Mặc dù dư nợ tín dụng bất động sản (BĐS) đã tăng và dòng vốn khu vực này được “khơi thông” hơn so với thời điểm thắt chặt tín dụng của năm 2011 nhưng vẫn chưa giúp thị trường nhạy cảm này bớt khó khăn. Việc “bốc thuốc" "cứu” thị trường BĐS cần sự đồng bộ của các chính sách tài khóa và liều thuốc mạnh đầu tiên là đòn bẩy chính sách.
Tồn kho - gia tăng nợ xấu ngân hàng
Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), dư nợ tín dụng BĐS đến 31/10/2012 khoảng 207.595 tỷ đồng, tăng 3,6 % so với thời điểm 31/12/2011. Tuy nhiên, số liệu này chưa tính đến các khoản vay tiêu dùng khác nhưng thực chất được đầu tư vào lĩnh vực này, cũng như dư nợ có tài sản bảo đảm bằng BĐS còn chiếm khoảng 46,5% tổng dư nợ tín dụng. Nợ xấu chiếm khoảng 6,5% tổng dư nợ BĐS, nhưng đại đa số doanh nghiệp (DN) nợ BĐS khó có khả năng thanh toán khi đến hạn do không bán được sản phẩm.
Nhiều giải pháp quyết liệt của Bộ Xây dựng triển khai trong thời gian qua đã có những tác động tích cực đến thị trường bất động sản. Ảnh: Một dự án chung cư ở Văn Khê (Hà Nội) đang được xây dựng.
Ảnh: Lê Phú |
Bộ Xây dựng cho biết: Hiện hệ thống tài chính BĐS chưa hoàn thiện và nguồn vốn dành cho thị trường này lại chủ yếu là vốn ngắn hạn từ hệ thống ngân hàng (NH) với lãi suất cao. Bởi vậy, nhiều DN kinh doanh BĐS quy mô nhỏ, năng lực tài chính yếu, hoạt động thiếu chuyên nghiệp, đầu tư dàn trải, thiếu định hướng phát triển và chiến lược kinh doanh, đầu tư theo phong trào dễ bị thua lỗ, phá sản khi thị trường gặp khó khăn.
Tại Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội - nơi các dự án chiếm gần 50% thị phần trên thị trường BĐS đã trở thành “điểm nóng” khó khăn nhất. Chỉ tính riêng sản phẩm tồn kho của 121 dự án BĐS tại Thành phố Hồ Chí Minh đã lên tới tới 14.816 căn nhà, 58.748 m2 mặt bằng thương mại, trên 300 ngàn m2 đất nền với tổng giá trị ước tính 30.242 tỷ đồng.
Tại Hà Nội, căn cứ báo cáo của 13 chủ đầu tư thì lượng tồn kho đã lên tới 5.875 căn nhà, 5.459 m2 mặt bằng thương mại, văn phòng với giá trị khoảng 14.070 tỷ đồng. Tuy nhiên, số liệu tồn kho này vẫn chưa phản ánh được tình hình thực tế bởi nhiều dự án chưa báo cáo. Tồn kho BĐS cũng không giống các sản phẩm công nghiệp khác vì nhiều nhà chung cư đang xây dựng dở dang nhưng đã huy động vốn một phần; nhiều dự án đã giải phóng mặt bằng, đầu tư kinh phí xây dựng hạ tầng nhưng phải dừng do không có thị trường; hoặc các nhà đầu tư thứ phát đã mua nhưng không bán được cho người tiêu dùng... Bởi vậy, số vốn tồn đọng trong BĐS còn lớn hơn nhiều so với số liệu trong báo cáo.
Vấn đề đặt ra là phải giải quyết được lượng hàng tồn kho BĐS mới mong giảm một phần gánh nặng nợ xấu cho hệ thống NH. Bởi vậy, “Đề án xử lý nợ xấu của hệ thống các tổ chức tín dụng” đang hoàn thiện sẽ quan tâm đến nhóm giải pháp xử lý hàng tồn kho và kích thích thị trường BĐS; ưu tiên xử lý nợ xấu có tài sản bảo đảm bằng BĐS.
Các NHTM nhà nước sẽ dành một lượng vốn hợp lý (tối thiểu khoảng 3% tổng dư nợ) để cho các đối tượng trong diện ưu tiên vay để thuê, thuê mua nhà ở xã hội (NOXH) và thuê mua nhà ở thương mại. Điển hình như Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) đã cam kết dành gói tín dụng trung dài hạn quy mô 30.000 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi để hỗ trợ triển khai các chương trình xây dựng NOXH giai đoạn 2012 - 2015. Đặc biệt, BIDV dành tới 19.500 tỷ đồng (chiếm 65% gói tín dụng) cho khách hàng vay mua nhà với thời gian cho vay tối đa 15 năm.
Ngân hàng Nhà nước cũng sẽ dành từ 20 - 40 nghìn tỷ đồng thông qua tái cấp vốn với lãi suất hợp lý và thời hạn tối đa 10 năm tùy theo đối tượng sử dụng vốn vay nhằm hỗ trợ các NHTM nhà nước phục vụ cho vay đối với nhóm đối tượng nhất định.
Đòn bẩy chính sách
Nhiều giải pháp quyết liệt của Bộ Xây dựng triển khai trong thời gian qua đã có những tác động tích cực đến thị trường BĐS. Và chính sách đang trở thành “đòn bẩy” để giúp thị trường BĐS vượt khó. Giá nhà đã giảm, quy mô căn hộ phù hợp đã giúp người dân có thêm cơ hội sở hữu nhà ở.
Bên cạnh đó, hàng loạt chính sách có tính đột phá đã được Bộ Xây dựng đề xuất Quốc hội và Chính phủ thông qua để thực hiện trong năm 2013. Điển hình như: Gia hạn nộp thuế thu nhập DN, thuế giá trị gia tăng cho các DN đầu tư - kinh doanh nhà ở; DN được nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ thanh toán tiền bán hàng; giảm thuế suất thuế giá trị gia tăng đầu ra đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh NOXH xuống còn 5% để người mua nhà được hưởng lợi và tạo điều kiện cho DN giảm giá bán...
Theo Bộ Xây dựng, bản thân các địa phương có tồn kho BĐS lớn cũng phải hạn chế tối đa đầu tư từ ngân sách để xây dựng nhà ở tái định cư, NOXH mà dùng vốn đầu tư đã có trong kế hoạch và đề nghị Chính phủ xem xét ứng vốn trước để mua lại các dự án nhà ở thương mại phục vụ nhu cầu tái định cư, NOXH cho thuê giá rẻ, nhà ở cho sinh viên. Các tỉnh, thành phố cần sớm triển khai thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt; lập chương trình phát triển nhà ở hàng năm, 5 năm và dài hạn của địa phương cũng như đưa chỉ tiêu, kế hoạch phát triển NOXH là chỉ tiêu chính trong kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời đưa vào Nghị quyết của cấp ủy và thông qua Hội đồng nhân dân để thực hiện.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng khẳng định: Phải gắn việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS với thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia; trong đó đẩy mạnh phát triển NOXH phục vụ 8 nhóm đối tượng ưu tiên. Đây là việc làm đạt được nhiều mục tiêu bởi NOXH phù hợp với khả năng thanh toán của đại bộ phận người dân. Đây cũng là một gói kích cầu gián tiếp của Chính phủ cho thị trường vì Nhà nước đã không thu tiền sử dụng đất đối với NOXH. Như vậy, Nhà nước đã hỗ trợ cho người dân về giá, DN có việc làm và vẫn thu được lợi nhuận.
Bởi vậy, năm 2013, Bộ Xây dựng sẽ tập trung hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến phát triển đô thị và nhà ở, theo hướng tăng cường công tác quản lý nhà nước thống nhất từ Trung ương đến địa phương, bảo đảm cho thị trường BĐS phát triển ổn định, theo quy hoạch, kế hoạch, cân đối cung cầu và đẩy mạnh phát triển NOXH.
Chuyển động thị trường
Ngay sau khi Bộ Xây dựng “bật đèn xanh” cho phép chuyển đổi loại hình nhà ở thương mại sang NOXH, nhiều DN đã chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh của mình.
Các công trình nhà ở đang thi công dở dang hoặc đã hoàn thành nhưng tồn kho cao do diện tích căn hộ quá lớn thì tùy theo từng khu vực sẽ được phép điều chỉnh cơ cấu căn hộ cho phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của đại bộ phận người dân. Dự án phát triển nhà ở thương mại đã giải phóng mặt bằng nhưng chưa triển khai công trình nhà ở cho phép cơ cấu lại, chuyển sang làm NOXH phục vụ người có thu nhập thấp, công nhân lao động. Những dự án nhà ở tồn kho không bán có thể xem xét chuyển đổi sang các công trình dịch vụ đang có nhu cầu và phù hợp với quy hoạch như: bệnh viện, trường học, khách sạn, dịch vụ thương mại...
Hiện một số DN lớn như HUD, Tổng công ty xây dựng Hà Nội, Vinaconex... cũng đã có văn bản xin giảm thị phần nhà ở thương mại để chuyển đổi hoặc chuyển đổi hẳn sang loại hình NOXH. Trên thực tế, nhiều DN đã chia nhỏ căn hộ, sử dụng vật liệu hoàn thiện trong nước... để giảm giá thành. Giá nhà đã giảm nhiều so với thời điểm sốt giá năm 2008 - 2010. Mức giảm được ghi nhận kỷ lục là giảm tới 50% so với giá chào bán ban đầu, trở về mốc giá tương đương thời điểm năm 2006. Đây cũng là điểm tốt, tạo điều kiện cho người có nhu cầu có thể mua nhà ở phù hợp với điều kiện kinh tế của mỗi gia đình. Gần đây, phân khúc nhà ở bình dân tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đã có dấu hiệu ấm dần lên.
Điều chỉnh cơ cấu thị trường nhằm lấy lại thăng bằng cán cân cung - cầu được bắt đầu từ chính việc rà soát, phân loại các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới. Theo đó, các dự án chưa hoặc đang giải phóng mặt bằng nhưng không phù hợp kế hoạch phát triển thì sẽ dừng lại. Thậm chí các dự án đã giải phóng mặt bằng nhưng không phù hợp với nhu cầu và kế hoạch thì tạm thời điều chỉnh mục đích sử dụng đất có thời hạn. Chủ đầu tư có thể khai thác kinh doanh, không để đất trống và chỉ đầu tư tiếp khi được cấp có thẩm quyền cho phép.
Hiện nay, các công cụ tài chính như: Quỹ tiết kiệm nhà ở, Quỹ đầu tư BĐS, Cơ quan tái thế chấp nhà ở... nhằm tạo nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường BĐS cũng sẽ sớm được hoàn thiện. Đây cũng là những yếu tố được kỳ vọng sẽ tạo đà cho thị trường BĐS chuyển động theo hướng tích cực.
Thu Hằng