Loại bỏ chồng chéo trong cấp phép xây dựng

Theo đó, Bộ Xây dựng đề xuất rút ngắn 50% thời gian cấp giấy phép xây dựng, đồng thời mở rộng diện miễn phép và chuyển mạnh sang xử lý trực tuyến nhằm giảm thủ tục cho người dân, doanh nghiệp. Cải cách thủ tục hành chính được coi là một trong những trọng tâm thúc đẩy đầu tư, tháo gỡ điểm nghẽn cho thị trường bất động sản và hoạt động xây dựng; trong đó tập trung vào việc loại bỏ sự chồng chéo trong cấp phép xây dựng. 

Chỉ còn số ít công trình phải xin giấy phép

Trong nhiều năm, thủ tục cấp phép xây dựng được xem là khâu phát sinh nhiều chi phí thời gian, giấy tờ và chồng chéo giữa các cơ quan quản lý. Mục tiêu của đợt cải cách lần này không chỉ là cắt giảm thủ tục hành chính mà còn thay đổi cách thức quản lý theo hướng minh bạch, số hóa và thuận lợi hơn cho hoạt động đầu tư xây dựng.

Chủ trì cuộc họp về triển khai xây dựng các dự án luật mới đây, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh nhấn mạnh tới việc sửa đổi luật phải gắn với tháo gỡ khó khăn thực tiễn, tránh chồng chéo và đẩy mạnh phân cấp, phân quyền. Theo đó, các luật cần tập trung vào các vấn đề như phát triển xanh, ứng dụng công nghệ thông tin, đẩy mạnh chuyển đổi số và phát triển nguồn nhân lực. Các cơ quan soạn thảo phải nghiên cứu kỹ những vướng mắc phát sinh trong quá trình triển khai thực tiễn để tháo gỡ trong luật mới, tránh chồng chéo trong quản lý và bảo đảm phù hợp với mô hình chính quyền hai cấp.

Theo Bộ Xây dựng, hệ thống thủ tục cấp phép hiện nay được thực hiện trên cơ sở Luật Xây dựng 2025, Luật Xây dựng 2014 đã sửa đổi và Nghị định số 175/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng. So với giai đoạn trước, phạm vi công trình phải xin giấy phép đã thu hẹp đáng kể. Nguyên tắc đang được áp dụng là “mỗi dự án chỉ thực hiện một thủ tục hành chính trước khi khởi công”.

Đối với những công trình đã được cơ quan chuyên môn thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi sẽ được miễn giấy phép xây dựng. Ngược lại, các công trình không thuộc diện thẩm định mới phải thực hiện thủ tục xin phép. Điều này khiến nhóm công trình còn phải xin giấy phép chủ yếu là nhà ở riêng lẻ hoặc các công trình quy mô nhỏ cấp III, cấp IV.

Nhưng với nhà ở riêng lẻ, quy định hiện hành chỉ yêu cầu xin phép tại một số khu vực có yêu cầu quản lý quy hoạch, kiến trúc hoặc khu vực phát triển đô thị. Trong khi đó, nhiều công trình tại nông thôn, khu vực chưa có quy hoạch chi tiết hoặc không thuộc khu vực quản lý kiến trúc đã được miễn giấy phép. Có thể thấy, Luật Xây dựng 2025 đã mở rộng đáng kể các trường hợp miễn giấy phép xây dựng so với trước đây.

Ngoài các công trình bí mật nhà nước, công trình khẩn cấp hay công trình theo tuyến liên tỉnh như trước, luật mới bổ sung thêm hàng loạt nhóm được miễn phép như công trình quốc phòng - an ninh, công trình cảng hàng không, công trình bảo đảm hoạt động bay, công trình thuộc dự án đầu tư đặc biệt hay công trình đã được cơ quan chuyên môn thẩm định.

Đặc biệt, quy định mới bỏ yêu cầu công trình phải nằm trong khu vực có quy hoạch chi tiết 1/500 mới được miễn phép sau khi thẩm định. Theo Bộ Xây dựng, thay đổi này giúp mở rộng rất lớn số lượng dự án được miễn giấy phép, đồng thời thực hiện nguyên tắc “kiểm soát một lần” trước khi khởi công.

Một thay đổi đáng chú ý khác là quy định cụ thể hơn đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn. Theo luật mới, nhà dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m2 và không nằm trong khu vực phát triển đô thị hoặc khu vực có quy chế quản lý kiến trúc sẽ được miễn giấy phép xây dựng. 

Các chuyên gia nhận xét, so với Luật Xây dựng 2014, các quy định mới được đánh giá rõ ràng hơn, giúp giảm tình trạng mỗi địa phương hiểu và áp dụng khác nhau.

Chuyển sang trực tuyến toàn trình

Bên cạnh việc mở rộng diện miễn phép, Bộ Xây dựng cũng đề xuất thay đổi mạnh về cách thức giải quyết thủ tục. Hiện việc nộp hồ sơ đã được tích hợp trên Cổng dịch vụ công quốc gia nhưng trên thực tế nhiều nơi vẫn xử lý song song hồ sơ giấy và hồ sơ điện tử. Người dân vẫn phải nộp hai bộ hồ sơ giấy khi xin phép xây dựng.

Trong Dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng, nội dung này cũng đã được Bộ trình Chính phủ ngày 6/5/2026, Bộ Xây dựng đề xuất tất cả trường hợp đủ điều kiện sẽ được thực hiện theo hình thức trực tuyến toàn trình. Nếu áp dụng quy trình này, người dân chỉ phải nộp một bộ hồ sơ điện tử thay vì hai bộ giấy như hiện nay. 

Đồng thời, cơ quan cấp phép sẽ tự khai thác dữ liệu từ các cơ sở dữ liệu quốc gia thay vì yêu cầu người dân nộp lại giấy tờ đã có sẵn như thông tin quyền sử dụng đất. Đây được xem là một trong những thay đổi lớn nhất của thủ tục cấp phép xây dựng trong nhiều năm qua, bởi hồ sơ đất đai hiện là loại giấy tờ thường khiến người dân phải đi lại nhiều lần để sao y, xác nhận hoặc bổ sung.

Bộ Xây dựng cũng cho biết việc phân định thẩm quyền cấp phép sẽ được quy định cụ thể hơn nhằm tránh chồng chéo giữa các cơ quan. Theo đề xuất mới, UBND cấp xã sẽ cấp phép đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ. Các ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế được cấp phép trong phạm vi quản lý. Sở Xây dựng phụ trách các công trình còn lại.

Trước đây, thẩm quyền cấp phép giữa cấp huyện, Sở Xây dựng và các ban quản lý tại một số địa phương từng có tình trạng giao thoa, khiến doanh nghiệp phải hỏi nhiều nơi hoặc mất thêm thời gian xác định cơ quan có thẩm quyền.

Nội dung đáng chú ý nhất trong đợt cải cách lần này là đề xuất giảm một nửa thời gian giải quyết thủ tục. Theo quy định hiện hành, thời gian cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ là 15 ngày, còn các công trình khác tối đa 20 ngày. Bộ Xây dựng đề xuất rút xuống còn 7 ngày làm việc đối với nhà ở riêng lẻ và 10 ngày với các công trình khác. 

Nội dung này đã được đưa vào dự thảo nghị quyết về cắt giảm, phân cấp và đơn giản hóa thủ tục hành chính do Bộ Tư pháp tổng hợp, trình Chính phủ. Nếu được thông qua, đây sẽ là mức cắt giảm mạnh nhất đối với thủ tục cấp phép xây dựng trong nhiều năm qua.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, việc rút ngắn thời gian xử lý là khả thi do nhiều quy trình hiện đã được số hóa, đồng thời số lượng công trình phải xin giấy phép đã giảm đáng kể sau khi mở rộng diện miễn phép. Việc giảm thời gian giải quyết sẽ góp phần giảm chi phí tuân thủ cho người dân và doanh nghiệp, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản và xây dựng đang cần thêm động lực phục hồi.

Trong thực tế, nhiều doanh nghiệp bất động sản từng phản ánh thủ tục cấp phép kéo dài khiến dự án chậm triển khai, phát sinh chi phí lãi vay, chi phí quản lý và làm tăng giá thành sản phẩm. Không ít dự án dù hoàn tất các bước chuẩn bị đầu tư vẫn phải chờ thêm nhiều tháng để hoàn thiện giấy phép xây dựng do quy trình chồng chéo giữa thẩm định thiết kế, thẩm định phòng cháy chữa cháy và cấp phép.

Với định hướng mới, Bộ Xây dựng cho biết sẽ tiếp tục rà soát để đồng bộ hóa các quy định liên quan nhằm giảm tình trạng trùng lặp hồ sơ giữa các bước thẩm định và cấp phép.

Chuyển từ “tiền kiểm” sang quản lý trật tự xây dựng

Nhiều chuyên gia chung nhận định, xu hướng cải cách hiện nay cho thấy cơ quan quản lý đang chuyển dần từ mô hình “tiền kiểm” sang hậu kiểm và quản lý trật tự xây dựng. Thay vì yêu cầu phần lớn công trình phải xin phép trước khi khởi công, cơ quan quản lý sẽ tập trung kiểm soát quy hoạch, tiêu chuẩn kỹ thuật và xử lý vi phạm trong quá trình xây dựng.

Cách tiếp cận này được đánh giá phù hợp với xu hướng cải cách thủ tục hành chính và chuyển đổi số, nhất là khi dữ liệu quy hoạch, đất đai và xây dựng đang từng bước được kết nối.

Theo ông Bùi Văn Dưỡng, Phó Cục trưởng Cục Kinh tế - Quản lý đầu tư xây dựng, việc cấp giấy phép xây dựng sẽ thực hiện theo nguyên tắc từ giai đoạn chuẩn bị đến khi khởi công xây dựng, cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng chỉ kiểm soát 1 lần đối với mỗi dự án, công trình xây dựng. Các dự án, công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi thì được miễn cấp phép xây dựng. Đối với các công trình còn lại sẽ thực hiện thủ tục trực tuyến toàn trình, đơn giản hóa về hồ sơ và điều kiện cấp phép, giảm tối đa thời gian cấp giấy phép xây dựng.

Tuy nhiên, một số ý kiến cũng cho rằng quá trình triển khai cần đi kèm cơ chế giám sát hiệu quả để tránh phát sinh tình trạng xây dựng sai phép hoặc lợi dụng việc nới lỏng thủ tục. Đặc biệt, việc phân cấp mạnh cho cấp xã trong cấp phép xây dựng sẽ đòi hỏi nâng cao năng lực cán bộ và hoàn thiện hệ thống dữ liệu dùng chung.

Ngoài ra, việc thực hiện trực tuyến toàn trình cũng phụ thuộc nhiều vào khả năng liên thông dữ liệu đất đai, quy hoạch và dân cư giữa các bộ, ngành và địa phương. Dù vậy, với những thay đổi đang được đề xuất, thủ tục cấp giấy phép xây dựng được kỳ vọng sẽ tiếp tục giảm đáng kể thời gian và chi phí cho người dân, doanh nghiệp trong thời gian tới.