Bất động sản công nghiệp có tiềm năng tăng trưởng bền vững

Theo Quy hoạch phát triển các khu công nghiệp ở Việt Nam, hiện có khoảng 563 khu công nghiệp với tổng diện tích được bao phủ là khoảng 210.900 ha. Tuy nhiên, Công ty Savills Việt Nam cho biết, hiện vẫn còn một số khu công nghiệp vẫn chưa hoạt động. Đến nay, số khu công nghiệp thực tế đã công bố là 406; trong đó 361 dự án nằm ngoài khu kinh tế, 37 dự án thuộc các khu kinh tế và 8 dự án điện công nghiệp khác nằm trong khu kinh tế cửa khẩu.

Các chuyên gia của Công ty Savills Việt Nam cho rằng, con số này cần được cải thiện trong vài năm tới vì nhu cầu thuê của các doanh nghiệp sẽ tiếp tục gia tăng do xu hướng chuyển dịch chuỗi cung ứng đến Việt Nam. Do đó, bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam vẫn có tiềm năng tăng trưởng bền vững.

Số liệu thông kê của Công ty Savills Việt Nam cho thấy, tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp tại Việt Nam hiện nay đạt 70,9%, tương đương với mức cuối năm 2020. Bất động sản khu công nghiệp ở khu vực phía Bắc tại khu kinh tế ở Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng vẫn ghi nhận nguồn cung tốt nhờ các dự án mới như Deep C III.  

Khu kinh tế phía Bắc, tại 6 tỉnh trọng điểm, nguồn cung khu công nghiệp đạt mức 11.000 ha. Tỷ lệ lấp đầy đến nay khoảng 83% và chỉ còn trống khoảng 2.000 ha. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tại Hà Nội, Bắc Ninh, Bắc Giang đã chạm mức 96% và ghi nhận tiếp tục có nguồn cung tương lai đến từ một số dự án mới. Các địa phương như Hưng Yên với tỷ lệ lấp đầy khoảng 77% và Hải Phòng ở mức 68% một điểm đến khá thích hợp cho nhà đầu tư vào lúc này. 

Đối với nhà xưởng, nhà kho đã xây dựng sẵn, giá thuê trung bình tại khu vực phía Bắc đã lên đến 5 USD/m2/chu kỳ thuê và tỷ lệ lấp đầy đạt 78%. 

Còn tại khu vực phía Nam, các khu công nghiệp tại TP Hồ Chí Minh, Bình Dương và Đồng Nai còn rất ít diện tích trống. Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ là điểm đến đầu tư thay thế nhờ nguồn cung tốt. Savills Việt Nam cho biết, nhiều nhà máy dự kiến được xây dựng trong thời gian tới nhờ vị trí thuận tiện gần các cảng lớn.

Hiện tỷ lệ lấp đầy tại 6 tỉnh, thành trọng điểm phía Nam ghi nhận mức  84% với giá thuê trung bình 152 USD/m2/chu kỳ thuê 50 năm.

Ông John Campbell - Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ công nghiệp Savills Việt Nam đánh giá, mặc dù khu vực này còn một số khó khăn về kết nối giao thông và cơ sở hạ tầng nhưng vấn đề này sẽ sớm được khắc phục khi các dự án giao thông như đường Vành đai II, Vành đai III cũng như Sân bay quốc tế Long Thành đi vào hoạt động. 

Đối với nguồn cung xây sẵn, giá thuê từ đầu năm đến nay ghi nhận ở mức trung bình 6 USD/m2/tháng với công suất đạt 88%. TP Hồ Chí Minh tiếp tục là thị trường có giá cho thuê cao nhất, tiếp đến là Bình Dương, Long An và Đồng Nai. Nhiều dự án khu công nghiệp xây sẵn được phát triển tại khu vực phía Nam trong thời gian gần đây đến từ các chủ đầu tư lớn như BWID, KTG, KCN hay Alibaba.  

Mặc dù sự quan tâm đến các khu công nghiệp của Việt Nam rất cao nhưng cần có sự điều chỉnh lại để có mô hình phát triển phù hợp hơn. Ông Phạm Hữu Thắng - nguyên Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài đánh giá, phần lớn quỹ đất công nghiệp đều được tận dụng cho mục đích sản xuất thay vì phân bổ thêm để xây dựng các cơ sở hậu cần hay công trình phụ trợ.

Vì vậy, các khu công nghiệp mới được kỳ vọng sẽ có quy hoạch chi tiết hơn, phân bổ diện tích cho chức năng về hậu cần, thương mại, dịch vụ và các trung tâm dữ liệu. Mặt khác, Chính phủ cũng đang nỗ lực cải thiện quy trình thực hiện các thủ tục thúc đẩy đầu tư, từ đó giúp các chủ đầu tư khu công nghiệp phát triển thêm dự án mới dễ dàng hơn, giảm bớt thủ tục hành chính liên quan...

Ông John Cambpell đánh giá, các ưu đãi thuế của Chính phủ dành cho công ty công nghệ cao là động lực thúc đẩy những doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này như Intel và Jabu gia nhập thị trường Việt Nam. Những ưu đãi này cũng áp dụng cho các dự án đầu tư về nông nghiệp thông minh, sáng kiến bền vững và thân thiện với môi trường.  

Khi nhìn vào các nền kinh tế công nghiệp hóa trên toàn thế giới hoặc ở châu Âu, rất nhiều khu công nghiệp đang chuyển sang mô hình kinh tế và thân thiện với môi trường hơn. Do đó, việc Việt Nam phát triển theo con đường này chỉ là vấn đề thời gian. Hiện nay, Khu công nghiệp Deep C tại Hải Phòng là một trong những cơ sở đầu tiên ở Việt Nam kết hợp điều này, hứa hẹn thu hút sự quan tâm của các doanh nghiệp sản xuất nước ngoài - chuyên gia này nhận xét.

Trong khu vực Đông Nam Á, không có quốc gia nào tham gia nhiều hiệp định thương mại FTA như Việt Nam. Điều này giúp tạo được niềm tin cho các nhà sản xuất có giá trị cao trên toàn cầu. Lợi thế nữa là Việt Nam có một lực lượng lao động trẻ và năng động, tầng lớp trung lưu đang gia tăng với thu nhập cao hơn... Đây sẽ là những lợi thế hấp dẫn nhà đầu tư.

Dẫn chứng về khả năng tăng trưởng giá trị khu công nghiệp tại Việt Nam, ông John Campbell chia sẻ, so với các thị trường khác tại châu Á và Đông Nam Á, lợi nhuận và sản lượng hiện nay ở Việt Nam là một trong những điểm thu hút các nhà đầu tư nhất. Ví dụ, đối với khu công nghiệp đang hoạt động, 6 thương vụ bán và cho thuê lại gần nhất đã được thực hiện với lợi suất và lợi nhuận là 8-11%. Điều đó cho thấy việc đầu tư vào các khu công nghiệp tại Việt Nam đang ghi nhận nguồn lợi nhuận khá tốt.  

Tuy nhiên, theo chuyên gia của Savills Việt Nam, phân khúc này cũng vẫn còn một số thách thức nhất định. Đó là hiện nay chi phí đền bù và giá đất ở Việt Nam đã tăng lên rất nhiều trong thời gian gần đây. Đó cũng là một thách thức đối với các chủ đầu tư muốn thành lập khu công nghiệp mới hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang công nghiệp. Cùng với đó là 2 thách thức dài hạn bao gồm trình độ lao động và cơ sở hạ tầng. 

Theo ông John Campbell, Việt Nam có lực lượng lao động lớn, nhiều khoản đầu tư sản xuất mới và nền kinh tế đang tiến lên chuỗi giá trị nhưng vẫn thiếu nguồn cung lao động có tay nghề cao. Vì vậy, khi thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư. Chính phủ cần định hướng để phải đảm bảo chất lượng và số lượng lao động có tay nghề cao không quá chênh lệch so với các thị trường trong khu vực. Cho đến nay, Việt Nam đã vạch ra trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội từ năm 2021 đến năm 2030 nhằm cải cách giáo dục, nâng cao chất lượng và khả năng tiếp cận đào tạo, song đây không phải là điều có thể làm trong một sớm một chiều. 

Đặc biệt, về cơ sở hạ tầng, khu vực miền Nam đang rất cần được cải thiện mạng lưới giao thông, đặc biệt là đường bộ. Mặc dù Việt Nam dành khá nhiều vốn cho đầu tư cơ sở hạ tầng, nhưng vẫn còn hạn chế so với một số quốc gia khu vực.