Tạo lập thị trường nhà ở thương mại vừa túi tiền tại Việt Nam

Kinh nghiệm quốc tế

Theo TS. Đoàn Văn Bình, Luật sư, Phó Chủ tịch VNREA, thuật ngữ "nhà ở" được nhắc đến trong Luật Đất đai 2013 chỉ 196 lần, trong Luật Đất đai 2024 lên tới 291 lần. Tương tư, tại Luật Nhà ở 2014, thuật ngữ "nhà ở" được nhắc tới 1.832 lần và tại Luật Nhà ở 2023 lên tới 2.491 lần. Còn tại Luật Kinh doanh BĐS 2014, từ "nhà ở" được nhắc tới 49 lần và Luật Kinh doanh BĐS 2023 nhắc đến 365 lần...

Vấn đề nhà ở luôn được Chính phủ quan tâm phát triển cùng với việc làm, y tế, giáo dục vì không chỉ liên quan trực tiếp tới chỗ "an cư" của người dân, mà còn tác động tới vấn đề chi tiêu của nền kinh tế. Nếu chi phí dành cho nhà ở lớn, người dân, nhất là người có thu nhập thấp sẽ không còn tiền để chi tiêu cho tiêu dùng và các nhu cầu thiết yếu khác. Vì vậy, Chính phủ đã ban hành Quyết định số 2161/QĐ-TTg ngày 22/12/2021 phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến 2045, phát triển nhà ở cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp, phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân.

Phân tích của VNREA cũng chỉ ra, thị trường BĐS hiện nay tại Việt Nam đang hiểu "nhà ở vừa túi tiền" là nhà ở thương mại, thuộc phân khúc hạng C với mức giá cho căn hộ hoàn thiện cơ bản dưới 25 triệu đồng/m2, tương đương căn hộ 2 phòng ngủ 65 m2 có giá khoảng 1,6 tỷ đồng. Tuy nhiên, thực tế, căn hộ có mức giá này gần như đã không còn xuất hiện tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và đã nâng chuẩn giá nhà bình dân lên từ 20 - 30%, tương đương giá từ 2 - 2,4 tỷ đồng/căn.

Tại Hội nghị Chính phủ tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS mới đây, VNREA đã có đề xuất cho phép nhà có giá dưới 3,5 tỷ đồng được phép tiếp cận gói 120.000 tỷ đồng. Trong bối cảnh nền kinh tế, đô thị hóa không ngừng phát triển, khái niệm về nhà ở vừa túi tiền hiện nay đã có thay đổi lớn và cấp thiết, cần được các cơ quan quản lý Nhà nước, các bộ, ngành, địa phương xây dựng các giải pháp giải quyết.

Tại nhiều quốc gia hiện nay, vấn đề nhà ở vừa túi tiền được thực thi bằng nhiều giải pháp phù hợp, tạo điều kiện cho người dân tiếp cận. Đơn cử, thị trường BĐS Trung Quốc đang gặp khủng khoảng, Chính phủ Trung Quốc đã và đang bổ sung khoảng 6,5 triệu căn nhà ở mới cho thuê thu nhập thấp ở 40 thành phố đến năm 2025; đồng thời, đưa ra 17 giải pháp giải quyết vấn đề này, trong đó, chỉ đạo các ngân hàng nắn dòng chảy tài chính cho nhà ở vừa túi tiền.

Hay tại Canada, Chính phủ nước này ban hành chỉ số khả năng chi trả nhà ở, chỉ số này càng cao, khả năng chi trả càng thấp. Chính phủ Canada đã tăng mật độ xây dựng, cấp phép nhanh hơn và áp dụng công nghệ mới, dự kiến tập trung xây dựng 100.000 căn nhà mới vừa túi tiền trong 3 năm tới; đồng thời, ban hành quỹ HAF trị giá 4 tỷ USD, với các tiêu chí: Thành phố nào muốn tiếp cận được quỹ này phải đề xuất giải pháp, sáng kiến; giải pháp, sáng kiến nào có lợi nhất thì thành phố đó được tiếp cận nguồn vốn nhiều nhất...

Còn tại các nước trong khối OECD, có 11 nước đang được Chính phủ hỗ trợ vốn, 9 nước cung cấp thuế ưu đãi, 10 nước tài trợ không hoàn lại và 5 nước được trợ cấp đất. Các giải pháp được các nước trong khối OECD đưa ra là cho phép tăng mật độ xây dựng, hỗ trợ chi phí xây dựng, bảo lãnh mua các căn nhà hình thành trong tương lai và hỗ trợ thẳng cho người mua nhà…

TS. LS. Đoàn Văn Bình cho biết thêm, phát triển nhà ở vừa túi tiền đang được nhiều quốc gia quan tâm. Tư duy thả nổi đối với nhà ở vừa túi tiền theo quy luật cung cầu tự nhiên của thị trường đang được thay đổi bằng những định hướng, chính sách, những khuyến khích để phát triển phân khúc này trên toàn cầu.

Đề xuất chính sách tại Việt Nam 

Trước thực tế trên, VNREA đã công bố triển khai đề tài nghiên cứu khoa học và hội thảo khoa học: “Tạo lập thị trường nhà ở thương mại vừa túi tiền: Kinh nghiệm quốc tế và đề xuất chính sách cho Việt Nam”. Đề tài có sự tham gia, tư vấn, phản biện từ các chuyên gia hàng đầu trong các lĩnh vực BĐS, kinh tế, tài chính, luật, thống kê, báo chí… với mục tiêu khảo sát thực tiễn và đề xuất chính sách phát triển thị trường nhà ở thương mại vừa túi tiền ở Việt Nam.

Từ những nghiên cứu, kinh nghiệm của các quốc gia phát triển mô hình sản phẩm BĐS này, VNREA đề xuất 4 nhóm giải pháp gợi mở chính sách cho Việt Nam. Cụ thể, nhóm giải pháp hoàn thiện chính sách, pháp luật, tập trung vào ban hành tiêu chí xác định nhà ở vừa túi tiền; đồng bộ các quy định về nhà ở vừa túi tiền trong hệ thống pháp luật, chú trọng xây dựng chính sách khuyến khích phát triển nhà ở vừa túi tiền; xây dựng chính sách hỗ trợ các chủ đầu tư tạo lập nhà ở vừa túi tiền khi lựa chọn nhà đầu tư làm dự án nhà ở thương mại phân khúc cao hơn; ban hành chính sách khống chế giá trần bán và cho thuê nhà ở vừa túi tiền. 

Về tiêu chuẩn, quy chuẩn nhà ở vừa túi tiền, VNREA đề xuất cần xây dựng và ban hành hệ thống các tiêu chuẩn, quy chuẩn, quy trình, công nghệ mới, thiết kế mẫu cho nhà ở vừa túi tiền, góp phần giảm chi phí đầu tư xây dựng, hạ giá thành nhà.

Đối với công tác quy hoạch, VNREA đề xuất nhóm giải pháp chú trọng quy hoạch và phát triển quỹ đất cho phát triển nhà ở vừa túi tiền; quy hoạch tăng mật độ xây dựng trong các dự án nhà ở cao tầng; cơ cấu tỷ trọng nhà ở vừa túi tiền trong tổng thể kế hoạch phát triển nhà ở theo năm/giai đoạn; quy định cụ thể tỷ lệ nhà ở vừa túi tiền trong các khu đô thị; khuyến khích chuyển đổi không gian thương mại thành nhà ở vừa túi tiền.

Riêng đối với nhóm giải pháp về tài chính, thuế, VNREA đề xuất sử dụng công cụ thuế để điều tiết các phân khúc nhà ở cao cấp, hạn chế đầu cơ, hướng thị trường đến nhà ở vừa túi tiền có nhu cầu thật, thêm nguồn lực tài chính phát triển nhà ở vừa túi tiền; xây dựng các chính sách ưu đãi về thuế, phí đối với chủ đầu tư và người mua, thuê nhà ở vừa túi tiền; khuyến khích đầu tư nước ngoài vào nhà ở vừa túi tiền; tăng cường hợp tác công tư trong phát triển nhà ở vừa túi tiền..

Ngoài ra, VNREA đã xuất nhóm giải pháp đơn giản hóa hệ thống các thủ tục hành chính; ứng dụng công nghệ; phân cấp, ủy quyền để giảm thiểu gánh nặng về thời gian, chi phí thủ tục cho doanh nghiệp; rút ngắn thời gian cấp phép đối với các dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền, miễn cấp phép trong các trường hợp nhất định trong khu đô thị có công năng hỗn hợp.

Các chuyên gia BĐS, kinh tế đưa ra nhận định, để tạo lập thị trường nhà ở thương mại vừa túi tiền tại Việt Nam, ngoài các giải pháp về chính sách để tạo thuận lợi cho công tác quản lý, Chính phủ, các bộ, ngành liên quan cần trực tiếp tham gia điều tiết thị trường trong một giai đoạn nhất định.