‘Cởi trói’ khung pháp lý phát triển nhà ở xã hội

Chênh lệch cung cầu

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, từ đầu năm đến nay, cả nước đã có 24 dự án NOXH được công bố và các ngân hàng đã bắt đầu triển khai cho vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, gồm 15 dự án NOXH ở các tỉnh Bắc Giang, Trà Vinh, Tây Ninh, trong đó có 5 dự án đã được cấp phép xây dựng. Các ngân hàng như BIDV, Agribank cũng đang tập trung cho vay gói tín dụng này.

Đặc biệt, Agribank đang triển khai Chương trình cho vay NOXH, với hạn mức cho vay 30.000 tỷ đồng, từ ngày 1/7/2023, định kỳ 6 tháng/lần, Agribank sẽ thông báo lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi triển khai chương trình. Điểm đáng chú ý với khách hàng là người mua nhà, ngoài hạn mức vay theo quy định, nếu có tài sản bảo đảm bổ sung, khách hàng được áp dụng mức vay tối đa bằng 85% tổng mức đầu tư.

Từ năm 2016 đến nay, chính sách hỗ trợ nhà ở cho người thu nhập thấp tại đô thị và công nhân lao động được thực hiện theo Luật Nhà ở và các văn bản chỉ đạo của Chính phủ, cả nước đã có 1.040 dự án đầu tư xây dựng NOXH, bao gồm 507 dự án NOXH độc lập, với tổng diện tích đất hơn 1.375 ha và 533 dự án được xây dựng trên quỹ đất 20% của các dự án nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị, với diện tích đất hơn 1.983 ha.

Trong đó, các địa phương đã hoàn thành 248 dự án, với quy mô xây dựng khoảng hơn 103.500 căn, tổng diện tích hơn 5,1 triệu m2. Hiện tại, các địa phương đang tiếp tục triển khai 264 dự án, quy mô xây dựng khoảng 216.500 căn, với tổng diện tích khoảng 10,8 triệu m2; còn lại 512 dự án chưa triển khai hoặc đang làm thủ tục đầu tư xây dựng.

Tuy nhiên, Bộ Xây dựng đánh giá, với tổng diện tích hơn 5,1 triệu m2 NOXH đã xây dựng, mới chỉ đạt được khoảng 41% mục tiêu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 theo Quyết định số 2127/QĐ-TTg. Hầu hết số lượng công nhân làm việc tại các địa phương hiện nay chưa có chỗ ở ổn định, đang phải thuê trọ tại các khu nhà trọ do người dân tự đầu tư xây dựng. Cập nhật đến đầu năm 2023 từ hơn 40 địa phương, nhu cầu NOXH cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp trong giai đoạn 2021 - 2030 khoảng 2,6 triệu căn hộ và mục tiêu hoàn thành cho giai đoạn này là khoảng 1,8 triệu căn.

Thực tế này cho thấy mức độ chênh lệch cung cầu NOXH tại các địa phương đang là vấn đề cấp bách cần sớm được khắc phục và việc phát triển NOXH cần thực chất, sát thực tế hơn.

Nhiều quy định mới hỗ trợ người lao động 

Từ ngày 1/8/2024, 3 bộ Luật: Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản (BĐS) có hiệu lực thực thi đang được các bộ, ngành, địa phương, doanh nghiệp, nhà đầu tư nhận định tác động tích cực đến việc kinh doanh BĐS, phát triển mới và khởi động lại các dự án nhà ở, NOXH, khu đô thị thời gian tới; đồng thời, tạo ra nhiều ảnh hưởng tích cực cho chủ thể trong xã hội, từ doanh nghiệp tới nhà đầu tư trong nước, quốc tế.

Đón “luồng gió mới” từ các luật, Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý NOXH, trong đó có nhiều quy định mới về đất xây dựng NOXH trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, tiêu chuẩn diện tích NOXH, chính sách hỗ trợ…

Tại Điều 17 của Nghị định, trường hợp dành một phần diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để xây dựng NOXH, tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, UBND cấp tỉnh, thành phố nơi có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại khi chấp thuận chủ trương đầu tư dự án theo thẩm quyền phải quyết định việc chủ đầu tư dự án đó dành 20% tổng diện tích đất ở (trừ đất ở hiện hữu, đất tái định cư) trong phạm vi dự án, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NOXH.

Về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích NOXH được đầu tư xây dựng theo dự án, trường hợp NOXH là nhà chung cư được đầu tư xây dựng theo dự án thì phải đảm bảo các yêu cầu. Cụ thể, NOXH phải được thiết kế, xây dựng khép kín, tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật quốc gia, phù hợp tiêu chuẩn áp dụng theo quy định của pháp luật, tiêu chuẩn diện tích sử dụng mỗi căn hộ tối thiểu là 25m2, tối đa là 70m2. Các dự án NOXH được điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích sử dụng căn hộ tối đa, nhưng mức tăng không quá 10% so với diện tích sử dụng căn hộ tối đa là 70m2 và bảo đảm tỷ lệ số căn hộ trong dự án đầu tư xây dựng NOXH có diện tích sử dụng trên 70m2 không quá 10% tổng số căn hộ NOXH trong dự án.

Đáng chú ý, Nghị định bổ sung quy định, người thu nhập dưới 15 triệu đồng/tháng được hưởng chính sách hỗ trợ. Về thu nhập, các đối tượng được quy định tại các khoản 5, 6 và 8 Điều 76 của Luật Nhà ở cần đảm bảo theo từng điều kiện. Trường hợp người đứng đơn là người độc thân có thu nhập hằng tháng thực nhận không quá 15 triệu đồng tính theo Bảng tiền công, tiền lương và có thời gian xác định điều kiện về thu nhập trong 1 năm liền kề, tính từ thời điểm đối tượng quy định ở trên nộp hồ sơ hợp lệ cho chủ đầu tư để đăng ký mua, thuê mua NOXH.

Trường hợp đối tượng quy định tại khoản 5 Điều 76 của Luật Nhà ở không có Hợp đồng lao động, nếu là người độc thân, thu nhập hàng tháng thực nhận không quá 15 triệu đồng, nếu đã kết hôn theo quy định của pháp luật thì người đứng đơn và vợ (chồng) của người đó có tổng thu nhập hàng tháng thực nhận không quá 30 triệu đồng. Trong thời hạn 7 ngày, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị xác nhận, UBND cấp xã thực hiện việc xác nhận điều kiện về thu nhập trong 1 năm liền kề tính từ thời điểm đối tượng nộp hồ sơ hợp lệ cho chủ đầu tư để đăng ký mua, thuê mua NOXH...