo năm. Đặc biệt, dự án Masteri Grand Avenue tại khu vực phía Bắc Hà Nội là tâm điểm thị trường với tỷ lệ hấp thụ đạt 96% vào cuối quý, đánh dấu bước phát triển mới đầy tiềm năng tại khu vực này.
Tuy nhiên, các dự án hạng sang có phần hạn chế giao dịch do ảnh hưởng của các vấn đề pháp lý và giá bán cao, nhưng dự án The Nelson tại trung tâm vẫn duy trì tốc độ bán ổn định với khoảng 20 căn mỗi quý.
Trong khi đó, phân khúc nhà liền thổ tại Hà Nội có dấu hiệu phục hồi tích cực khi tổng lượng bán đạt 1.245 căn trong quý, với các dự án như Vinhomes Global Gate và Phú Thị Riverside (Gia Lâm). Giá bán sơ cấp nhà liền thổ đạt 10.635 USD/m2, tăng nhẹ 1,8% theo quý, trong khi các dự án mới có giá cạnh tranh tại Phú Thị Riverside đạt khoảng 5.429 USD/m2, cung cấp thêm lựa chọn cho các nhà đầu tư.
Xét về nguồn cung căn hộ cao cấp mới của Hà Nội, báo cáo của JLL Việt Nam chỉ ra còn hạn chế, chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án lớn. Tuy nhiên, thị trường đang chứng kiến nhiều dự án tích hợp tiện ích, đồng bộ hạ tầng như Vinhomes Global Gate, Starlake, Kepler Towers, The Matrix Premium... góp phần thúc đẩy xu hướng tăng giá và thu hút người mua.
Nhiều triển vọng thị trường
Bà Trang Lê dự báo, trong vòng 12 tháng tiếp theo, thị trường căn hộ phân khúc cao cấp tại TP Hồ Chí Minh dự kiến sẽ chào đón thêm khoảng 5.000 - 5.500 căn hộ mới, trong khi nhà liền thổ sẽ bổ sung thêm khoảng 1.300 căn. Các công trình hạ tầng trọng điểm như nhà ga T3 sân bay Tân Sơn Nhất, nút giao An Phú, tuyến đường Vành đai 3 được đẩy mạnh thi công, tạo động lực mạnh mẽ cho thị trường nhà ở phát triển.
Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ cao cấp sẽ tiếp tục đến từ các khu đô thị lớn, đồng thời mở rộng ra các khu vực mới như Đông Anh, Đan Phượng, Hoài Đức với các dự án của chủ đầu tư lớn như Vinhomes Wonder City, Vinhomes Tàm Xá, An Lạc Green Symphony. Việc phát triển hạ tầng đồng bộ và chất lượng cao giúp các dự án này gia tăng giá trị và sức hút trên thị trường.
Một điểm chung quan trọng của cả hai thị trường là sự dịch chuyển của nguồn cung và nhu cầu về các dự án nằm ở các vùng ven, có mức giá phù hợp hơn với phần lớn người mua nhà. Các chính sách ưu đãi, chiết khấu và tiến độ thanh toán linh hoạt đang được các chủ đầu tư áp dụng để kích cầu, tăng thanh khoản và hỗ trợ người mua tiếp cận sản phẩm dễ dàng hơn.
.jpg)
Xu hướng khu đô thị tích hợp mở ra nhiều cơ hội cho người mua nhà và đầu tư.
Dù thị trường bất động sản quý 1/2025 có nhiều tín hiệu tích cực, bà Trang Lê cho rằng, vẫn tồn tại những thách thức không nhỏ. Cụ thể, giá cả tiếp tục tăng ở phân khúc cao cấp có thể tạo áp lực cho người mua, đặc biệt là phân khúc thu nhập trung bình và thấp khi các dự án giá vừa phải còn rất hạn chế. Ngoài ra, các vấn đề pháp lý, thủ tục phê duyệt dự án kéo dài vẫn là rào cản lớn đối với sự phát triển bền vững của thị trường.
Tuy nhiên, các động lực từ chính sách phát triển hạ tầng, sự xuất hiện của các khu đô thị tích hợp và xu hướng đa dạng hóa sản phẩm BĐS (nhà ở xã hội, căn hộ giá thấp, nhà liền thổ tại vùng ven) mở ra nhiều cơ hội cho người mua và nhà đầu tư. Việc chủ đầu tư lớn tập trung phát triển các dự án có tiện ích cao cấp và hạ tầng đồng bộ càng làm tăng sức hấp dẫn của thị trường trong dài hạn.
Nhìn chung, thị trường bất động sản quý 1/2025 tại hai trung tâm kinh tế lớn của Việt Nam là TP Hồ Chí Minh và Hà Nội đang trải qua giai đoạn phát triển ổn định, với sự tăng trưởng giá bán ở phân khúc cao cấp và sự cân bằng tương đối giữa cung và cầu.
Bên cạnh đó, sự đa dạng hóa sản phẩm cũng là điểm sáng khi không chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp, các chủ đầu tư còn chú trọng phát triển các dự án căn hộ có mức giá phù hợp với đa số người dân, đặc biệt là các dự án nằm ngoài phạm vi 10km từ trung tâm thành phố. Đây là giải pháp hữu hiệu nhằm mở rộng đối tượng khách hàng và kích thích nhu cầu mua nhà trong tương lai gần.
Người mua và nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ nhu cầu thực tế, khả năng tài chính và lựa chọn những dự án có vị trí, tiện ích phù hợp.
Chính sách ưu đãi, chương trình chiết khấu và hình thức thanh toán linh hoạt đang được các chủ đầu tư áp dụng rộng rãi, giúp thị trường duy trì thanh khoản và thúc đẩy giao dịch. Về dài hạn, những dự án có vị trí chiến lược, hạ tầng đồng bộ và tiện ích đa dạng sẽ tiếp tục được định vị với mức giá cao, phản ánh đúng giá trị thực và tiềm năng phát triển bền vững. Đây là cơ hội lớn cho nhà đầu tư tìm kiếm các tài sản có giá trị tăng trưởng ổn định theo thời gian.
Trong bối cảnh đó, các chuyên gia BĐS khuyến nghị người mua và nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ nhu cầu thực tế, khả năng tài chính và lựa chọn những dự án có vị trí, tiện ích phù hợp để tối ưu hóa lợi ích. Các chủ đầu tư cũng cần duy trì chính sách giá hợp lý, tăng cường minh bạch thông tin và linh hoạt trong các chính sách bán hàng nhằm đáp ứng tốt hơn nhu cầu đa dạng của thị trường.