Thế chấp dự án bất động sản vẫn tiềm ẩn rủi ro

Công khai nhưng chưa đủ minh bạch

Cuối tháng 7 vừa qua, Sở Tài nguyên Môi trường TP Hồ Chí Minh “bất ngờ” công bố danh sách 77 dự án bất động sản (BĐS) đang thế chấp tại ngân hàng. Dù Sở không nói ra nhưng hầu như ai cũng biết động thái này nhằm mục đích giúp người mua nhà nắm bắt được thông tin về dự án mình định mua sau sự cố chung cư The Harmona (quận Tân Bình) bị ngân hàng “dọa” siết nợ do chủ đầu tư thế chấp nhà và không thanh toán đúng quy định.

Ngay sau TP Hồ Chí Minh, Hà Nội cũng vừa công bố các dự án BĐS thế chấp ngân hàng. Theo đó, tính đến ngày 29/7, Hà Nội có 34 dự án mà chủ đầu tư đã đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất hình thành trong tương lai tại các ngân hàng.

Lãnh đạo Sở Tài nguyên Môi trường Hà Nội lý giải, việc chủ đầu tư thế chấp vay vốn là chuyện bình thường. Cơ quan này vẫn đang kiểm soát tốt việc thế chấp của doanh nghiệp để đảm bảo quyền cấp giấy chứng nhận, sổ đỏ cho người mua nhà sau này.

Thực tế, việc doanh nghiệp BĐS thế chấp dự án là hợp pháp, phù hợp với quy định của Luật Kinh doanh BĐS. Do nhu cầu cần nguồn vốn lớn để thực hiện dự án, doanh nghiệp được phép huy động vốn qua nhiều kênh, trong đó có thế chấp tài sản tại ngân hàng để vay vốn.

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chi nhánh TP Hồ Chí Minh vừa có văn bản đề nghị các ngân hàng trên địa bàn giám sát chặt chẽ các dự án đã thế chấp tại ngân hàng; thực hiện đúng quy định pháp luật về thế chấp tài sản đảm bảo nợ vay, đăng ký tài sản thế chấp, xử lý tài sản thế chấp, đặc biệt đối với tài sản hình thành trong tương lai nhằm đảm bảo an toàn tín dụng, đảm bảo vốn vay đúng mục đích. Theo NHNN, việc công khai dự án của chủ đầu tư đang thế chấp tại các ngân hàng là một trong những giải pháp nhằm minh bạch thị trường bất động sản, bảo vệ lợi ích của người tiêu dùng. Vì vậy, các ngân hàng cần phải thông tin, giải thích cho khách hàng rõ việc công khai các dự án thế chấp nhằm bảo đảm thông thoáng trong việc mua bán, chuyển nhượng căn hộ trên thị trường nhằm tránh gây tâm lý lo lắng, hoang mang.

Quy định của pháp luật cũng yêu cầu chủ đầu tư phải công khai các thông tin về dự án để người mua nhà được biết. Tuy nhiên, không phải chủ đầu tư nào cũng làm điều này. Người đi mua nhà như lạc vào ma trận thông tin và khó lòng kiểm chứng mức độ đúng sai của dự án. Do đó, việc Sở Tài nguyên Môi trường ở hai thành phố lớn nhất nước công bố thông tin như vậy phần nào giúp người dân có thêm thông tin. Tuy nhiên, do đây là lần đầu tiên công bố, thông tin lại chưa rõ ràng nên khiến nhiều người dân cảm thấy hoang mang.

Một khách hàng mua nhà tại tòa CT09 (Khu đô thị mới Mỗ Lao, Hà Đông), dự án có trong danh sách mới được Sở Tài nguyên Môi trường Hà Nội công bố, cho biết: “Trước khi kí hợp đồng mua căn hộ, nhân viên môi giới không hề cho tôi biết dự án đang thế chấp ngân hàng nên khi Sở công bố, chúng tôi cũng cảm thấy lo lắng”.

Có thể thấy những thông tin được công bố còn đơn giản, chỉ có thông tin tài sản thế chấp, bên thế chấp, bên nhận thế chấp hoặc loại hình thế chấp. Còn mục đích thế chấp không phản ánh trong hợp đồng thế chấp nên chưa có thông tin. Do vậy, người mua nhà không biết được chủ đầu tư thế chấp căn nhà của mình vào mục đích gì. Mặt khác, tiến độ giải chấp của chủ đầu tư đến đâu cũng không có thông tin.

Theo chuyên gia ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu, rủi ro có thể nằm ở khâu này khi chủ đầu tư bán nhà mà chưa giải chấp xong. Như vậy căn nhà sẽ không làm được sổ đỏ. Thông tin này chỉ ngân hàng mới nắm được.

Mặt khác, thủ tục đăng ký thế chấp được cập nhật tại 2 cơ quan là trung tâm đăng ký tài sản (cập nhật việc thế chấp tài sản) và văn phòng đăng ký đất đai (cập nhật thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất). Do đó, những thông tin vừa được công bố của Văn phòng đăng kí đất đai (thuộc Sở Tài nguyên Môi trường) còn rất sơ sài và chưa đủ đánh giá về mức độ an toàn của dự án.

Giám sát chặt chủ đầu tư ngừa rủi ro

Vụ việc chủ đầu tư chung cư The Harmona (TP Hồ Chí Minh) thế chấp dự án và sử dụng tiền vay sai mục đích, thiếu hiệu quả là bài học cho nhiều ngân hàng. Có nhiều mục đích thế chấp dự án tại ngân hàng như vay vốn phát triển dự án, xây dựng các công trình hạ tầng, thực hiện quy định về bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà hình thành trong tương lai...

Với kinh nghiệm nhiều năm hoạt động trong lĩnh vực ngân hàng, ông Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, một khi chủ đầu tư cố tình dùng “chiêu trò” để sử dụng tiền vay sai với mục đích nêu trong hợp đồng tín dụng thì cũng không dễ để ngân hàng phát hiện. Do vậy, ngân hàng thương mại nhận thế chấp có trách nhiệm giám sát dòng tiền và kiểm tra chính xác mục đích thế chấp. Theo ông Hiếu, khi đã thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, sau khi bán căn hộ, doanh nghiệp phải làm thủ tục rút bớt tài sản thế chấp trong ngân hàng ra, tránh việc thế chấp căn hộ 2 lần (người dân cũng thế chấp chính căn hộ đó để vay tiền).

Việc chủ đầu tư bán nhà mà không làm thủ tục giải chấp sẽ ảnh hưởng đến thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người dân. Theo một luật sư thuộc Văn phòng Luật sư Hà Nội, quyền lợi của người mua nhà tại dự án thế chấp ngân hàng phụ thuộc vào năng lực tài chính của chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư không thanh toán được các khoản nợ cho ngân hàng thì người mua nhà có thể chịu thiệt do ngân hàng siết nợ bằng BĐS.

“Người mua nhà cần lưu ý dự án đã được ngân hàng bảo lãnh tiến độ hay chưa để đảm bảo nếu có rủi ro thì quyền lợi không bị ảnh hưởng”, luật sư này nói.

Theo ý kiến các chuyên gia, việc Văn phòng đăng kí đất đai các địa phương công bố danh sách dự án thế chấp là chưa đủ. Cần có sự phối hợp của nhiều cơ quan để giám sát chủ đầu tư như: Sở Xây dựng (rà soát tính pháp lý của công trình như có xây trái phép hay không, đủ điều kiện hoàn công để cấp giấy chứng nhận hay chưa), Ngân hàng Nhà nước (cập nhật từ hệ thống các ngân hàng thương mại để rà soát nợ xấu từ những dự án này)...

Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cũng đã kiến nghị Sở Tài nguyên Môi trường khi công bố các dự án BĐS đang thế chấp cần cung cấp thêm thông tin về mục đích thế chấp vay vốn của chủ đầu tư giúp người mua nhà nắm đầy đủ thông tin trước khi quyết định mua. Hiệp hội cũng đề nghị ngân hàng nhận thế chấp có cơ chế giám sát chủ đầu tư sử dụng nguồn vốn vay tín dụng và vốn huy động của khách hàng đúng mục đích. Từ đó thúc đẩy việc bàn giao nhà cho khách hàng, cũng như thực hiện giải chấp để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho khách hàng theo đúng quy định.