Bộ Xây dựng đề nghị bổ sung 2 mô hình quản lý nhà chung cư

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, mặc dù hệ thống văn bản quy phạm pháp luật đã được ban hành tương đối đầy đủ để điều chỉnh hầu hết các hoạt động liên quan đến quản lý, vận hành nhà chung cư. Tuy nhiên, trong thời gian qua, một số địa phương vẫn còn xảy ra một số tồn tại, tranh chấp, khiếu kiện trong quả trình quản lý, sử dụng nhà chung cư, chủ yếu xảy ra ở các đô thị lớn. 

Một số tồn tại, khiếu kiện liên quan chủ yếu đến các vấn đề: chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư, thành lập Ban quản trị; đóng góp, bàn giao, quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, kinh phí quản lý, vận hành... Thống kê cho thấy có 11 địa phương có tranh chấp, khiếu nại trong đó chủ yếu xảy ra tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh với tổng số 458 tranh chấp, khiếu nại liên quan đến công tác quản lý vận hành; trong đó có 68 tranh chấp về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung 2%.

Cần công khai, minh bạch quỹ bảo trì chung cư

Các đại biểu cho rằng, trong thời gian tới, cần có giải pháp buộc Ban Quản trị chung cư sử dụng đúng mục đích quỹ bảo trì và có sự kiểm soát, trong đó có vai trò của chủ đầu tư. Đồng thời, có ý kiến đề xuất phải đổi cách thu, phương thức thu và có giải pháp để bắt buộc chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị chung cư. 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh nêu thực tế: Đối với chung cư trên 20 tầng, hiện nay kinh phí bảo trì ước độ trên dưới 20 tỷ đồng. Thành phố Hà Nội có chung cư lớn kinh phí bảo trì lên đến hơn 100 tỷ đồng. 

"Rõ ràng đây là "miếng mồi lớn" đối với một số phần tử xấu họ tìm cách chui vào Ban quản trị để trục lợi” - ông Lê Hoàng Châu bày tỏ lo ngại.

Về thời điểm đóng kinh phí bảo trì, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, Luật Nhà ở và Luật Xây dựng quy định về công tác bảo trì nhà chung cư nhằm đảm bảo chất lượng công trình và sự an toàn của cư dân. Hiệp hội nhận thấy quy định mức thu kinh phí bảo trì 2% là cần thiết, để có nguồn tài chính thực hiện công tác bảo trì chung cư, theo quy trình bảo trì đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và theo kế hoạch hàng năm của Hội nghị nhà chung cư, hoặc khi có sự cố bất ngờ. Tuy nhiên, quy định thời điểm đóng kinh phí bảo trì 2% khi nhận bàn giao nhà, không hợp lý và tạo thêm gánh nặng cho người mua nhà. Bởi lẽ, tại thời điểm đóng kinh phí bảo trì, nhà thầu thi công vẫn còn trách nhiệm bảo hành nhà chung cư.

Bên cạnh đó, một vấn đề cần xem xét kỹ, đó là quỹ bảo trì chung cư 2% rồi cũng sẽ được sử dụng hết trong khoảng 15 - 20 năm. Sau đó, theo quy định của pháp luật, các chủ sở hữu chung cư sẽ tiếp tục bỏ tiền bảo trì chung cư để đảm bảo an toàn và chất lượng sống. Tuy nhiên, việc huy động tiền của các hộ dân chắc chắn rất khó. Điển hình là 474 chung cư cũ được xây dựng trước năm 1975 tại Thành phố Hồ Chí Minh, hiện nay, Nhà nước đang dùng ngân sách để thực hiện công tác bảo trì chung cư và đang thực hiện Chương trình cải tạo, xây dựng lại để tái định cư cho các hộ dân.

Trả lời băn khoăn của các đại biểu tại Phiên giải trình, Bộ Trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết, cần làm tốt hơn, công khai, minh bạch hơn nữa trong quá trình thực hiện quản lý nhà nước về quản lý vận hành nhà chung cư, trong đó có quản lý sử dụng quỹ bảo trì.

Theo Bộ trưởng, toàn bộ tranh chấp đều do người mua và người bán. Pháp luật yêu cầu rõ trong hợp đồng phải phản ánh đầy đủ, chi tiết. Tuy nhiên, trên thực tế, một số chủ đầu tư trong các hợp đồng không thể hiện các nội dung theo quy định pháp luật, mà còn giành quyền có lợi về cho chủ đầu tư, làm giảm thiểu quyền lợi của người mua. "Cho nên tôi cho rằng, cần công khai minh bạch điều này. Nếu công khai, minh bạch sẽ hạn chế tranh chấp” - Bộ trưởng chia sẻ.

Về phí bảo trì chung cư, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà khẳng định: quy định pháp luật là rõ ràng, vấn đề là do tổ chức thực hiện.

"Cũng có trường hợp thế này, ví dụ Hội nghị lần đầu của nhà chung cư bầu ra Ban Quản trị. Ban Quản trị họp, thông qua kế hoạch bảo trì do chủ đầu tư lập. Chủ đầu tư lập tổng chi của cả năm, nhưng một số người không hiểu biết vấn đề này cho nên dẫn tới thực hiện lúng túng, kể cả dẫn đến nghi kị lẫn nhau... Quy định pháp luật hết sức rõ ràng, tuy nhiên kiểm tra, giám sát việc này mà Ban Quản trị không có trình độ năng lực, đây là vấn đề hết sức khó khăn” - Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà chia sẻ.

Về phương thức thu, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà cho rằng: việc cho chủ đầu tư thu sẽ thuận tiện về mặt khoản thu. Tuy nhiên, sau khi thu xong, có vướng mắc là chủ đầu tư chậm, không bàn giao hoặc bàn giao thiếu kinh phí bảo trì, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà khẳng định, thời gian tới phải xử lý nghiêm khắc đối với tình trạng này.

Đề nghị bổ sung 2 mô hình quản lý nhà chung cư

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu, lấy ý kiến về các giải pháp để quản lý hiệu quả nhà chung cư.

Về mô hình quản lý nhà chung cư, ngoài mô hình Ban Quản trị như hiện nay, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà cho biết, Bộ Xây dựng đề nghị nghiên cứu theo hướng quy định bổ sung 2 mô hình quản lý nhà chung để Hội nghị nhà chung cư lựa chọn phù hợp với điều kiện thực tế của từng chung cư. Thứ nhất là mô hình Chủ đầu tư quản lý, vận hành nhà chung cư. Theo mô hình này, chủ đầu tư là đơn vị thu, quản lý kinh phí bảo trì và trực tiếp quản lý vận hành nhà chung cư. Mô hình này phù hợp với các tòa nhà chung cư có chủ đầu tư là các đơn vị chuyên nghiệp, có năng lực quản lý, vận hành nhà chung cư. Thứ hai là mô hình các doanh nghiệp quản lý, vận hành chung cư chuyên nghiệp sẽ thực hiện việc quản lý, vận hành các tòa nhà chung cư. Đây là mô hình đã được áp dụng ở nhiều nước và đã xuất hiện ở Việt Nam.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, theo hướng đề xuất này, người dân trong chung cư sẽ tự họp bàn, quyết định lựa chọn trong 2 mô hình này để triển khai tại chung cư. 

Tại phiên giải trình, các đại biểu đề nghị tiếp tục đẩy mạnh tuyên truyền, phổ biến kiến thức cho người dân, nhà đầu tư và ban quản trị liên quan việc quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư. Đồng thời các cơ quan chức năng, chính quyền các cấp trên địa bàn triển khai thực hiện nghiêm các quy định liên quan đến công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư; đồng thời phối hợp với ngành Công an, Thanh tra xử lý nghiêm các hành vi vi phạm pháp luật, đặc biệt là hành vi chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trái pháp luật.