Bộ trưởng Trần Hồng Hà: Các hợp đồng hứa mua, hứa bán là lách Luật Đất đai

Phải công khai tất cả quy hoạch

Trả lời các đại biểu Quốc hội về giải pháp khắc phục hiện tượng các dự án trong lĩnh vực bất động sản chưa được phép mở bán theo luật định nhưng một số doanh nghiệp đã tiến hành huy động vốn thông qua ký kết các loại hợp đồng như là hợp đồng hứa mua, hứa bán, hợp đồng góp vốn, Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho rằng, các hợp đồng hứa mua, hứa bán chính là đang lách Luật Đất đai.

Theo Bộ trưởng Trần Hồng Hà, Luật đất đai quy định chỉ đưa sản phẩm bất động sản ra thị trường khi đã có quy hoạch, có hạ tầng hay đầu tư xong nền móng… và dự án đó phải trả xong nghĩa vụ tài chính. Việc này được áp dụng bởi Luật Dân sự bởi vì Luật Dân sự không cấm những giao dịch hợp đồng.

Theo Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho rằng, vấn đề rủi ro ở đây là sẽ có những nhà đầu tư không thật, làm những "dự án ma" không có quy hoạch, không có phê duyệt, đất chưa chuyển mục đích, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chưa hoàn thành các nghĩa vụ khác thì đã muốn đưa ra thị trường để thu hút nguồn vốn.

Trong Luật Đất đai không quy định về vấn đề hứa bán, hứa mua và hợp đồng. Trong Luật dân sự không cấm, mà đã không cấm thì để hạn chế rủi ro thì phải tìm căn cứ để giải  quyết. Theo Bộ trưởng Trần Hồng Hà, để giải quyết căn cơ vấn đề này phải công khai tất cả quy hoạch. “Còn việc thu hút đầu tư sau khi người ta biết chắc chắn là sẽ không có rủi ro, dự án là có thật thì những thỏa thuận mang tính chất thỏa thuận dân sự thì hoàn toàn có thể”, Bộ trưởng Trần Hồng Hà nói.

Ngăn chặn tình trạng "bắt tay ngầm" trong đấu giá đất

Trả lời chất vấn của các đại biểu Quốc hội về giải pháp ngăn chặn tình trạng "bắt tay ngầm" trong đấu giá đất; "thổi" giá đất để trục lợi cá nhân, Bộ trưởng Trần Hồng Hà thừa nhận thực tế không chỉ có hiện tượng thổi giá còn có hiện tượng móc ngoặc, dìm giá, làm nhiễu loạn thị trường, gây ra nhiều hệ lụy.  

Nguyên nhân là do pháp luật liên quan đến đấu giá đất còn thiếu cụ thể như: Trình tự chưa chặt chẽ; chưa quy định điều kiện, năng lực của doanh nghiệp tham gia đấu giá; chế tài đối với người cố tình đẩy giá cao rồi bỏ cọc chưa đủ sức răn đe. Bên cạnh đó, các công cụ pháp luật để ngăn chặn tình trạng "quân xanh - quân đỏ", móc ngoặc hoặc đe dọa người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất cũng chưa chặt chẽ, thậm chí có sơ hở.

Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng chỉ rõ thực tiễn một số địa phương đã xuất hiện hiện tượng “cò đấu giá”, “quân xanh - quân đỏ”, để lộ thông tin về người đăng ký tham gia đấu giá trước khi cuộc đấu giá diễn ra và tình trạng “xã hội đen” đe dọa cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá phải xin rút hồ sơ.

Có hiện tượng bỏ giá rất cao một số lô đất rồi bỏ cọc nhằm gây hiệu ứng tạo mặt bằng giá ảo để mua đi, bán lại nhiều lô đất đã trúng đấu giá khác hoặc bán ra các lô đất đã gom trong khu vực nhằm thu lợi. Một số nơi có hiện tượng thông đồng giữa tổ chức tư vấn định giá với người tham gia đấu giá để “dìm giá”...

Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho biết, để ngăn chặn tình trạng trên, Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ phối hợp với các cơ quan liên quan nghiên cứu, đề xuất cấp có thẩm quyền các quy định chặt chẽ để ngăn chặn tình trạng này.

Việc giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đã hạn chế được tiêu cực, lợi dụng cơ chế xin - cho, chỉ định đối tượng được giao đất, thuê đất để mưu lợi cá nhân, làm thất thoát tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, góp phần bổ sung nguồn thu lớn cho ngân sách địa phương. Hoạt động này ngày càng được thực hiện phổ biến và mở rộng hơn về quy mô, tăng giá trị thu được qua các năm và có đóng góp tích cực trong việc phát triển kinh tế - xã hội của các địa phương.

Quy định về trình tự, thủ tục đấu giá tài sản chưa chặt chẽ

Tuy nhiên, do một số quy định về trình tự, thủ tục đấu giá của Luật Đấu giá tài sản còn chưa chặt chẽ, chưa đảm bảo tính linh hoạt để xử lý các tình huống phát sinh trong đấu giá loại tài sản đặc biệt như đấu giá quyền sử dụng đất. Trong đó, quy định về mức tiền đặt trước chưa phù hợp, chưa có quy định về thời gian, trách nhiệm của người có tài sản trong việc thẩm tra hồ sơ, điều kiện và năng lực tài chính của doanh nghiệp tham gia đấu giá, chưa có quy định mang tính nguyên tắc về việc áp dụng đấu giá bằng hình thức trực tuyến đối với các tài sản công có giá trị cao như thông lệ đấu giá tài sản công của các nước trên thế giới...

Hệ thống pháp luật bao gồm pháp luật về đấu giá tài sản, pháp luật về tín dụng, pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở chưa quy định điều kiện vốn chủ sở hữu, cam kết bảo lãnh của ngân hàng, chứng minh sự minh bạch, tính khả thi về huy động vốn, tính khả thi về phương án đầu tư kinh doanh trên khu đất trúng đấu giá cho phù hợp với yêu cầu quản lý trong bối cảnh hiện nay.

Việc áp dụng pháp luật về quản lý thuế để xử lý cho trường hợp đấu giá đất là chưa phù hợp do việc thực hiện cam kết trong hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trúng đấu giá là tự nguyện theo pháp luật dân sự, không giống như trường hợp được Nhà nước ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất theo quyết định hành chính.

Thời gian từ khi trúng đấu giá đất đến khi hủy quyết định trúng đấu giá do người trúng đấu giá không nộp đủ tiền là khá dài (180 ngày như ở Thủ Thiêm) là một sơ hở để các công ty tham gia đấu giá thực hiện các ý đồ như thổi giá bất động sản để tăng giá trị cổ phiếu, cơ cấu lại khoản nợ trong các ngân hàng, bán hàng tồn đọng...