Thị trường bất động sản luôn là vấn đề hết sức "nóng" trên địa bàn Hà Nội, dù là giai đoạn trầm lắng hay sôi động.
Lúc giá cả nhà cửa lên cao thì giới đầu cơ thao túng, lũng đoạn tạo nên cơn sốt giả tạo. Còn khi kinh tế suy thoái, thị trường ảm đạm, cũng tạo nên nhiều cung bậc và trạng thái khác nhau: Nhà đầu tư bán tháo - Người tiêu dùng dè chừng nghe ngóng.
Trong năm qua, thị trường bất động sản trong nước, cũng như ở Hà Nội rơi xuống chạm đáy, mặc dù các nhà đầu tư tung hết chiêu trò để kích cầu, nhưng tình hình vẫn không được cải thiện. Các dự án phần lớn đình trệ, không thu hồi được vốn, kéo theo nhiều ngành công nghiệp khác cũng chịu ảnh hưởng nặng nề.
|
Khu chung cư dành cho người thu nhập thấp tại Đặng Xá, huyện Gia Lâm, Hà Nội. Ảnh: Tuấn Anh - TTXVN |
* Bức tranh thị trường bất động sảnUBND thành phố Hà Nội cho biết, trong 10 năm gần đây toàn thành phố đã phát triển thêm được khoảng 25 triệu m2 nhà ở; trong đó, diện tích phát triển nhà ở theo dự án đạt gần 11 triệu m2, chủ yếu tại khu vực đô thị, nhà ở do nhân dân tự xây dựng đạt trên 14 triệu m2. Bình quân mỗi năm trên địa bàn thành phố xây dựng được 2,5 triệu m2, diện tích bình quân đầu người đạt khoảng 21,5 m2.
Đối với dự án thương mại, thành phố đang triển khai 370 dự án phát triển khu đô thị, khu nhà ở với tổng diện tích đất sử dụng gần 18.000 ha; trong đó đất xây dựng nhà ở thương mại gần 5.700 ha, đất xây dựng nhà ở xã hội 243 ha. Trong các dự án có khoảng 520.700 căn hộ, diện tích trên 82 triệu m2.
Đối với nhà tái định cư, Hà Nội đã hoàn thành 149 tòa nhà chung cư với trên 12.000 căn hộ. Còn nhà ở xã hội đang triển khai 14 dự án nhà cho người thu nhập thấp; nhà ở công nhân các khu công nghiệp đã đưa vào khai thác sử dụng gần 4.500 phòng cho hàng chục ngàn lao động. Nhà ở cho sinh viên triển khai 10 dự án đáp ứng chỗ ở cho 43.500 sinh viên.
Gần đây, các sàn giao dịch bất động sản cũng dần được hình thành, tạo sự sôi động thị trường và tăng sự công khai minh bạch trong giao dịch. Trên địa bàn Hà Nội có 480 sàn giao dịch, đem lại sự thuận tiện trong giao dịch, thay đổi dần tập quán mua bán, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý.
Thị trường bất động sản Hà Nội đã thu hút được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước tham gia, đầu tư xây dựng nhiều văn phòng cho thuê, nhà ở, góp phần tạo lập chỗ ở cho người dân, xây dựng cuộc sống văn minh hiện đại. Tuy nhiên, trong thời gian qua do tác động của suy thoái kinh tế, lạm phát tăng cao… đã ảnh hưởng rất lớn đến tình hình phát triển nhà ở và thị trường bất động sản Hà Nội.
Theo báo cáo của các doanh nghiệp đầu tư bất động sản, sàn giao dịch, tình hình tồn kho đang rất lớn. Cụ thể, nhà chung cư con 5789 căn hộ tồn kho chưa bán hoặc chưa huy động được vốn, tương ứng khoảng 566.000 m2 sàn; trong đó, đã xây dựng xong phần thô còn nhiều. Nhà thấp tầng, biệt thự, nhà liền kề tồn kho gần 3.500 căn; nhà ở thu nhập thấp 330 căn. Diện tích sàn văn phòng đủ điều kiện cho thuê tồn khoảng 175.000m2.
Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh thành phố Hà Nội, hiện nợ xấu bất động sản tại Hà Nội chiếm khoảng 13% tổng dư nợ xấu của ngân hàng.
Có thể đánh giá một cách tổng quan, thị trường nhà ở thương mại phân khúc cao cấp, thấp tầng đã rơi vào tình trạng cung vượt quá cầu thực của xã hội. Trong khi nhu cầu về nhà ở của các đối tượng thu nhập thấp, trung bình còn rất lớn. Các hộ gia đình có diện tích bình quân dưới mức bình quân là khoảng 375.000 hộ, tương đương 52% số hộ gia đình trên địa bàn thành phố. Có khoảng 114.500 cán bộ công nhân viên chức có nhu cầu mua nhà ở.
Thị trường phát triển không ổn định, giá cả hàng hóa bất động sản, đặc biệt là giá nhà ở biến động bất thường, thực trạng đầu cơ còn nhiều, cơ cấu hàng hóa bất động sản mất cân đối, thiếu hàng hóa có quy mô nhỏ và vừa; giá cả nhà cửa chưa phù hợp với đa số nhu cầu của người dân, đặc biệt là loại hình nhà ở thu nhập thấp, nhà ở cho thuê.
* Đầu cơ - Phá vỡ quy luật Ông Nguyễn Thế Thảo, Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội thẳng thắn nhìn nhận: Thị trường bất động sản bị đóng băng là do phát triển quá nóng, đặc biệt là tình hình kinh tế suy giảm nên sức mua cũng giảm sút. Giá nhà tăng mạnh trong thời gian qua chủ yếu do đầu cơ, nhiều nhà đầu tư chưa tuân thủ quy luật kinh tế thị trường, chỉ tập trung vào những phân khúc có sinh lời cao mà không quan tâm đến nhu cầu thực sự của thị trường, dẫn đến thị trường nhà ở mất cân đối, dư thừa nhà ở cao cấp trong lúc thiếu nhà ở phân khúc cho người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp.
Bên cạnh đó, công tác quản lý thị trường nhà cửa ở Hà Nội vẫn còn yếu kém, nguyên nhân chính là do thiếu quy hoạch, kế hoạch phù hợp. Chính sách tài chính, tín dụng cho thị trường bất động sản chưa hoàn chỉnh và bất cập. Vốn đầu tư trong bất động sản chủ yếu từ nguồn vốn ngân hàng, nhưng thời gian vay ngắn hạn, lãi suất thường thay đổi. Bên cạnh đó lại chưa có các quy định cụ thể để phát triển các mô hình phát triển vốn khác như quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác... Thủ tục hành chính trong quy hoạch kiến trúc, đầu tư xây dựng, đất đai, bồi thường hỗ trợ giải phóng mặt bằng còn nhiều bất cập, ảnh hưởng đến quá trình phát triển thị trường nhà ở.
Một nguyên nhân quan trọng nữa là vai trò điều tiết của nhà nước đối với thị trường bất động sản chưa được phát huy, nhà nước chủ yếu thực hiện công tác quản lý, chưa thể hiện vai trò điều tiết, cân đối cơ cấu nhà ở phù hợp với nhu cầu thị trường; việc ban hành các cơ chế chính sách và thực hiện đầu tư xây dựng chưa đáp ứng với diễn biến của thị trường.
* Cần giải pháp mạnhTheo UBND thành phố Hà Nội, hiện nay người dân, đặc biệt là đối tượng thu nhập thấp, người lao động, cán bộ công chức có nhu cầu nhà ở rất lớn. Gần 190.000 cán bộ công chức hưởng lương ngân sách của gần 100 cơ quan, đơn vị đăng ký có nhu cầu nhà ở, trong đó 20 đơn vị, cơ quan trung ương đóng trên địa bàn, 79 đơn vị trực thuộc thành phố. Nhu cầu quỹ nhà tái định cư từ nay đến năm 2020 là gần 66.630 căn hộ. Hiện nay, Hà Nội có 109 dự án phát triển nhà đã có quyết định giao đất và 30 dự án nhà xã hội. Riêng diện tích dành xây dựng nhà ở xã hội theo quy hoạch khoảng 77 ha.
Để tháo gỡ khó khăn, Hà Nội đang thực hiện nhiều giải pháp đồng bộ, trong đó sẽ thông thoáng về mặt thủ tục, thu hút đầu tư. Thành phố sẽ huy động nhiều nguồn vốn khác nhau để tới đây mua lại các dự án nhà thương mại chuyển sang nhà ở xã hội.
Hà Nội đề ra một số giải pháp mạnh và đang trình Chính phủ giải quyết như: Sớm phê duyệt đề án xử lý nợ xấu, ban hành cơ chế chính sách mở rộng tín dụng cá nhân để kích cầu mua nhà ở; ban hành cơ chế chính sách hỗ trợ doanh nghiệp khi chuyển đổi từ nhà thương mại sang tái định cư, nhà ở cho thuê, thuê mua, trả chậm, nhà công vụ; xem xét phê duyệt đề án về một số chính sách nhà đối với người hưởng lương trên địa bàn thành phố và điều chỉnh Nghị định 142/2005 của Chính phủ về tiền thuê đất, thuê mặt nước.
Hà Nội cũng đã đề nghị các Bộ: Kế hoạch và Đầu tư, Tài chính, Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước sớm đề xuất điều chỉnh bổ sung các chính sách tín dụng, đất đai. Cần tiếp tục cho giãn nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp đã được giãn, hoãn, có thể kéo dài thời gian nộp sang năm 2014. Xem xét khoanh nợ xấu, giảm lãi suất tín dụng, thiết lập các gói tài chính hỗ trợ thị trường bất động sản Hà Nội. Đặc biệt, cần xem xét điều chỉnh quy định tỷ lệ căn hộ trong chung cư để doanh nghiệp tự lựa chọn cho phù hợp với nhu cầu của thị trường và phù hợp với quy hoạch. Ban hành mới bộ quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn thiết kế chung cư căn hộ vừa và nhỏ để các doanh nghiệp có cơ sở thực hiện.
Tại cuộc làm việc với lãnh đạo thành phố Hà Nội vào trung tuần tháng 12 vừa qua, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng đặc biệt quan tâm và đã chỉ đạo Hà Nội cần xây dựng chính sách khuyến khích, kích cầu về nhà ở; đảm bảo cho người có thu nhập thấp cũng có thể mua được, hoặc thuê được nhà ở với giá cả hợp lý. Đồng thời thực hiện hiệu quả tái cơ cấu doanh nghiệp, tập trung cơ cấu lại sản phẩm cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, hạ giá thành sản phẩm, cung cấp sản phẩm trực tiếp đến khách hàng có nhu cầu thực, tránh qua trung gian, đầu cơ.
Nguyễn Văn Cảnh