Phát huy nguồn lực đất đai đáp ứng yêu cầu giai đoạn mới

Việc sửa đổi Luật Đất đai là cần thiết nhằm khắc phục những tồn tại hạn chế, phát huy nguồn lực đất đai đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong giai đoạn mới theo tinh thần Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng, Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương khóa XIII về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”. Trong đó, chú trọng triển khai thực hiện 8 nhóm nội dung về hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý và sử dụng đất đồng bộ với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Tháo gỡ những vấn đề thực tiễn đặt ra

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vừa trình ra Quốc hội gồm 16 chương, có 245 điều, trong đó chỉ giữ nguyên 28/212 điều của Luật hiện hành; sửa đổi, bổ sung 184 điều; chế định 41 điều mới và bãi bỏ 8 điều của Luật hiện hành. Với nội dung này, nếu được Quốc hội thông qua sẽ là Luật Đất đai mới thay luật hiện hành và là Luật Đất đai năm 2023.

Đánh giá cao những nỗ lực của Ban soạn thảo dự thảo, Tiến sỹ Trần Du Lịch, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia cho rằng, Ban soạn thảo đã tiếp thu nhiều ý kiến đóng góp trong gần một năm qua để hoàn thiện bản dự thảo Luật trình ra Quốc hội tại Kỳ họp này và rất nhiều nội dung mới được chế định trong dự thảo, nhất là quy định thêm một chương về phát triển quỹ đất; quy định rõ hơn và hợp lý hơn về cơ chế hỗ trợ khi thu hồi đất; quy định chặt chẽ hơn về các trường hợp thu hồi đất...

Về giải quyết những bất cập của Luật Đất đai hiện hành liên quan đến cả hệ thống pháp luật; trong đó, những vấn đề đặt ra liên quan đến đất đai như: Tình trạng đầu cơ nâng giá đất thoát ly sức chịu đựng của nền kinh tế và thu nhập của đại bộ phận nhân dân; “bong bóng” bất động sản; các khu đô thị bỏ hoang; quy hoạch treo; hiệu quả sử dụng đất; khiếu nại của người dân bị thu hồi đất hay tình trạng tham nhũng về đất đai... không hoàn toàn từ nguyên nhân bất cập của Luật Đất đai hiện hành mà liên quan đến cả hệ thống pháp luật.   

Về tính đồng bộ của hệ thống các quy định liên quan đến nội dung của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Tiến sỹ Trần Du Lịch đề nghị, lấy nội dung của Bộ luật Dân sự làm chuẩn mực để chế định các vấn đề có liên quan; nhất thiết các luật chuyên ngành không bổ sung hoặc quy định khác Bộ luật Dân sự. Những nội dung nào đã quy định trong các luật khác thì không quy định trong Luật Đất đai, mà theo luật chuyên ngành có liên quan. Nếu Luật chuyên ngành quy định không phù hợp thì sửa luật chuyên ngành. Với cách tiếp cận này thì nội dung của Luật Đất đai sẽ gọn hơn và điều chỉnh đúng đối tượng hơn.

Về vấn đề thu hồi quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và cơ chế bồi thường, theo Tiến sỹ Trần Du Lịch, việc phát triển các đô thị mới trong quá trình đô thị hóa là tất yếu khách quan và trên thực tế cũng đã xây dựng được rất nhiều đô thị mới văn minh, hiện đại. Tuy nhiên, việc phát triển đô thị nên áp dụng nguyên tắc nhà đầu tư nhận chuyển nhượng hoặc hình thức khác quyền sử dụng đất quy định tại Điều 138, không đưa vào diện thu hồi đất nhằm bảo đảm quyền tài sản của người sử dụng đất theo nguyên tắc của Bộ luật Dân sự.

Về vấn đề đền bù cho người sử dụng đất khi bị thu hồi vì các mục đích khác nhau, nên theo nguyên tắc bồi thường ngang giá. Việc bồi thường có thể dưới một hoặc cùng lúc nhiều hình thức: Trả tiền; trả bằng đất khác; nhà ở…. Tuy nhiên, không nên xem việc hỗ trợ mang tính xã hội như tạo việc làm, đào tạo nghề… của Nhà nước như là khoản bù thêm vào giá trị bồi thường. Đây là trách nhiệm của Nhà nước.

Hài hòa lợi ích giữa các chủ thể

Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam Ngô Sách Thực cho rằng: Nghị quyết 18-NQ/TW quy định nội dung đánh thuế cao hơn đối với người sở hữu nhiều nhà, đất. Dùng công cụ thuế để điều tiết thu nhập, chống đầu cơ, buộc người chủ sử dụng đất, sở hữu nhà phải tìm mọi biện pháp đưa vào sử dụng, chống lãng phí -  quan điểm này được đông đảo nhân dân quan tâm nhưng hiện nay vẫn chưa được cụ thể hóa bởi quy định pháp luật trong dự thảo Luật. Đây là một nội dung quan trọng, có khả năng đóng góp không nhỏ vào ngân sách Nhà nước, từ đó cải thiện đời sống của người dân, do đó cần phải cấp thiết thể hiện quan điểm này thông qua các chính sách, chủ trương và quy định pháp luật cụ thể.

Theo đó, ông Ngô Sách Thực đề nghị đưa vào dự thảo Luật các quy định cụ thể về đối tượng sẽ bị áp dụng mức thuế cao, đối tượng được áp thuế bình thường, các trường hợp miễn giảm, xây dựng một hệ thống để thông báo cho người dân biết số tiền thuế họ đóng vào được dùng vào những việc gì, tạo điều kiện cho người dân tham gia vào công tác giám sát việc sử dụng thuế của Nhà nước. Nguồn thu này chỉ để đầu tư lại cho phát triển hạ tầng giao thông, công nghệ quản lý đất đai như nguồn thu từ tiền đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay. Trước mắt, phải có các phương án đảm bảo người dân thực hiện các giao dịch chuyển nhượng bất động sản thông qua hình thức chuyển khoản tại ngân hàng, như thế vừa giúp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có thể thu thập thông tin về giá trị giao dịch chính xác hơn, từ đó làm cơ sở tính thuế, vừa giúp hạn chế được việc vận chuyển tiền mặt và xác minh giá trị giao dịch khi sử dụng tiền mặt để thanh toán.

Vấn đề phát triển đô thị, nâng cao chất lượng cuộc sống cho nhân dân là nhiệm vụ của Nhà nước để phát triển kinh tế - xã hội của mỗi địa phương, nhưng phải xuất phát từ chính nhu cầu của người dân và phải hài hòa lợi ích giữa các chủ thể. Do đó, ông Ngô Sách Thực đề nghị Cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu, chỉnh lý dự thảo Luật theo hướng: Dự án khu đô thị, khu nhà ở thương mại phải thực hiện theo cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong trường hợp, dự án đã thỏa thuận được trên 80% số hộ dân có đất ảnh hưởng bởi dự án nhưng số còn lại không thể thỏa thuận được thì trên cơ sở đề xuất của doanh nghiệp, Nhà nước tiến hành thu hồi đất đối với phần diện tích không thể thỏa thuận. Phương án này vẫn còn bất cập là một dự án sử dụng cả hai phương thức khi thu hồi đất, dẫn đến thắc mắc khiếu kiện, vì vậy cần được nghiên cứu kỹ.

Ông Ngô Sách Thực đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ tiếp tục chỉ đạo việc tiếp thu các ý kiến góp ý từ các đại biểu Quốc hội, các cơ quan, tổ chức có liên quan và tổ chức lấy ý kiến rộng rãi trong nhân dân đối với Dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Tiếp tục hoàn thiện các quy định về công khai, minh bạch; cơ sở dữ liệu về đất đai; cải cách hành chính trong cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; tháo gỡ vướng mắc trong góp vốn bằng quyền sử dụng đất; phát huy cao nhất nguồn lực đất đai vào sự phát triển của đất nước. Theo kế hoạch số 329/KH-UBTVQH của Ủy ban Thường vụ Quốc hội thì Dự án Luật Đất đai sẽ được tổ chức lấy ý kiến trong nhân dân trong khoảng thời gian từ tháng 1- 2/2023. Việc tổ chức lấy ý kiến nhân dân cần phải được tiến hành rộng rãi, dân chủ, công khai, khoa học; ý kiến đóng góp của nhân dân phải được tổng hợp đầy đủ, được nghiên cứu, tiếp thu, giải trình nghiêm túc.

Thực hiện vai trò, trách nhiệm của mình trong việc tham gia xây dựng chính sách pháp luật, Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam sẽ tổ chức phản biện xã hội (lần 2) đối với dự án Luật quan trọng này. Bên cạnh đó, sẽ chủ trì, phối hợp với các cơ quan Trung ương và các tổ chức thành viên của Mặt trận tổ chức lấy ý kiến trong nhân dân, xây dựng báo cáo tổng hợp gửi Chính phủ để tổng hợp.

Để xem xét, điều chỉnh những điểm còn vướng, mâu thuẫn giữa các luật nhằm đảm bảo sự đồng bộ trong hệ thống pháp luật kinh doanh, theo ông Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), theo quy định của Luật Đất đai hiện nay, quyền của người sử dụng đất trả tiền hàng năm bị giới hạn hơn trả tiền một lần khá nhiều. Dự thảo đã cố gắng cân bằng quyền của hai nhóm chủ thể này theo hướng đặt ra khái niệm “quyền thuê” và cho phép bán, chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp… quyền thuê này. Như vậy, sự khác biệt giữa quyền của người sử dụng trả tiền một lần và hàng năm được giảm bớt. Đây là bước sửa đổi hợp lý.

Tuy nhiên, vẫn tồn tại sự khác biệt về việc tính tiền thuê đất và rủi ro số tiền này bị thay đổi qua các năm tiếp theo. Thực tế, một số địa phương đã có những đợt tăng tiền thuê đất khá lớn, ảnh hưởng đến kế hoạch kinh doanh của các doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm. Tình trạng này xuất phát từ hai nguyên nhân: một là do áp lực tăng thu ngân sách nên nhiều địa phương đã cố gắng áp giá thuê đất cao lên; hai là do một số cơn sốt bất động sản làm tăng giá đất ở và khiến giá đất sản xuất cũng tăng theo.

Nghị quyết 18 đưa ra phương hướng giảm trường hợp thuê đất trả tiền một lần và tăng những trường hợp trả tiền hàng năm, với mục đích là tránh thất thu ngân sách. Tuy nhiên, điều này lại đẩy rủi ro cho doanh nghiệp khi bị phá vỡ phương án tài chính kinh doanh do tiền thuê đất bị tăng đột biến. Sự thiếu ổn định của môi trường kinh doanh như vậy rất khó để doanh nghiệp yên tâm đầu tư lớn, tạo việc làm.

Do đó, ông Đậu Anh Tuấn đề nghị bổ sung quy định về giới hạn tăng tiền thuê đất hàng năm. Ví dụ, các địa phương được phép quyết định tiền thuê đất hàng năm theo hướng dẫn, nhưng tốc độ tăng tối đa không quá 1,2 lần tốc độ lạm phát. Như vậy, Nhà nước vẫn có thể tăng tiền thuê đất trong trường hợp cần thiết, nhưng không đẩy hết rủi ro cho doanh nghiệp.