Thị trường bất động sản Hà Nội vẫn nhiều biến động

Khan hiếm nguồn cung, chung cư "tăng nhiệt"

Thông tin về thị trường nhà ở quý IV/2023, CBRE Việt Nam cho biết: địa bàn Hà Nội có khoảng 4.500 căn hộ mở bán, nâng tổng nguồn cung căn hộ mới cả năm 2023 đạt 11.400 căn, mức thấp nhất trong 10 năm trở lại đây; tong đó, 90% thuộc phân khúc cao cấp. 

Mức giá trung bình của các căn hộ mở bán mới tăng gần 7% theo quý, tăng 14% theo năm và đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2. Việc giá bán tăng ngoài nguyên nhân do nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, một số chủ đầu tư có sự điều chỉnh tăng giá và mở bán thêm quỹ hàng ở các tầng cao hơn. 

Khảo sát tại quận Cầu Giấy, chung cư tái định cư tại ô đất A10 khu Nam Trung Yên (phố Nguyễn Chánh) đưa vào sử dụng nhiều năm nay có giá chuyển nhượng từ 43 - 47 triệu đồng/m2 mà rất ít người rao bán. Thậm chí, 2 tòa 30T của dự án này mới hoàn thành, đang bàn giao cho người dân, chưa có "sổ hồng", giá đang tăng từng tuần theo tiến độ nhận nhà (từ 42 - 45 triệu đồng/m2 chỉ 1 tháng trở lại đây).

Theo nhận định của một số sàn giao dịch bất động sản, nhiều người dân hiện nay chuyển hướng mua căn hộ đã qua sử dụng do môi trường sinh sống ổn định, hạ tầng đầy đủ, có đầy đủ giấy tờ pháp lý…

Loại hình này liên tục được săn đón khiến giá bán không ngừng được đẩy lên cao ở hầu hết các quận như: Hà Đông, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Tây Hồ và một số huyện chuẩn bị lên quận; khu vực gần với các trục đường lớn...

Bên cạnh sự tăng giá của phân khúc chung cư bình dân, một số dự án tầm trung tại quận Thanh Xuân như: Imperia 203 Nguyễn Huy Tưởng, Legend 109 Nguyễn Tuân, Hapulico 85 Vũ Trọng Phụng, Gold Season 47 Nguyễn Tuân, Legacy Lê Văn Thiêm..., cũng ghi nhận từ 45 - 60 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, nhiều dự án đang xây dựng cũng có giá bán rất cao. Chẳng hạn như dự án Handico Complex (33 Lê Văn Lương), dự kiến quý I/2025 hoàn thành được chào bán giá khoảng 60 - 62 triệu đồng/m2; hay dự án cao cấp Lumi Hanoi (thuộc đại đô thị Vinhomes Smart City, gần Đại lộ Thăng Long) sắp khởi công vào quý 1/2024 sẽ tạo một mặt bằng giá mới ở khu vực phía Tây. Dự án sẽ cung cấp khoảng 4.000 căn hộ, dù chưa mở bán nhưng giá được các môi giới đưa ra khoảng 65 triệu đồng/m2…

Biệt thự, liền kề cao cấp vẫn giao dịch mức "khủng" 

Bất chấp thị trường đất nền chung tại một số địa phương giảm giá, giao dịch ảm đạm, nhiều dự án nhà ở cao cấp tại các quận trung tâm như: Tây Hồ, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Long Biên, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai…, biệt thự, liền kề vẫn thanh khoản tốt với mức giá chuyển nhượng vài trăm triệu đồng/m2.

Ghi nhận tại Dự án Louis City Hoàng Mai, thời điểm giữa năm 2023, giá bán có giảm do ảnh hưởng của thị trường chung thì hơn 2 tháng trở lại đây, các căn liền kề, biệt thự tăng từ 10 - 15 giá đạt mức 150 - 250 triệu đồng/m2. Một số căn "VIP" mặt hồ Yên Sở trở lại "đỉnh" của năm 2022 khoảng gần 300 triệu đồng/m2.

"Hiện chúng tôi không có hàng để bán trong khi khách tìm mua sôi động trở lại. Hầu hết những chủ nhà cần tiền đã bán từ nửa đầu năm 2023 nên số căn còn lại nếu không có nhu cầu ở họ nhà đầu không bán vì thực tế dự án này hưởng nhiều lợi thế, đặc biệt sau khi quận Hoàng Mai khánh thành tuyến đường 30m nối từ phố Tam Trinh đi Pháp Vân - Cầu Giẽ vào tháng 10/2023", anh Vương Quốc Anh - một môi giới có nhiều giao dịch thành công ở dự án này cho biết. 

Điểm hấp dẫn của Dự án Louis Hoàng Mai, ngoài vị trí thuận tiện, hệ thống hạ tầng kỹ thuật - xã hội đồng bộ, hiện đại, với tổng số 800 căn nhà, chủ đầu cơ bản hoàn thành giai đoạn 1 - 2 (khoảng hơn 600 căn), đã bàn giao nhà cho khách kèm "sổ đỏ" đảm bảo tiến độ, chất lượng công trình. Chủ đầu tư hiện đang tập trung nguồn lực để khẩn trương triển khai giai đoạn 3, phấn đấu hoàn thiện toàn bộ dự án trong quý III/2024.

Hay tại quận Thanh Xuân, một số căn nhà vườn tại Khu Hapulico 85 Vũ Trọng Phụng mới đây cũng giao dịch từ 43 - 45 tỷ/căn diện tích 140m2  (tương đương mức 310 - 320 triệu đồng/m2). Còn tại khu 90 Nguyễn Tuân, các căn liền kề  diện tích nhỏ giá bán lên tới 350 - 370 triệu đồng/m2; biệt thự khu Green Bay của Vingroup (quận Nam Từ Liêm) đều hơn 100 tỷ/căn, khoảng 380 - 450 triệu đồng/m2...

Đáng chú ý, tại quận Tây Hồ, theo chỉ dẫn của một số môi giới cho thấy, thị trường bất động sản cao cấp không hề "sụt" giá, giá chuyển nhượng vẫn ở mức rất cao, từ 250 - 470 triệu đồng/m2. Điểm khác biệt ở các dự án này là diện tích càng rộng, giá càng cao bởi những lợi thế hơn hẳn về không gian, hệ thống hạ tầng.

Anh P.T.H, chủ căn biệt thự 286m2 thuộc K3 - giai đoạn 2 của dự án siêu cao cấp Starlake (Khu đô thị Tây Hồ Tây) cho biết, anh vừa "chốt" bán thành công căn nhà với giá gần 430 triệu đồng/m2 (tổng giá trị hơn 120 tỷ đồng). 

"So với thời điểm năm 2022, giá nhà có giảm nhưng với tài sản "khủng" như vậy mà tôi vẫn có nhiều khách tìm mua, trong khi căn bán lại ít chứng tỏ nhà đất ở khu vực trung tâm không bị ảnh hưởng nhiều bởi thị trường chung", anh P.T.H nhận định. Được biết, một số căn góc diện tích lớn cũng thuộc giai đoạn 2 của dự án này vừa giao dịch 450 - 460 triệu đồng/m2.

Dạo qua dự án Ciputra giai đoạn 3 (nằm ngay mặt đường Nguyễn Văn Huyên kéo dài cắt đường 40m thông từ chân cầu Nhật Tân đến chân cầu Thăng Long), biệt thự căn góc đang chào bán từ 300 - 330 triệu đồng/m2, trong khi giá gốc chủ đầu tư dự kiến khoảng 270 - 280 triệu đồng/m2.

 "Đây là trường hợp đối ngoại nên khách "VIP" của em mới được chọn mua 1 trong 2 lô góc, chờ thành phố duyệt giá là có thể vào tên hợp đồng mua bán luôn. Họ lấy xong bán "lướt" nên em tư vấn để người mua có lợi nhiều hơn. Anh chị đầu tư chắc chắn sẽ tăng ngang ngửa so với K3 Starlake", môi giới tên Hùng chuyên khu vực Tây Hồ tự tin cho biết.

Để minh chứng cho dự báo nhiều tiềm năng đó, môi giới này còn dẫn khách đến nhiều căn liền kề, biệt thự khu K1, K5, K6 Ciputra được đưa vào ở từ nhiều năm nay (diện tích hơn 100m2 đến vài trăm m2) vừa giao dịch giá từ 270 - 370 triệu đồng/m2. 

Không chỉ khu vực trung tâm, giá đất tại Khu đô thị Thanh Hà (quận Hà Đông) cũng lên "cơn sốt" từ giữa tháng 11/2023 sau khi Hà Nội cho phép xây dựng khu B1.1. Các lô mặt đường 14m tăng giá khoảng 10 lần, lô mặt đường 25m tăng 20 giá nhưng không có hàng để bán. Nhiều chủ đất hủy cọc, chấp nhận đền tiền để rao bán với giá cao hơn.

Chị N.T.L, môi giới đất Khu đô thị Thanh Hà cho biết, hiện các lô biệt thự, liền kề khu B1.1 giá dao động từ 65 - 95 triệu đồng/m2 (đường 14 - 25m), thậm chí có lô 120 triệu đồng/m2 (đường 30m). Thời điểm trước ngày 31/10/2023, một căn liền kề 90m2 có giá từ 5,2 tỷ đồng thì cuối tháng 11/2023 tăng lên 6,4 tỷ đồng/căn. Tình trạng "sốt" đất không chỉ xảy ra đối với khu B1.1 mà các khu khác như B1.4, B1.2 và các khu A gần đường trục Cienco 5, cũng "đẩy" lên mức 56 - 68 triệu/m2…

Khác với nhà ở dự án, thị trường đất nền một số địa bàn có đường Vành đai 4 đi qua những tháng cuối năm 2023 cũng giao dịch sôi động hơn với giá biến động tăng. Tuy nhiên, không phải "đường mở đến đâu, đất tăng đến đó" như người dân hay truyền miệng.

Tại quận Hà Đông, địa phương có đông cư dân nhất tại vùng có đường Vành đai 4 đi qua như: Phú Lương, Phú Lãm, Yên Nghĩa, giá đất ở những vị trí đẹp, giao thông thuận lợi lên đến 70 - 100 triệu đồng/m2; khoảng 40 - 50 triệu đồng/m2 với ngõ nhỏ. Tại huyện Hoài Đức, giá đất tăng 10 - 15% so với cùng kỳ năm 2022, khoảng 50 - 70 triệu đồng/m2; đất trong ngõ nhỏ cũng 40 triệu đồng/m2…

Không thể phủ nhận tiềm năng phát triển mà đường Vành đai 4 đem lại cho bất động sản địa phương, nhưng một số khu vực như Sóc Sơn và Mê Linh, thị trường vẫn trầm lắng, có nơi còn rao bán cắt lỗ, thanh khoản chậm. 

Chị Nguyễn Thị Xuân Thu, một nhà đầu tư ngậm ngùi cho biết, cách đây hơn 2 năm chị Thu mua 2 ô đất liền kề dự án Cienco5 tại xã Tiền Phong, huyện Mê Linh với giá 25 triệu đồng/m2 (diện tích 100 m2/ô), đến giữa tháng 12 vừa rồi, chị phải chốt bán với giá thu về 30 triệu đồng/m2. "Nếu so với gửi tiết kiệm ngân hàng thì tính ra bị lỗ nhưng vì để chủ động nguồn tài chính tôi chốt bán 1 ô đất. Dù có nhiều lợi thế về hạ tầng giao thông, quy hoạch thành phố trong tương lai, đường Vành đai 4 đi qua nhưng đầu tư ở đây không hiệu quả, nhiều dự án tính pháp lý không đầy đủ, mua đất nhiều năm vẫn ở dạng hợp đồng góp vốn", chị Thu chia sẻ. Lướt qua các trang mạng, nhiều căn biệt thự, liền kề dự án Cienco 5 Mê Linh rao bán chỉ 15 - 20 triệu đồng/m2; còn tại huyện Sóc Sơn, đất nền cũng ở mức 12 - 15 triệu đồng/m2…

Lý giải trước tình trạng nhiều nhà đầu tư không "mặn mà" mua đất ở Mê Linh và Sóc Sơn thời điểm này, một người có kinh nghiệm đầu tư cho biết, nếu "xuống tiền" ở đây phải mất thời gian khá lâu, chờ hạ tầng phát triển đồng bộ, dân cư chuyển đến ở đông đúc. Trước đây, thị trường chủ yếu là "lướt sóng", nay không nhiều người mạo hiểm đầu tư với tầm nhìn 10 - 20 năm nên vẫn chỉ nghe ngóng quy hoạch…

Ổn định thị trường

Các chuyên gia cho rằng, việc tăng giá chung cư là điều hoàn toàn có thể xảy ra ở thời điểm này khi nhu cầu về nhà ở của người dân tại các đô thị lớn vẫn rất cao trong khi nguồn cung khan hiếm. Nhiều dự án bị đình trệ do vướng mắc pháp lý, do đó giá chung cư khó giảm, có thể còn tiếp tục tăng.

Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho biết, bất động sản đang vận hành theo cơ chế thị trường, cung đủ cầu thì giá sẽ giảm. Tình trạng lệch pha cung - cầu khiến giá nhà liên tục biến động. Trong khi đó, vật liệu xây dựng lên giá; chi phí đấu giá đất, đầu vào và vốn cũng tăng khiến doanh nghiệp chưa thể cơ cấu lại giá bán.

Đánh giá về bất động sản một số vùng ven có tiềm năng, một chuyên gia phân tích, người mua cần cẩn trọng, tìm hiểu kỹ về thị trường, nắm rõ quy hoạch, tính thanh khoản để có tầm nhìn dài hạn, tránh rủi ro. Thông tin tăng "nóng" nhiều khi là chiêu trò của các ‘đội lái’ nhằm tạo "sóng" nên phải đặc biệt chú ý tính pháp lý của dự án và tính hợp lý của giá bán. Khi sử dụng "đòn bẩy" tài chính, nhà đầu tư phải có lộ trình "xuống tiền" và chiến lược thoái vốn nhằm tránh khỏi các rủi ro. 

Các doanh nghiệp đều cho rằng, tình trạng lệch pha cung - cầu nằm ở những vướng mắc trong hệ thống cơ sở pháp lý. Nhiều thủ tục hành chính còn rườm rà, một số cơ chế, chính sách chưa đồng bộ nên chưa "khơi thông" được thị trường bất động sản.

Là địa phương có hàng trăm dự án nhà ở, khu đô thị đang được đầu tư xây dựng, song, nguồn cung phục vụ nhu cầu nhà ở của người dân Thủ đô vẫn còn rất ít, chưa phù hợp với từng đối tượng, nhất là những người có thu nhập thấp. Hà Nội đang vào cuộc tích cực triển khai hàng loạt các giải pháp giúp thị trường phát triển ổn định. 

Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Trần Sỹ Thanh cho biết, thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Hà Nội đã ban hành Kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2021 - 2030, phấn đấu đến năm 2025 xây dựng mới 1,25 triệu m2 sàn nhà ở xã hội và đến năm 2030 xây mới thêm 5,5 triệu m2, đáp ứng đủ nhu cầu nhà ở cho các đối tượng chính sách. Cùng với đó, Hà Nội tập trung tháo gỡ vướng mắc cho hàng trăm dự án "treo"; chủ động rà soát, kiểm tra, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm quy định của pháp luật, thúc đẩy tiến độ xây dựng các dự án bất động sản.